Des clients de Maître Yann Gré avaient été démarchés pour acquérir un appartement à usage locatif, dans le cadre d'une opération de défiscalisation.
Cette acquisition avait été financée par la SOFIAP (CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE).
Cette opération s'était avérée totalement ruineuse de sorte que les emprunteurs avaient éprouvé des difficultés à rembourser leur prêt et avaient fait l'objet d'une procédure de saisie immobilière devant le Tribunal Judiciaire de Cambrai.
Par jugement en date du 20 mai 2020 (RG N°20/00083), le Juge de l'Exécution de ce Tribunal a débouté la SOFIAP de ses demandes et condamné cette Banque au paiement d'une indemnité de 2.000 Euros au titre des frais de procédure.
Le Juge de l'Exécution a suivi l'argumentation de Maître Yann Gré selon laquelle le prononcé de la déchéance du terme n'était pas justifié au regard des dispositions contractuelles, qui prévoyaient le respect d'un délai de 15 jours entre l'envoi d'une mise en demeure et la notification de la déchéance du terme.
Cette décision est motivée de la manière suivante :
"Le cahier des charges annexé à l'offre de prêt, comportant les conditions générales du dit prêt, prévoient en son article 12 : « le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles sans qu'il soit besoin d'une autre formalité qu'une simple notification faite à l'emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception » (... ) c) « à défaut de paiement des sommes exigibles en capital, intérêts, commissions, frais et accessoires, ainsi que toute somme avancée par le prêteur, quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée ».
Il résulte sans ambiguïté de ce texte que la déchéance du terme ne peut intervenir, par LRAR, qu'après un délai de quinze jours suivant une mise en demeure par même forme.
En l'espèce, les mises en demeure d'avoir à régulariser les mensualités de retard, pour un total de 5 178,85 €, sont datées du 31 juillet 2017 ; elles ont été réceptionnées par les débiteurs, ainsi que cela résulte des accusés de réception, le 3 août 2018.
Ces mises en demeure précisaient que la régularisation devait intervenir, sous peine de déchéance du terme, dans le délai de quinze jours à compter de la date de réception du courrier, conformément aux dispositions contractuelles.
Aux termes de l'article 640 du code de procédure civile, lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de la notification qui le fait courir ne compte pas. Ce texte s'applique à tous les actes juridiques, et une mise en demeure en vue de résilier un contrat entre dans cette catégorie, au regard des conséquences qu'entraîne son non respect.
Il en résulte que le délai prévu au contrat, et rappelé dans la mise en demeure du 31 juillet 2017, expirait le 3 + 15 = 18 août 2017 à minuit.
Or, la déchéance du terme a été notifiée par la SOFIAP dans un courrier daté du 17 août, posté le 18, et donc, avant même l'issue du délai que pourtant elle s'imposait à elle même dans l'offre de prêt (peu important la date de réception effective de la missive par les débiteurs).
C'est en conséquence de façon irrégulière que la déchéance du terme a été prononcée par la SOFIAP, de sorte que cette dernière, qui ne peut se prévaloir de la résiliation du contrat, sera déboutée de l'intégralité de ses demandes."
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