Retrait litigieux de la caution : la mise en garde ne fait pas le litige.

   

Note sous Cass. com., 9 septembre 2026, n° 25-16.573, F-B (rejet)

Par Maître Yann Gré, Avocat au Barreau du Val-de-Marne · 10 octobre 2026

 

La caution poursuivie par le fonds commun de titrisation auquel la banque a cédé sa créance en cours de procès peut s’en libérer en lui remboursant le prix réel de la cession, avec les frais et loyaux coûts et les intérêts, à condition d’avoir contesté sa dette dans l’instance avant cette cession. Ne la conteste pas celle qui se borne à réclamer réparation du manquement de la banque à son devoir de mise en garde : sa demande laisse l’engagement intact, et le cessionnaire demeure fondé à en poursuivre l’exécution.

L’arrêt (extraits)

6. Il résulte de la combinaison des articles 1699 et 1700 du code civil que l’exercice du droit de retrait prévu par le premier de ces deux textes suppose que la contestation porte sur le fond du droit.

7. La responsabilité encourue par la banque en raison du manquement à son devoir de mise en garde de la caution non avertie l’oblige à réparer le préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter mais ne remet pas en cause l’engagement de caution dont la banque reste fondée à demander l’exécution.

8. Ayant constaté que MM. [R] et [W] demandaient à titre reconventionnel la réparation d’une perte de chance due à un manquement par la banque à un devoir de mise en garde, la cour d’appel en a exactement déduit que cette demande ne caractérisait pas une contestation portant sur le principe de leur dette de caution, de sorte qu’ils ne pouvaient se prévaloir de la faculté prévue à l’article 1699 précité.

Cass. com., 9 sept. 2026, n° 25-16.573, arrêt n° 428 F-B, rejet[1]

Les cessions de portefeuilles de créances douteuses à des fonds communs de titrisation ont banalisé le recours au retrait litigieux. L’article 1699 permet à « celui contre lequel on a cédé un droit litigieux » de s’en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant « le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts » et les intérêts. Lorsque la créance a été acquise avec des milliers d’autres moyennant un prix global, la part de ce prix qui lui revient peut être sans commune mesure avec son montant nominal. Le débiteur poursuivi trouve alors dans le retrait le moyen d’éteindre sa dette pour une fraction de ce qu’il devait. Depuis que la chambre commerciale a expressément jugé que la caution peut exercer cette faculté et rappelé que la cession en bloc n’y fait pas obstacle lorsque le prix de la créance litigieuse peut être déterminé[2], la discussion s’est déplacée vers la condition qui en commande l’ouverture : le caractère litigieux du droit cédé. L’arrêt du 9 septembre 2026 en précise les contours lorsque la caution se borne à mettre en cause la responsabilité de la banque[3].

Le 9 février 2012, la Société générale avait consenti à la société Mac Mahon’s un prêt garanti par le cautionnement de trois personnes physiques. La débitrice ayant été mise en redressement judiciaire, la banque avait assigné les cautions en exécution de leurs engagements le 21 décembre 2015. Au cours de l’instance d’appel, elle avait cédé au fonds commun de titrisation Castanea un portefeuille de créances comprenant celles dont les intéressés s’étaient rendus cautions. La société chargée du recouvrement était intervenue volontairement à l’instance, et les trois cautions lui avaient opposé le retrait litigieux.

Par un arrêt du 24 avril 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a traité différemment les trois garants. Elle a jugé recevable à invoquer le bénéfice du retrait celui qui se prévalait de la disproportion manifeste entre son engagement et ses biens et revenus. Elle l’a refusé aux deux autres, « qui, s’ils demandent reconventionnellement la réparation d’une perte de chance due à un manquement de la Société Générale à un devoir de mise en garde, n’élèvent aucune contestation concernant le principe de leur dette de caution », et les a condamnés à paiement.

Les deux cautions évincées soutenaient devant la Cour de cassation que le manquement de l’établissement de crédit à son devoir de mise en garde, générateur d’un préjudice qui s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter, « constitue une contestation de l’engagement de caution, au même titre que l’invocation de la disproportion entre le montant de l’engagement de caution et ses biens et revenus ». Leurs deux autres moyens ont été écartés par une décision non spécialement motivée[4].

