Les baux d'habitation

De nombreuses familles françaises ne sont pas propriétaires de leur logement.

Les contrats de location portant sur un local à usage d’habitation sont, en principe, régis par la loi du 6 juillet 1989 qui vise à protéger les locataires et soumet les baux d’habitation à des règles très strictes.

a) Le bail doit être consenti pour une durée d’au mois trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique (c'est-à-dire un particulier), et d’au moins six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (telle qu’une société).

En revanche, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, en respectant un préavis de trois mois.

La détermination du montant du loyer n’est libre que dans certaines hypothèses (logements neufs ou ayant fait l’objet de travaux de remise aux normes….). Dans les autres cas, elle est contrôlée par une série de règles prenant notamment en compte les prix pratiqués dans le voisinage et tendant à limiter les hausses trop importantes, notamment en région parisienne.

Les contestations éventuelles sont soumises à une commission départementale de conciliation.

Les frais liés à la rédaction du bail doivent être partagés par moitié entre propriétaire et locataire.

Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est limité à deux mois de loyer et qui doit être restitué au preneur à son départ. Il peut également exiger qu’une personne se porte caution solidaire du locataire, ce qui signifie qu’il pourra directement réclamer le paiement des loyers à cette personne en cas de difficultés.

Un état des lieux doit être effectué tant lors de l’entrée dans les lieux du locataire que lors de son départ.

b) Le bailleur est, notamment, tenu de mettre à la disposition du locataire un logement en bon état et de lui en assurer une jouissance paisible en prenant à sa charge les travaux d’entretien nécessaires les plus importants. (Un décret du 26 août 1987 précise quelles sont les réparations à la charge du locataire).

En ce qui le concerne, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus, d’user des lieux en « bon père de famille », de répondre des dégradations éventuelles, de prendre à sa charge l’entretien courant des lieux (menues réparations…), ou encore de souscrire un contrat d’assurance.

c) Le renouvellement du bail d’habitation au profit du locataire, à son échéance, est de droit.

Le propriétaire ne peut refuser ce renouvellement du bail que dans trois hypothèses :

- en cas de reprise du logement (pour y habiter personnellement ou y loger un membre de sa famille proche) ;

- en cas de vente du logement (après avoir fait une offre au locataire) ;

- en cas d’existence d’un motif légitime et sérieux (fautes du locataire).

Dans ces trois hypothèses, il doit délivrer au locataire un congé soumis à un formalisme très rigoureux au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Toute irrégularité dans la rédaction ou la motivation de ce congé entraîne la nullité de celui-ci et, en conséquence, le renouvellement du bail.

Le bail peut également prendre fin en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Le bailleur doit alors saisir le Tribunal d’Instance qui constatera la résiliation du bail.

Afin de protéger le locataire, la loi impose un certain nombre de délais et de formalités au bailleur lorsqu’il met en œuvre une telle procédure. Elle lui permet cependant de procéder à titre conservatoire à des saisies à l’encontre du locataire avant même que le Tribunal ne soit saisi du litige, afin de ménager un effet de surprise.

Le Tribunal d’Instance accorde généralement des délais de paiement au locataire, du moins lorsque celui-ci se présente à l’audience. Le locataire est impérativement tenu de respecter ces délais, faute de quoi son expulsion pourra intervenir.

La procédure d’expulsion en elle-même est alors assez longue et complexe et nécessite le concours de la force publique. Dans un souci de protection des locataires, aucune expulsion ne peut intervenir entre le 31 octobre et le 15 mars.