Yann Gré - Avocat à Créteil - www.yanngre.com

lundi 30 mai 2016

Déménagement du Cabinet de Maître Yann Gré - Avocat à Créteil (94)


Afin de mieux vous accueillir, le Cabinet de Maître Yann Gré s'installe le 1er juin 2016 dans de nouveaux locaux plus conviviaux situés ZA Créteil Parc, 16, rue Paul Séjourné, 94000 Créteil.

Ces nouveaux locaux sont facilement accessibles aussi bien par les transports en commun qu’en voiture.

Stationnement gratuit assuré devant le Cabinet.

Plan d'accès : cliquez ici.

Accès en transports en commun :

- métro Pointe du Lac (ligne 8),

- bus 393, arrêt Europarc,

- bus ligne K, arrêt Europarc, 

- bus 117, arrêt Sully,

- bus 23, arrêt Europarc,

- RER A Sucy Bonneuil et bus 393 direction Carrefour de la Résistance, arrêt Europarc.

samedi 28 mai 2016

Année lombarde : deux nouveaux arrêts de la Cour d'Appel de Paris

Après son arrêt du 7 avril 2016, la Cour d'Appel de Paris vient à nouveau de sanctionner à deux reprises des Banques qui calculaient les intérêts de leurs prêts immobiliers sur 360 jours et non sur l'année civile, par deux décisions en date du 12 mai 2016 (Pôle 5 Chambre 6, RG 15/00202 et RG 15/01363).

Dans la première de ces deux décisions (RG 15/00202), concernant la Caisse d'Epargne, la Cour a considéré que « la Caisse d'Epargne et de Prévoyance ne peut pas se prévaloir, au regard du caractère d'ordre public des dispositions du Code de la Consommation susvisées, de l'accord des parties sur un intérêt conventionnel calculé sur 360 jours au lieu de 365 ou 366 jours pour une année bissextile » et que « la violation de la règle selon laquelle les modalités du calcul de l'intérêt conventionnel doit être fixée par écrit sur la base d'une année civile de 365 ou 366 jours pour les années bissextiles entraîne la nullité de la stipulation de l'intérêt nominal et la substitution du taux légal ».

Dans la seconde décision (RG 15/01363), concernant la BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, la Cour indique, de même, que « la Banque Populaire Rives de Paris ne peut pas arguer, au regard du caractère d'ordre public des dispositions du Code de la Consommation susvisées, de la mention d'un intérêt conventionnel calculé sur 360 jours au lieu de 365 ou 366 jours pour une année bissextile au prétexte que cela est plus lisible pour les emprunteurs et sans conséquence sur le calcul du taux effectif global ou celui des intérêts ».

La Cour prononce donc la nullité de la clause d’intérêts en indiquant que la stipulation contractuelle selon laquelle l'intérêt conventionnel est calculé sur une année bancaire de 360 jours contenue dans l'offre de prêt est nulle et de nul effet.

Elle précise en outre que la Banque Populaire Rives de Paris devra substituer le taux d'intérêt légal au taux conventionnel.

Par ces deux décisions, la Cour d'Appel de Paris confirme donc qu'en présence d'une clause indiquant que les intérêts sont calculés sur 360 jours, les intérêts contractuels doivent être remplacés par des intérêts au taux légal.


lundi 16 mai 2016

Intérêts calculés sur 360 jours : article du Parisien

Un article du PARISIEN publié le 16 mai 2016 et consacré à la problématique du calcul des intérêts sur 360 jours (année lombarde) mentionne les deux décisions rendues par la Cour d'Appel de Paris et le Tribunal de Grande Instance de Montpellier commentées il y a quelques jours sur ce blog.

Cet article peut être consulté en cliquant sur ce lien.

jeudi 12 mai 2016

Calcul des intérêts sur 360 jours : La Cour d’Appel de Paris sanctionne le CREDIT LYONNAIS (LCL).

Après les décisions des Cours d’Appel de Versailles, Toulouse et Aix en Provence, précédemment citées sur ce blog, par un arrêt en date du 7 avril 2016 (Pôle 4 Chambre 5, RG 15/23325), la Cour d’Appel de Paris a elle aussi jugé qu’en présence d’une clause indiquant que les intérêts d’un prêt sont calculés sur la base d’une année de 360 jours (dite année lombarde), la nullité de la stipulation d’intérêts doit être prononcée.