La question était donc de savoir si la caution qui, sans discuter le principe de sa dette, demande réparation du manquement de la banque cédante à son devoir de mise en garde élève une contestation sur le fond du droit, propre à rendre litigieuse la créance cédée et à lui ouvrir le retrait.

La chambre commerciale répond par la négative. Elle énonce d’abord qu’il « résulte de la combinaison des articles 1699 et 1700 du code civil que l’exercice du droit de retrait prévu par le premier de ces deux textes suppose que la contestation porte sur le fond du droit ». Elle précise ensuite que la responsabilité encourue par la banque pour manquement à son devoir de mise en garde de la caution non avertie « l’oblige à réparer le préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter mais ne remet pas en cause l’engagement de caution dont la banque reste fondée à demander l’exécution ». La cour d’appel en avait donc « exactement déduit » que la demande reconventionnelle des cautions ne caractérisait pas une contestation portant sur le principe de leur dette.

La décision tranche une question que l’arrêt du 14 février 2024 avait laissée en suspens. Le fonds Castanea l’avait alors soulevée, mais la Cour avait déclaré le moyen inopérant en ses troisième et quatrième branches, qui critiquaient des motifs surabondants[5]. La solution repose sur deux propositions. Le retrait litigieux est une faculté réservée à la caution qui conteste sa dette (I). La demande fondée sur le devoir de mise en garde, qui laisse cette dette intacte, ne peut rendre le droit litigieux (II).

I. Le retrait litigieux, faculté réservée à la caution qui conteste sa dette

La règle que l’arrêt applique n’est pas nouvelle. Elle procède de la lettre du code, que la Cour lit avec la rigueur qui convient à une institution d’exception (A). L’intérêt de la décision tient à la manière dont cette condition se mesure lorsque le retrayant est une caution, dont la contestation doit atteindre le droit invoqué contre elle (B).

A. La contestation sur le fond du droit, condition d’une institution d’exception

Le paragraphe 6 de l’arrêt combine deux textes demeurés dans leur rédaction d’origine. L’article 1699 attache au retrait son effet libératoire ; l’article 1700 en fixe la condition, en disposant que « la chose est censée litigieuse dès qu’il y a procès et contestation sur le fond du droit »[6]. Les deux éléments sont cumulatifs. Le procès n’était pas discuté : la banque avait assigné les cautions ; l’instance d’appel était pendante au jour de la cession. Toute la difficulté portait sur le second.

La réforme du droit des contrats n’a pas affecté le retrait. Depuis le 1^er octobre 2016, la cession de créance relève des articles 1321 et suivants du code civil ; l’article 1701-1 écarte, pour les cessions qu’ils régissent, l’application des articles 1689 à 1691 et 1693[7]. Les articles 1699 à 1701 ne figurent pas dans cette exclusion. Le retrait demeure donc applicable aux cessions régies par le droit nouveau.

La jurisprudence se montre exigeante. Le retrait litigieux est une « institution dont le caractère exceptionnel impose une interprétation stricte ». Il ne peut être exercé « que si, antérieurement à la cession, un procès a été engagé sur le bien-fondé du droit cédé et qu’au cours de l’instance, celui qui entend exercer le retrait a, en qualité de défendeur, contesté ce droit au fond ». Une contestation exprimée par lettre avant l’introduction de l’instance n’y suffit pas, pas davantage qu’une contestation formulée après la cession[8]. La faculté de retrait, qui « a pour objet de mettre fin au litige », ne peut en outre être exercée « qu’autant que les droits cédés sont encore litigieux à la date de son exercice », de sorte qu’elle ne peut être opposée au créancier à titre subsidiaire[9].

