Copropriété : la contestation des décisions prises en Assemblée Générale

L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les règles applicables à la contestation des décisions prises lors des Assemblées Générales de Copropriété.

Aux termes de cet article, "les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale".

Le délai de deux mois fixé par ce texte est particulièrement bref.

Il est donc indispensable que les copropriétaires qui souhaitent initier une action tendant à contester des décisions adoptées lors d'une Assemblée Générale entreprennent immédiatement les démarches nécessaires, dès réception du Procès Verbal de l'Assemblée.

Il convient par ailleurs de souligner qu'une telle action n'est ouverte qu'aux copropriétaires, et non à des personnes extérieures, telles que les locataires, et que, parmi les copropriétaires, seuls ceux s'étant opposé aux résolutions adoptées ou ayant été défaillants, peuvent s'opposer à ces résolutions.

Devoir de mise en garde du Banquier : une nouvelle décision intéressante

Par un arrêt en date du 30 avril 2009, la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation apporte des précisions utiles quant au devoir de mise en garde du Banquier, dans l'hypothèse où l'emprunteur est assisté par un conseiller lors de la conclusion d'un contrat de prêt.

Aux termes de cette décision de principe, la Cour de Cassation précise que le fait que l'emprunteur profane soit accompagné d'un tel conseiller, ne dispense pas la Banque de son devoir de mise en garde.

La Cour de Cassation considère que : " la Banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt, dont elle ne peut être dispensée par la présence au côté de l'emprunteur d'une personne avertie ".

Cette décision ne peut qu'être approuvée.

Son texte complet est le suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que, reprochant au Crédit L... de lui avoir consenti deux prêts dont le remboursement, garanti par le cautionnement solidaire de son ex-mari, M. X..., excédait ses facultés contributives, Mme Y... l'a assigné en réparation du préjudice né de cette faute ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt attaqué retient que, bénéficiant lors de l'octroi des prêts litigieux de l'assistance de M. X..., présenté comme exerçant les activité ou profession de conseil ou consultant financier, Mme Y... était en mesure d'obtenir de celui-ci toutes les informations utiles à l'appréciation de l'opportunité et de la portée de l'engagement qu'elle contractait, de sorte qu'à supposer qu'elle n'ait pas disposé elle-même des compétences nécessaires pour porter seule une telle appréciation, elle ne pouvait se présenter comme une emprunteuse profane, partant rechercher la responsabilité du Crédit L... pour avoir manqué au devoir de mise en garde auquel celui-ci n'était pas tenu à son égard ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que la banque qui consent un prêt à un emprunteur non averti est tenu à son égard, lors de la conclusion du contrat, d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques de l'endettement né de l'octroi du prêt, dont elle ne peut être dispensée par la présence au côté de l'emprunteur d'une personne avertie, peu important qu'elle soit tiers ou partie, la cour d'appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté l'action en responsabilité dirigée contre le Crédit L... par Mme Y..., l'arrêt rendu le 7 juin 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne le Crédit L... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le Crédit L... à payer à Mme Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du Crédit L... .

Hausse vertigineuse du nombre de dossiers de surendettement

Conséquence directe de la crise économique que nous traversons actuellement, le nombre de dossiers déposés dans les Commissions de Surendettement ne cesse d'augmenter.

Un record sans précédent a été enregistré au mois de mars 2009, au cours duquel 21.747 dossiers de surendettement ont été déposés.

Ce nombre n'avait jamais été atteint depuis la création de la procédure de surendettement des particuliers par la loi NEIERTZ, il y a presque 20 ans.

Il est dès lors urgent que le projet de loi sur la réforme du Crédit à la Consommation soit adopté.

Le projet de loi sur la Réforme du Crédit à la Consommation

Le projet de loi portant réforme du Crédit à la Consommation a été présenté au Conseil des Ministres du 22 avril 2009.

Le texte de ce projet peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Les principales innovations de ce projet sont les suivantes :

• Le délai de rétractation sera porté de 7 à 14 jours ;

• Il sera interdit de conditionner les avantages commerciaux liés à une carte de fidélité d'un magasin à l'utilisation du crédit lié à cette carte ;

• Toutes les publicités pour des crédits devront comporter la mention suivante : "un crédit vous engage et doit être remboursé" ;

• Les délais devant la Commission de Surendettement seront raccourcis ;

• En matière de Crédit Renouvelable (ou Crédit Revolving) chaque échéance devra comprendre obligatoirement un amortissement minimum du capital restant dû ;

• De règles spécifiques s'appliqueront aux opérations de rachats de crédits ;

• Un contrôle de la commercialisation des crédits sera exercé par la Commission Bancaire.
  