Dans l’affaire qui était soumise à la Cour, le contrat de prêt consenti par le CREDIT LYONNAIS (LCL) à ses clients contenait une clause indiquant que "les intérêts courus entre deux échéances seront calculés sur la base de 360 jours, chaque mois étant compté pour 30 jours rapportés à 360 jours l'an. Nous vous précisons que le taux effectif global des prêts est indiqué sur la base du montant exact des intérêts rapportés à 365 jours l'an".

La Cour précise, notamment, ce qui suit :

"Il résulte de l'application combinée des articles 1907, alinéa 2, du code civil, et L.313-1, L.313-2 et R.313-1 du code de la consommation, que le taux de l'intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l'acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l'intérêt légal, être calculé sur la base de l'année civile.
... 
Ainsi, si l'acte prévoit que le TEG est calculé sur 365 jours conformément aux prescriptions réglementaires, la stipulation concernant le taux conventionnel vise une période de 360 jours, et se trouve ainsi frappée de nullité, peu important que la banque soutienne qu'elle aurait en réalité calculé les intérêts sur la base de 365 jours et non 360, allégation d'ailleurs contredite par les calculs adverses, dès lors que c'est la clause elle-même qui doit être déclarée nulle, emportant substitution de l'intérêt légal".

Il est en conséquence manifeste que, pour la Cour d'Appel de Paris, en présence d'une telle disposition, la nullité de la clause d'intérêt doit être prononcée et l'intérêt contractuel doit être remplacé par l'intérêt légal.

Or, de très nombreux contrats comportent des dispositions similaires...

mercredi 11 mai 2016

Calcul des intérêts sur 360 jours : le Tribunal de Montpellier condamne la Banque.

Une nouvelle décision de justice prononce la nullité de la clause d'intérêt d'un contrat de prêt prévoyant que les intérêts sont calculés sur la base d'une année bancaire de 360 jours (également appelée année lombarde).

Par jugement en date du 15 avril 2016 (RG n° 14/07072), le Tribunal de Grande Instance de Montpellier a sanctionné une Banque qui avait inséré dans un contrat de prêt une clause précisant que « durant la phase d’amortissement, les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû, au taux d’intérêt indiqué ci-dessus sur la base d’une année bancaire de 360 jours, d’un semestre de 180 jours, d’un trimestre de 90 jours et un mois de 30 jours ».

Le Tribunal indique que « la stipulation concernant le taux conventionnel qui vise une période de 360 jours se trouve frappée de nullité, peu important, comme le soutient la banque que le calcul sur 360 jours soit plus favorable à Madame X, dès lors que la loi sanctionne l’irrégularité formelle affectant la stipulation d’intérêts conventionnels sans subordonner la sanction qu’elle édicte à une incidence défavorable pour l’emprunteur ».

Cette décision est particulièrement intéressante dans la mesure où le Tribunal considère que la nullité de la clause d'intérêt doit être prononcée du simple fait de la présence d'une disposition prévoyant le calcul des intérêts sur une année "lombarde" de 360 jours, même dans l'hypothèse où ce calcul pourrait être considéré comme étant favorable à l'emprunteur.

lundi 9 mai 2016

Droit des étrangers : la loi du 7 mars 2016


La LOI n° 2016-274 du 7 mars 2016, relative au droit des étrangers en France, a été publiée au Journal Officiel du 8 mars 2016.

Elle modifie de manière importante le droit des étrangers.

Elle est supposée permettre "de sécuriser le parcours d'intégration des ressortissants étrangers par l'adoption d'une législation mieux adaptée et une plus grande clarté des procédures applicables", ainsi que de contribuer à l'attractivité de la France, notamment en simplifiant le parcours des étudiants. 

Le texte complet de cette loi peut être consulté en cliquant sur ce lien.

dimanche 6 mars 2016

La prescription biennale de l’article L 137-2 du Code de la Consommation s’applique aux ventes d’immeubles.