Cette rigueur tient à la nature du mécanisme, qui prive le cessionnaire du bénéfice de son acquisition. Refusant de renvoyer au Conseil constitutionnel deux questions prioritaires de constitutionnalité qui en contestaient notamment la conformité au droit de propriété, la chambre commerciale a justifié l’atteinte que le retrait porte à ce droit par un double motif d’intérêt général, « en ce qu’elle permet d’éviter la spéculation sur les créances litigieuses et d’abréger les instances engagées en vue de leur paiement ». L’atteinte est proportionnée, « puisque le retrayé reçoit la somme à laquelle il a lui-même évalué la créance, après avoir mesuré les coûts associés à son recouvrement, la chance d’obtenir tout ou partie de son montant nominal et le risque d’exercice du retrait par le débiteur cédé »[10]. La contestation sur le fond du droit est ce qui rattache le retrait à ces deux finalités. Sans discussion sur l’existence ou l’étendue du droit, il n’y a ni pari sur l’issue d’un procès, ni procès dont le retrait abrégerait le cours. La première chambre civile l’exprime à sa manière lorsqu’elle juge que le retrait suppose une cession moyennant un prix que le retrayant rembourse au cessionnaire « pour mettre un terme au litige »[11] : cette faculté n’a de sens que s’il existe un litige à éteindre.

Dans le contentieux des fonds de titrisation, l’enjeu se mesure au prix de cession. Le fait que la cession d’un bloc de créances ait été consentie pour un prix global « n’est pas, en soi, de nature à écarter l’application de l’article 1699 du code civil », dès lors que les créances peuvent être individualisées[12]. Le retrayant n’est tenu, au principal, que de la somme réellement payée par le cessionnaire[13]. Lorsque l’acte de cession ne ventile pas le prix, les juges du fond peuvent le reconstituer. Dans l’affaire jugée le 14 février 2024, faute pour le fonds de proposer une autre évaluation, la cour d’appel avait rapporté le prix global de 195 000 000 euros aux 9 304 créances cédées et fixé à 20 958,72 euros la valeur de la créance litigieuse, choix de méthode que la Cour a laissé à l’appréciation souveraine de la cour d’appel[14]. L’obstacle tiré de l’indétermination du prix subsiste lorsque les stipulations de l’acte rendent cette détermination impossible, ce qui relève de la même appréciation[15]. Le caractère litigieux du droit tend ainsi à devenir le principal filtre du retrait. Encore faut-il savoir ce que la caution doit contester.

B. La dette de la caution, objet de la contestation

La caution n’est pas, à première vue, « celui contre lequel on a cédé un droit litigieux » : la créance cédée est celle du prêteur contre l’emprunteur. Mais la cession de la créance principale emporte celle de ses accessoires, par application de l’ancien article 1692 du code civil et aujourd’hui de l’article 1321, selon lequel la cession « s’étend aux accessoires de la créance »[16]. Le cessionnaire acquiert ainsi le droit contre la caution. Le fonds Castanea soutenait en 2024 que le caractère exceptionnel de l’institution en réservait le bénéfice au débiteur principal. La Cour a jugé au contraire que la cession de la créance principale emporte la cession de la créance sur la caution, de sorte que cette dernière peut, « lorsqu’elle conteste le droit invoqué contre elle, exercer le droit au retrait litigieux »[17]. Des cautions avaient d’ailleurs exercé le retrait, sans que leur qualité fût discutée, dans une espèce jugée en 2003[18]. L’arrêt commenté tient cette qualité pour acquise : il refuse le retrait aux deux cautions, non parce qu’elles sont cautions, mais parce que leur demande ne contestait pas le droit.

L’objet de la contestation découle de ce fondement. Ce que la caution doit discuter, c’est « le droit invoqué contre elle », c’est-à-dire sa propre obligation. Le fonds soutenait encore que seule une contestation de la créance principale ouvrait le retrait, les moyens de la caution ne tendant qu’à la contestation de « la créance accessoire de cautionnement ». La Cour a écarté cette lecture et approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement retenu » que le garant, qui avait demandé à voir juger que la banque ne pouvait se prévaloir de son engagement en raison de son caractère disproportionné, « avait contesté le fond du droit invoqué contre lui »[19]. Peu importe donc que la caution s’en prenne à la dette garantie ou à son propre engagement : il lui suffit de contester le droit que le cessionnaire prétend exercer contre elle.