Ce projet de réforme ne peut qu'être approuvé, mais reste largement insuffisant, au regard du surendettement croissant de la population française.

Ce texte sera sans doute modifié de manière importante lors de son examen par l'Assemblée Nationale et le Sénat.

Devoir de conseil du Banquier et assurance

La Cour de Cassation vient de rendre un nouvel arrêt particulièrement intéressant en matière de responsabilité bancaire.

Aux termes de l'arrêt rendu le 22 janvier 2009 par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°08-19867), "le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation".

Cette décision signifie donc que la Banque doit être en mesure de pouvoir justifier qu'elle a apporté une information suffisante à son client quant à l'adéquation du contrat d'assurance souscrit au regard de sa situation personnelle, cette information ne pouvant être accomplie par la simple remise d'une notice concernant l'assurance.

Il s'agit dès lors d'une décision particulièrement importante qui impose de nouvelles obligations aux Banques.

Le texte complet de cette décision est le suivant :

Sur le moyen unique : Vu l'article 1147 du code civil, Attendu que le banquier, qui propose à son client auquel il consent un prêt, d'adhérer au contrat d'assurance de groupe qu'il a souscrit à l'effet de garantir, en cas de survenance de divers risques, l'exécution de tout ou partie de ses engagements, est tenu de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts à sa situation personnelle d'emprunteur, la remise de la notice ne suffisant pas à satisfaire à cette obligation ; Attendu qu'à l'occasion de l'octroi de deux prêts que lui avait consentis, d'une part, la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi Pyrénées (la Caisse d'épargne), d'autre part, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain (le Crédit agricole), Mme X..., qui exerçait la profession de voyageur, représentant, placier, a adhéré au contrat d'assurance de groupe souscrit par chacune de ces deux banques auprès de la Caisse nationale de prévoyance (la CNP), à l'effet de couvrir notamment le risque d'incapacité de travail ; qu'après qu'en raison d'une maladie elle eut interrompu l'exercice de cette activité professionnelle, Mme X... a sollicité la garantie de la CNP, laquelle l'a refusée sur le rapport de son médecin conseil, selon lequel l'état de santé de Mme X..., s'il excluait la poursuite d'une telle activité, demeurait compatible avec un emploi strictement sédentaire au moins à mi-temps thérapeutique ; que faisant reproche à la Caisse d'épargne et au Crédit agricole d'avoir manqué à l'obligation d'information et de conseil à laquelle chacun d'eux était tenu à son égard à l'occasion de son adhésion au contrat d'assurance de groupe, Mme X... les a assignés en paiement, à titre de dommages-intérêts, du solde de chacun de ces prêts ;

Attendu que l'arrêt attaqué a rejeté, d'une part, l'action dirigée contre la Caisse d'épargne aux motifs qu'il était indiqué dans l'acte notarié constatant le prêt que Mme X... était parfaitement informée des stipulations de l'assurance à laquelle elle avait adhéré pour détenir un exemplaire des clauses générales de la convention d'assurance, de sorte qu'au regard des éléments d'information en possession de Mme X... et au regard de la clarté de ces éléments, la Caisse d'épargne avait rempli ses obligations, d'autre part, la demande formée contre le Crédit agricole aux motifs que Mme X... avait attesté avoir reçu un exemplaire des conditions générales d'assurance et déclaré accepter d'être assurée suivant les modalités détaillées dans ces conditions générales ainsi que dans les conditions particulières et qu'elle avait réitéré avoir pris connaissance des droits et obligations résultant des conditions générales et particulières de l'assurance et être en possession d'un exemplaire des dites conditions, de sorte que celles-ci étant claires et précises, le Crédit agricole n'avait pas d'autre obligation à l'égard de Mme X... ; Qu'en se déterminant par de tels motifs quand la connaissance par Mme X... des stipulations du contrat d'assurance de groupe auquel elle avait adhéré ne pouvait dispenser chacun des banquiers de l'éclairer sur l'adéquation des risques couverts par ces stipulations, fussent-elles claires et précises, à sa situation personnelle d'emprunteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions rejetant les demandes formées par Mme X... contre la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Toulouse et du Midi toulousain, l'arrêt rendu le 14 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée.