L’article L 137-2 du Code de la Consommation prévoit que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

La Cour de Cassation ne cesse d’élargir le domaine d’application de cet article.

Après avoir, notamment, jugé qu’il s’appliquait aux crédits immobiliers, par un arrêt en date du 17 février 2016 (pourvoi n° 14-29.612), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a rendu un arrêt précisant que ce délai de prescription de deux ans s’appliquait également aux ventes de biens immobiliers consenties par des professionnels à des consommateurs.

Ainsi dans l’hypothèse d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), si le vendeur attend plus de deux ans pour solliciter le règlement de sa créance, sa demande devra être déclarée prescrite.

Le texte complet de cette décision est le suivant :


« Attendu, selon l’arrêt attaqué ( Poitiers, 17 octobre 2014), que la société Etoile marine (la société), a, suivant acte du 13 décembre 2001, vendu un appartement en l’état futur d’achèvement à M. et Mme Y..., qui n’ont pas acquitté l’intégralité du prix ; que, le 11 juillet 2011, la société, assistée de Mme X..., en sa qualité de commissaire à l’exécution de son plan de redressement, a assigné les acquéreurs en paiement du solde ;

Attendu que la société et Mme X..., ès qualités, font grief à l’arrêt de déclarer cette action prescrite, alors, selon le moyen, que la prescription biennale édictée par l’article L. 137-2 du code de la consommation vise exclusivement l’action des professionnels à l’égard des consommateurs, pour les biens ou les services qu’ils leur fournissent ; que l’action en paiement du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement lequel ne saurait être assimilé à un simple bien de consommation, demeure soumise à la prescription quinquennale de droit commun instaurée expressément par l’article 2224 du code civil pour toutes les actions personnelles ou mobilières ; que la cour d’appel a cependant déclaré prescrite l’action en paiement du solde du prix de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement de la société contre les époux Y..., pour avoir été engagée plus de deux ans après le nouveau délai de deux ans intervenu à la date d’application de la loi du 17 juin 2008 ; qu’en statuant ainsi motif pris de ce que l’article L. 137-2 régirait toutes les actions en paiement du prix des ventes aux particuliers ainsi que celles en règlement de toutes prestations fournies par un professionnel à un consommateur « lequel est protégé au titre de sa situation de débiteur sans qu’il y ait lieu de s’attacher à la nature du contrat ou à l’origine de la dette », la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 2224 du code civil, ensemble celles de l’article L. 137-2 du code de la consommation ;

Mais attendu que l’article L. 137-2 du code de la consommation dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans, sans distinguer entre les biens meubles ou immeubles fournis par les professionnels aux consommateurs ; qu’il en résulte que la cour d’appel a exactement retenu que l’action de la société, professionnelle de l’immobilier, en règlement du solde du prix de l’immeuble vendu à M. et Mme Y..., consommateurs, était prescrite comme ayant été engagée plus de deux ans après le délai ouvert par ce texte ; que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi »

Calcul des intérêts sur 360 jours : la Cour d’Appel de Toulouse donne également raison aux emprunteurs.


Par un arrêt en date du 20 octobre 2015 (RG 14/04878), la Cour d’Appel de Toulouse a, tout comme la Cour d’Appel de Versailles et la Cour d’Appel d’Aix en Provence, sanctionné la clause d’un contrat de prêt consenti à un consommateur prévoyant que les intérêts sont calculés sur la base d'une année bancaire de 360 jours et d'un mois de 30 jours. 

Selon cette décision, en présence d’une telle clause, la Banque encourt la déchéance de son droit aux intérêts conventionnels.

Dans cette décision, rendue à l’encontre de la Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées, la Cour d’Appel de Toulouse indique, notamment, ce qui suit :

« Le contrat mentionne explicitement que les intérêts sont calculés sur le montant du capital restant dû au taux nominal conventionnel indiqué aux conditions particulières, sur la base d'une année civile de 360 jours et d'un mois de 30 jours. 

Aux termes de l'article R 313-1 du code de la consommation, III. pour toutes les opérations de crédit autres que celles mentionnées au II, le taux effectif global est dénommé "taux annuel effectif global" et calculé à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires, selon la méthode d'équivalence définie par la formule figurant en annexe au présent article. La durée de la période doit être expressément communiquée à l'emprunteur. 