L’arrêt du 9 septembre 2026 prolonge cette analyse. Le paragraphe 8 approuve la cour d’appel d’avoir déduit que la demande ne caractérisait pas « une contestation portant sur le principe de leur dette de caution ». La formule, inspirée de la motivation des juges du fond, ne doit pas être lue comme une restriction. La chambre commerciale avait jugé en 2002 qu’une discussion portant seulement sur la justification du calcul des intérêts, relative à un accessoire du droit cédé « sans remettre en cause l’existence même du droit ou son étendue », ne permettait pas à une caution d’exercer le retrait[20]. La contestation de l’étendue de la dette paraît suffire, non celle de ses seuls accessoires. Rien dans l’arrêt commenté n’indique un changement sur ce point : la Cour se prononce sur la seule question de savoir si la demande indemnitaire, que la cour d’appel avait constatée, valait contestation de l’engagement.

L’espèce fait apparaître la ligne de partage que dessine cette jurisprudence. Des trois cautions d’une même dette, celle qui invoquait la disproportion de son engagement a été jugée recevable à se prévaloir du retrait ; les deux autres, qui demandaient réparation, ont été condamnées à payer. La Cour n’avait pas à se prononcer sur le premier chef, que le pourvoi ne critiquait pas ; la solution retenue sur ce point par la cour d’appel est conforme à l’arrêt de 2024. Il fallait encore justifier le second : c’est l’objet du paragraphe 7 de l’arrêt.

II. La demande fondée sur le devoir de mise en garde, impuissante à rendre le droit litigieux

La Cour ne se contente pas de relever la forme reconventionnelle de la demande. Elle fonde sa solution sur la nature de la responsabilité du banquier, qui laisse subsister l’engagement (A). Cohérente avec les finalités du retrait, la solution demeure d’une portée circonscrite (B).

A. Une responsabilité qui laisse l’engagement intact

Le paragraphe 7 décompose l’effet du manquement en deux propositions. La première est acquise : la responsabilité de la banque l’oblige à réparer « le préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter ». La chambre commerciale juge depuis 2009 que ce préjudice « s’analyse en la perte d’une chance de ne pas contracter » ; elle avait alors censuré l’arrêt qui allouait à la caution une indemnité égale au montant de sa dette[21]. La Cour se réfère d’ailleurs à la caution « non avertie », bénéficiaire de ce devoir dans le droit antérieur à la réforme des sûretés[22]. La seconde proposition fait l’apport de l’arrêt : cette responsabilité « ne remet pas en cause l’engagement de caution dont la banque reste fondée à demander l’exécution ». L’obligation de la caution demeure telle qu’elle a été souscrite. Naît à côté d’elle une créance de dommages et intérêts, mesurée à la chance perdue, qui pourra, le cas échéant, se compenser avec ce que doit la caution, mais qui ne dit rien de ce qu’elle doit.

L’assimilation que proposait le moyen entre mise en garde et disproportion se heurte à cette analyse. Les deux mécanismes procèdent souvent des mêmes faits, un engagement excessif au regard des capacités de la caution, mais ils n’ont pas la même nature. Selon l’article L. 341-4, devenu L. 332-1, du code de la consommation, aujourd’hui abrogé mais applicable en la cause, un créancier professionnel « ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus », à moins que le patrimoine de la caution ne lui permette, au moment où elle est appelée, de faire face à son obligation. Cette sanction « prive le contrat de cautionnement d’effet »[23]. La disproportion, qui atteint le droit du créancier, est une défense ; le défaut de mise en garde, qui confère à la caution un droit contre lui, fonde une créance de réparation. C’est pourquoi la première rend le droit cédé litigieux, comme l’avait jugé l’arrêt de 2024, et non la demande en réparation fondée sur le second.

Le partage rejoint, sans s’y réduire, la distinction procédurale entre défense au fond et demande reconventionnelle. Constitue une défense au fond « tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire » ; constitue une demande reconventionnelle celle par laquelle le défendeur originaire « prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire »[24]. La parenté entre l’« examen au fond du droit » de l’article 71 du code de procédure civile et la « contestation sur le fond du droit » de l’article 1700 du code civil est éclairante : contester le fond du droit, c’est mettre en cause le bien-fondé de la prétention. Les cautions ne niaient pas que le cessionnaire fût leur créancier ; elles réclamaient autre chose, une indemnité. Le fonds Castanea avait déjà plaidé en ce sens en 2024, en visant l’article 64 du code de procédure civile[25]. La Cour en rejoint aujourd’hui la conclusion, sur un fondement plus substantiel que procédural : le paragraphe 7 raisonne sur la nature de la responsabilité, et le caractère reconventionnel de la demande n’apparaît au paragraphe 8 que dans le rappel des constatations de la cour d’appel.