Droit International : une décision importante

L'arrêt rendu le 11 février 2009 par la 1ère Chambre de la Cour de Cassation ( pourvoi n° 07-13088) est particulièrement important.

Cette décision rappelle en effet qu'il incombe au juge français, saisi d'une demande d'application d'un droit étranger, de rechercher la loi compétente, selon la règle de conflit, puis de déterminer son contenu, au besoin avec l'aide des parties, et de l'appliquer.

De plus en plus souvent la question de l'applicabilité en France de textes étrangers se pose devant les Tribunaux français, qui sont parfois réticents à appliquer de tels textes, lesquels peuvent être très éloignés du droit français, notamment, en matière de droit de la famille.

Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle donc avec insistance l'obligation qui est faite aux Tribunaux de rechercher quel est le droit applicable au litige.

Le texte complet de cette décision est le suivant :


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen pris en sa première branche :

Vu l'article 3 du code civil ;

Attendu qu'il incombe au juge français saisi d'une demande d'application d'un droit étranger de rechercher la loi compétente, selon la règle de conflit, puis de déterminer son contenu, au besoin avec l'aide des parties, et de l'appliquer ;

Attendu que, pour garantir son activité de bijouterie-joaillerie en France, la société française Tourmaline s'est adressée à son courtier, la société française France assurance consultant (FAC), lequel a pris contact avec la société anglaise de courtage London international Insurance Brokers (LIIB) qui s'est tournée vers le courtier italien Funk international Spa qui a présenté le risque au courtier allemand Funk international GmbH qui l'a placé auprès de la société allemande Allianz Versicherung ;

Que l'assureur ayant refusé de couvrir un sinistre, la société Tourmaline l'a assigné en paiement ;

Qu'un tribunal de grande instance a condamné la société Allianz au paiement et a rejeté toutes les demandes formées contre les intermédiaires ;

Attendu que, pour réformer le jugement en ce qu'il avait rejeté l'appel en garantie formé par l'assureur et condamner les sociétés allemande et italienne Funk à garantie, l'arrêt, après avoir constaté que la couverture du risque était expressément soumise au paiement de la prime dans les soixante jours et que les conditions de la police demeuraient régies par le droit italien, retient que le courtier a l'obligation de s'assurer de l'efficacité des conventions dont il est l'intermédiaire et que, en tardant à transmettre les conditions de la police à la société Tourmaline, les sociétés Funk ont privé la compagnie Allianz d'une chance de pouvoir dénier sa garantie ;

Qu'en statuant ainsi sans déterminer, ainsi qu'il lui était demandé, en l'absence d'accord exprès ou tacite des parties la loi applicable, selon la règle de conflit, dans les rapports de l'assureur avec les deux sociétés de courtage, ni rechercher le contenu de cette loi pour l'appliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Allianz Versicherung Ag aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette toutes les demandes.

Prêts Immobiliers à taux variable : attention danger

Le contentieux lié aux prêts immobiliers à taux variable ne cesse d'augmenter, dans des proportions dramatiques.

Des centaines de milliers de personnes ont souscrit de tels crédits au cours des dernières années, parfois sans même le réaliser.

Or, suite à la hausse des taux, nombre de ces emprunteurs se trouvent aujourd'hui dans une situation totalement désastreuse.

En effet, en dépit des règlements qu'ils effectuent, leur dette ne fait bien souvent qu'augmenter mois après mois, surtout lorsque les taux d'intérêts des prêts qu'ils ont souscrits n'étaient pas plafonnés ou "capés".

En outre, ils ne sont parfois plus en mesure de faire face à leurs échéances lorsque celles-ci augmentent trop.

Lorsque ces prêts, comme cela est souvent le cas, ont servi à financer un investissement locatif de type LMP, PERISSOL, BESSON, DE ROBIEN ou BORLOO, et que les loyers attendus ne sont pas versés, la situation peut devenir catastrophique.

Il convient donc de faire preuve de la plus grande prudence en souscrivant de tels engagements...

Il importe cependant de rappeler que les Banques sont astreintes à une obligation de conseil et à un devoir de mise en garde.

Les emprunteurs lésés peuvent donc parfaitement se retourner contre l'organisme de crédit leur ayant octroyé un tel prêt sans les avoir mis en garde quant aux risques encourus.