L'annexe ci-dessus visée mentionne : l'écart entre deux dates utilisées pour le calcul est exprimé en années ou en fraction d'années. Une année compte 365 jours ou pour les années bissextiles 366 jours, 52 semaines ou 12 mois normalises. Un mois normalisé compte 30,41666 jours (c'est à dire 365/12), ... 

Il en résulte que le taux annuel de l'intérêt doit être déterminé par référence à l'année civile laquelle comporte 365 ou 366 jours et non 360 jours selon l'usage bancaire. 

Il en résulte que la convention d'intérêts est irrégulière et que la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE MIDI-PYRENEES encourt la déchéance de son droit aux intérêts conventionnels ».
  

dimanche 21 février 2016

Calcul des intérêts sur 360 jours : l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 12 novembre 2015

L'arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la Cour d'Appel d'Aix en Provence (Chambre 8 C, RG 13/12166, époux J C/ CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE) confirme la jurisprudence de la Cour d'Appel de Versailles concernant l'année lombarde.


Selon cette décision, la simple présence sur une offre de prêt d'une clause indiquant que les intérêts sont calculés sur la base d'une année de 360 jours suffit pour que les intérêts conventionnels soient remplacés par des intérêts au taux légal.

Pour la Cour, une telle clause "méconnaît les dispositions combinées des articles 1907 alinéa 2, L 313-1 et L 313-2 du code de la consommation dont il résulte que le taux de l'intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l'acte de prêt consenti à un consommateur, doit comme le taux effectif global être calculé sur la base de l'année civile, sous peine de se voir substituer l'intérêt légal.

Dans l'affaire qui lui était soumise, la Cour d'Appel d'Aix sanctionne la Banque en la condamnant à rembourser aux emprunteurs la différence entre les intérêts au taux contractuel et les intérêts au taux légal.

Cette procédure concernait deux prêts, l'un comportant la clause suivante : "le calcul des intérêts dus est effectué sur la base d'une année de 360 jours (soit 12 mois de 30 jours)" et l'autre, la clause ci-après : "le taux effectif global est déterminé conformément aux articles L 313-1 et L 313-2 du code de la consommation en tenant compte notamment des primes d'assurance décès invalidité, des frais de dossier et des frais de garantie lorsque ceux-ci sont connus de manière précise antérieurement à la conclusion du contrat. Les intérêts seront calculés sur le montant du capital restant dû aux taux fixé aux conditions particulières sur la base d'une année bancaire de 360 jours, d'un semestre de 180 jours, d'un trimestre de 90 jours et d'un mois de 30 jours".

Au vu de cette décision, la présence d'une telle clause suffit pour obtenir l'annulation de la clause d'intérêt, sans qu'il soit nécessaire de démontrer que les intérêts sont effectivement calculés sur 360 jours.

De très nombreuses offres de prêt comportent une clause similaire.


La réforme du droit des contrats : l’ordonnance du 10 février 2016

Une réforme particulièrement importante est passée quasi inaperçue.

L’ordonnance
n°2016-131 du 10 février 2016 modifie totalement la partie du Code Civil relative au droit des contrats.

Selon le communiqué de presse du Garde des Sceaux présentant cette réforme, cette dernière répond aux besoins pratiques des particuliers et des entreprises et s’articule autour de trois objectifs : simplicité, efficacité et protection.

Cette ordonnance contient des dispositions à destination des particuliers et des acteurs économiques :

A/ Les dispositions à destination des particuliers :

- Cette réforme est destinée à rendre le droit plus accessible.

Elle consacre la notion de bonne foi à tous les stades de la vie du contrat, y compris au moment de sa formation.

- Elle protège le contractant le plus faible, en sanctionnant par la nullité du contrat l’abus de l’état de dépendance d’une partie.

- Un dispositif de lutte contre les clauses abusives dans les contrats d’adhésion est introduit.

L’ordonnance comporte des dispositions destinées à sécuriser le contrat en instaurant, notamment, des actions dites interrogatoires.