Le refus du retrait ne prive pas pour autant la caution de son indemnité. Le droit commun de la cession ménage le sort de cette créance : l’article 1324 du code civil permet au débiteur d’opposer au cessionnaire les exceptions inhérentes à la dette, « telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation des dettes connexes »[26]. Si la créance indemnitaire est regardée comme connexe à la dette de cautionnement, elle pourra, pour les cessions soumises au droit issu de la réforme de 2016, se compenser avec ce que réclame le cessionnaire. L’arrêt refuse seulement à la caution de convertir une créance de responsabilité en un rachat de sa dette au prix de cession.

B. Une solution cohérente, à la portée circonscrite

Cohérente, la solution l’est d’abord au regard des finalités du retrait, dont aucune n’aurait été servie par l’admission des cautions au retrait. Le cessionnaire d’une créance dont le principe n’est pas discuté ne spécule pas sur l’issue d’un procès : le prix qu’il consent mesure un risque de recouvrement, celui de l’insolvabilité des débiteurs et du coût des poursuites, non l’incertitude du droit. Le retrait n’aurait pas davantage abrégé l’instance. La demande indemnitaire, fondée sur une faute de la banque cédante demeurée en la cause, aurait survécu à l’extinction de la créance cédée. Le litige se serait poursuivi, déplacé d’un adversaire à l’autre, et la caution aurait obtenu l’effacement de sa dette au prix de cession sans renoncer à la discussion sur la faute de la banque.

Le poids de l’arrêt se mesure aussi à sa forme : rendu en formation restreinte, il est néanmoins publié au Bulletin. Rejetant le pourvoi, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir « exactement déduit » sa solution, formule du contrôle lourd par laquelle elle fixe la règle. Aucune jurisprudence n’est renversée : la question que l’arrêt du 14 février 2024 avait laissée ouverte reçoit la réponse que suggérait déjà la définition de la contestation sur le fond retenue en 2002.

Ses conséquences pratiques sont immédiates pour les cautions poursuivies par des cessionnaires de portefeuilles. Le retrait suppose une contestation du droit formulée dans l’instance avant la cession. La caution qui s’en tient à une demande de dommages et intérêts s’en ferme l’accès. Les moyens qui atteignent le droit du créancier, au premier rang desquels la disproportion, ont vocation à être soulevés dès les premières écritures, sans attendre une cession dont la caution ne maîtrise pas la date. Le retrait doit ensuite être exercé à titre principal, ce qui impose un choix : maintenir la contestation dans l’espoir d’être déchargée, ou mettre fin au litige en remboursant le prix de cession. Le retrait est l’instrument d’une contestation incertaine, non le complément d’une défense que l’on croit gagnante.

La solution laisse en revanche plusieurs questions ouvertes. La première tient à la forme de la prétention. La chambre commerciale et la première chambre civile admettent que la caution qui invoque le manquement au devoir de mise en garde pour obtenir le seul rejet de la demande, sans réclamer d’indemnité, oppose une défense au fond sur laquelle la prescription est sans incidence[27]. La chambre commerciale a même censuré en 2014 l’arrêt qui avait vu dans une telle prétention l’équivalent d’« une demande de dommages-intérêts d’un montant égal à la créance de la banque ». Si la qualification procédurale commandait l’application de l’article 1700, il suffirait à la caution de renoncer à chiffrer son préjudice pour rendre le droit litigieux. Le paragraphe 7 paraît s’y opposer : énoncé en termes généraux, il retient que la responsabilité encourue pour ce manquement « ne remet pas en cause l’engagement de caution », sans distinguer selon la présentation de la demande. Les décisions rendues en matière de prescription qualifient un mode de présentation ; l’arrêt commenté qualifie la nature du droit invoqué. La conciliation n’est pas pour autant aisée, car on voit mal comment un moyen qui n’affecte pas l’engagement pourrait faire rejeter la demande « comme non justifiée, après examen au fond du droit ». Le sommaire, qui vise une demande reconventionnelle, ne tranche pas formellement la question.

La deuxième tient au droit applicable. L’arrêt est rendu sous l’empire de l’ancien droit du cautionnement, dans lequel le devoir de mise en garde relevait de la responsabilité contractuelle de droit commun. Pour les cautionnements conclus depuis le 1^er janvier 2022, l’article 2299 du code civil dispose qu’à défaut de mise en garde, « le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci »[28]. La sanction porte désormais sur le droit du créancier lui-même : la caution qui invoque la déchéance discute l’étendue de ce droit, et non, comme dans l’espèce jugée en 2002, un simple accessoire. La prémisse de l’arrêt, une responsabilité sans incidence sur l’engagement, fait alors défaut. On peut dès lors soutenir que la caution élève une contestation sur le fond du droit, question que l’arrêt n’avait pas à trancher ; si cette analyse l’emporte, la solution retenue ne sera pas transposable aux cautionnements régis par l’article 2299. La disproportion, que l’article 2300 sanctionne par la réduction du cautionnement « au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager », devient quant à elle une contestation de l’étendue du droit, ce qui ne devrait pas affecter son aptitude à le rendre litigieux. L’arrêt du 9 septembre 2026 énonce ainsi une solution de droit ancien. Elle n’en gouvernera pas moins, longtemps encore, le contentieux des portefeuilles cédés, les cautionnements conclus avant le 1^er janvier 2022 demeurant soumis à la loi ancienne, « y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public »[29].

La dernière question porte sur les moyens qui, sans discuter la naissance de la dette, en invoquent l’extinction. La prescription est, en procédure, une fin de non-recevoir qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable « sans examen au fond » ; elle est aussi, en droit civil, « un mode d’extinction d’un droit »[30]. Le critère retenu par l’arrêt, celui de la remise en cause du principe de la dette, inclinerait à y voir une contestation sur le fond du droit ; la lettre de l’article 1700, lue à la lumière des catégories du code de procédure civile, pourrait conduire à la solution inverse. Une cour d’appel a retenu la première analyse, en jugeant que « la prescription soulevée est de nature à mettre en cause la créance, y compris dans son principe »[31] ; la Cour de cassation, saisie d’autres griefs, n’a pas eu à se prononcer sur ce point.

Le retrait litigieux n’est pas une prime offerte à toute caution en conflit avec sa banque : il appartient à celle qui conteste sa dette, non à celle qui se borne à demander réparation.

 

Yann Gré

Avocat au Barreau du Val-de-Marne · Chargé d’enseignement à l’UPEC

16, rue Paul Séjourné, 94000 Créteil · Tél. : 01 49 81 99 70

contact@yanngre.com · Toque PC 381

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[1] Cass. com., 9 sept. 2026, n° 25-16.573, arrêt n° 428 F-B, ECLI:FR:CCASS:2026:CO00428, sur pourvoi contre CA Aix-en-Provence, ch. 3-3, 24 avr. 2025 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054929162

[2] Cass. com., 14 févr. 2024, n° 22-19.801, FS-B : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049163143 ; v. C. Berlaud, « Cession de créance et retrait litigieux : les droits de la caution », GPL 5 mars 2024, n° GPL459y7 : https://www.labase-lextenso.fr/gazette-du-palais/2024-n8/cession-de-creance-et-retrait-litigieux-les-droits-de-la-caution-GPL459y7. Sur la cession d’un bloc de créances, déjà : Cass. com., 27 mai 2008, n° 07-11.428 et 07-11.530, Bull. 2008, IV, n° 109 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000018896365

[3] Sur cet arrêt, v. déjà B.-L. Dugourd, « Le manquement au devoir de mise en garde n’ouvre pas droit au retrait litigieux », RPDA sept. 2026, n° RDA101t2 : https://www.labase-lextenso.fr/revue-pratique-droit-des-affaires/2026-n8/le-manquement-au-devoir-de-mise-en-garde-n-ouvre-pas-droit-au-retrait-litigieux-RDA101t2 ; D. Nemtchenko, « Le retrait litigieux à l’épreuve de la mise en garde de la caution », LEDC oct. 2026, n° DCO203r8 : https://www.labase-lextenso.fr/l-essentiel-droit-des-contrats/2026-n9/le-retrait-litigieux-a-l-epreuve-de-la-mise-en-garde-de-la-caution-DCO203r8

[4] Arrêt commenté, § 4, en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile.