B/ Les dispositions à destination des acteurs économiques :

- Divers mécanismes juridiques issus de la pratique, mais absents du code civil, sont consacrés.

- La réforme préserve la relation contractuelle, dans l’intérêt mutuel des parties, en ouvrant, dans les contrats de droit privé, une possibilité d’adapter, prioritairement par la négociation, et si nécessaire par voie judiciaire, un contrat que des bouleversements économiques imprévisibles rendraient économiquement intenable pour l’une des parties.

- Compte tenu de l’évolution des nouvelles technologies, l’ordonnance renforce le principe selon lequel une copie fiable, en particulier lorsqu’elle est réalisée sur support électronique, peut avoir la même force probante que l’original.

Cette ordonnance entrera en vigueur le 1er octobre 2016.

Il est par ailleurs expressément précisé qu’elle ne s’appliquera pas aux procédures judiciaires en cours à la date de sa publication.

Son texte peut être consulté en cliquant sur ce lien.
  

mardi 29 décembre 2015

Contester le Taux Effectif Global (TEG) de son prêt peut rapporter gros !

Le Taux Effectif Global (TEG) de nombreux prêts immobiliers est erroné.

Les personnes ayant contracté un crédit immobilier affecté par une telle irrégularité s'interrogent souvent sur l'intérêt pratique d'initier une procédure pour contester le TEG de leur prêt.

Chaque situation est différente et doit donner lieu à une évaluation approfondie.

Un exemple concret peut cependant être très parlant.

Ainsi, suite à un jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris, des clients du Cabinet de Maître Yann Gré ont reçu le 21 décembre 2015 un virement de 52.075,68 Euros correspondant au remboursement d'un trop perçu d'intérêts.


Ils rembourseront en outre leur prêt jusqu'en 2036 avec des intérêts au taux nominal de 0,93 % au lieu de 3,56 %.


L'intérêt d'une telle action est donc incontestable.

mercredi 11 novembre 2015

L'insaisissabilité de la résidence principale d'un entrepreneur individuel


La loi du 6 août 2015, dite loi MACRON, a beaucoup fait parler d'elle.

L'une des mesures phares issues de cette loi est pourtant passée en grande partie inaperçue.

Elle a cependant une importance primordiale pour tous les entrepreneurs individuels : commerçants, artisans, agriculteurs, autoentrepreneurs…

Aux termes de l'article 206 de cette loi, la résidence principale d'un entrepreneur individuel ne pourra plus faire l'objet d'une saisie immobilière par ses créanciers au titre de ses dettes professionnelles.

Cette réforme ne s'appliquera que pour les créances nées après le 7 août 2015 et ne sera pas opposable à l’administration fiscale en cas de manœuvres frauduleuses ou d’inobservation grave et répétée des obligations fiscales de l'entrepreneur concerné.

Il s'agit d'une avancée majeure pour les professionnels concernés.

L'article L 526-1 du Code de Commerce, issu de cette réforme précise désormais que :

Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, les droits d'une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l'occasion de l'activité professionnelle de la personne. Lorsque la résidence principale est utilisée en partie pour un usage professionnel, la partie non utilisée pour un usage professionnel est de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire. La domiciliation de la personne dans son local d'habitation en application de l'article L. 123-10 du présent code ne fait pas obstacle à ce que ce local soit de droit insaisissable, sans qu'un état descriptif de division soit nécessaire.

Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur tout bien foncier, bâti ou non bâti, qu'elle n'a pas affecté à son usage professionnel. Cette déclaration, publiée au fichier immobilier ou, dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, au livre foncier, n'a d'effet qu'à l'égard des créanciers dont les droits naissent, après sa publication, à l'occasion de l'activité professionnelle du déclarant. Lorsque le bien foncier n'est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l'objet de la déclaration qu'à la condition d'être désignée dans un état descriptif de division.

L'insaisissabilité mentionnée aux deux premiers alinéas du présent article n'est pas opposable à l'administration fiscale lorsque celle-ci relève, à l'encontre de la personne, soit des manœuvres frauduleuses, soit l'inobservation grave et répétée de ses obligations fiscales, au sens de l'article 1729 du code général des impôts.