[5] Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 9 et 13. La quatrième branche du moyen soutenait que « l’émission d’une demande reconventionnelle, qui implique que soit émise une prétention ne tendant pas au simple rejet de la prétention adverse n’est pas une contestation au fond de la créance ».

[6] C. civ., art. 1699 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442565 ; art. 1700 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442570. Les deux textes sont en vigueur depuis le 21 mars 1804 dans leur version initiale.

[7] C. civ., art. 1321 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042026 ; art. 1701-1 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042658

[8] Cass. com., 20 avr. 2017, n° 15-24.131, publié au Bulletin : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000034464164. Dans le même sens, Cass. civ. 1^re, 12 nov. 2015, n° 14-23.401, Bull. 2016, n° 839, 1^re Civ., n° 419 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000031478240

[9] Cass. com., 20 nov. 2024, n° 23-15.735, F-B : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000050703988 ; Cass. com., 10 sept. 2025, n° 24-18.949, F-D : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052267354. V. N. Mathey, « Cession de créance : conditions d’exercice du retrait litigieux », LEDB janv. 2025, n° DBA202p7 : https://www.labase-lextenso.fr/l-essentiel-droit-bancaire/2025-n1/cession-de-creance-conditions-d-exercice-du-retrait-litigieux-DBA202p7 ; B.-L. Dugourd, « Le retrait litigieux, un exercice limité à la voie principale », RPDA janv. 2025, n° RDA100a8 : https://www.labase-lextenso.fr/revue-pratique-droit-des-affaires/2025-n1/le-retrait-litigieux-un-exercice-limite-a-la-voie-principale-RDA100a8

[10] Cass. com., 14 avr. 2016, n° 15-24.131, QPC, non-lieu à renvoi : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000032418814 ; Cass. com., 7 juill. 2016, n° 16-11.389, QPC, non-lieu à renvoi : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000032872252

[11] Cass. civ. 1^re, 17 janv. 2018, n° 16-21.097, Bull. 2018, I, n° 7 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036584467

[12] Cass. com., 27 mai 2008, préc.

[13] Cass. civ. 1^re, 12 juill. 2005, n° 02-12.451, Bull. 2005, I, n° 319 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007050272

[14] Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 15 à 18.

[15] Cass. com., 12 oct. 2022, n° 21-10.015, F-D : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046437399

[16] C. civ., art. 1321, préc. ; Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 7, visant l’article 1692 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

[17] Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 6 à 8.

[18] Cass. com., 29 oct. 2003, n° 02-13.844 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007478112

[19] Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 6 à 8, 11 et 12.

[20] Cass. com., 26 févr. 2002, n° 99-12.228, Bull. 2002, IV, n° 41 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007045809

[21] Cass. com., 20 oct. 2009, n° 08-20.274, Bull. 2009, IV, n° 127 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000021194820

[22] Sous l’empire de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la banque est tenue à un devoir de mise en garde « à l’égard d’une caution non avertie » : Cass. civ. 1^re, 28 sept. 2022, n° 21-14.673, F-B, § 12 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000046357069

[23] Cass. civ. 1^re, 28 sept. 2022, préc., § 6 et 8.

[24] CPC, art. 71 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410176 ; art. 64 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410169

[25] Cass. com., 14 févr. 2024, préc., § 9, quatrième branche du moyen.

[26] C. civ., art. 1324, en vigueur depuis le 1^er octobre 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042011

[27] Cass. com., 21 oct. 2014, n° 13-21.341 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000029636019 ; Cass. civ. 1^re, 9 mars 2022, n° 20-22.637, F-D : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045388256 ; adde, pour une caution qui sollicitait à titre subsidiaire le rejet de la demande, Cass. civ. 1^re, 21 mars 2018, n° 16-10.655 (cassation pour dénaturation) : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000036779560. Comp., pour la demande indemnitaire de l’emprunteur, soumise à la prescription, Cass. com., 6 mars 2024, n° 22-14.083, F-D : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049261531

[28] C. civ., art. 2299 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071224 ; art. 2300 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044071221

[29] Ord. n° 2021-1192 du 15 sept. 2021 portant réforme du droit des sûretés, art. 37, II : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000044045544

[30] CPC, art. 122 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006410229 ; C. civ., art. 2219 : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019017128

[31] CA Aix-en-Provence, 4 nov. 2020, motifs reproduits au moyen annexé à Cass. com., 12 oct. 2022, n° 21-10.015, préc. La cour d’appel a néanmoins écarté le retrait, faute de pouvoir déterminer le prix de la créance cédée.

Infiltrations venues d’une terrasse à jouissance privative : la copropriété ne peut pas renvoyer la victime vers le copropriétaire chargé de l’entretien.

Copropriété · Responsabilité du syndicat 

Commentaire de Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, FS-B

Par Maître Yann Gré, Avocat au Barreau du Val-de-Marne

La clause du règlement de copropriété qui met l’entretien d’une terrasse à jouissance privative à la charge du copropriétaire qui en a l’usage ne permet pas au syndicat des copropriétaires, autrement dit à la copropriété, d’échapper à la responsabilité de plein droit que lui impose l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Publié au Bulletin, l’arrêt du 17 septembre 2026 refuse que la clause soit opposée à la victime et en réserve le jeu aux actions récursoires du syndicat des copropriétaires. 

Ses apports sont les suivants :  

• Une partie commune à jouissance privative reste une partie commune. Le syndicat répond de plein droit des dommages qu’elle cause aux copropriétaires comme aux tiers, locataires compris.
• Une clause du règlement peut mettre l’entretien de cette partie commune à la charge du copropriétaire qui en a l’usage, mais elle ne peut exonérer le syndicat envers la victime, l’article 14 étant d’ordre public.
• La clause joue au stade du recours. Le syndicat condamné peut se retourner contre le copropriétaire chargé de l’entretien, à charge de prouver l’étendue de l’obligation, le manquement et son rôle dans le dommage.
• Rendue sur l’ancien article 14, la solution devrait valoir, a fortiori, sous le texte en vigueur depuis le 1er juin 2020, qui vise les dommages « ayant leur origine dans les parties communes ».
• Arrêt de section publié au Bulletin, rendu sur un moyen relevé d’office : une règle énoncée en termes généraux.

Le règlement de copropriété peut beaucoup. Il fixe la destination des parties communes et les conditions de leur jouissance ; il peut attacher à certains lots un droit de jouissance exclusive et préciser les charges que supporte son titulaire. Il ne peut pas, en revanche, désigner à la victime d’un dommage un autre débiteur que celui que la loi lui donne. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026, à propos d’infiltrations venues d’une toiture-terrasse.

Un commerçant loue, dans un immeuble en copropriété, un local situé sous une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune à usage exclusif du lot n° 3, au premier étage. L’article 17 du règlement de copropriété stipule que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ». Le locataire se plaint d’infiltrations provenant de la terrasse. L’assemblée générale décide en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité, qui est réalisée en 2017. Le commerçant assigne en indemnisation le syndicat des copropriétaires et l’assureur de celui-ci, ainsi que son propre assureur, lequel appelle le syndic en intervention forcée.

Par un arrêt du 3 septembre 2024, la cour d’appel de Lyon rejette les demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur. Le sinistre ayant pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité d’une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot, la clause du règlement excluait, selon les motifs que rapporte la Cour de cassation, la responsabilité du syndicat « lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien ».

Saisie d’un pourvoi du locataire, qui s’en est désisté à l’égard de son propre assureur, la Cour de cassation écarte le second moyen par une décision non spécialement motivée (C. pr. civ., art. 1014, al. 2), ne statue pas sur le premier et casse sur un moyen de pur droit relevé d’office, après en avoir avisé les parties (C. pr. civ., art. 620, al. 2, et 1015). Elle vise l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Selon la lecture qu’elle en donne, ce texte, « d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi », rend le syndicat « responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Elle en déduit la règle suivante :

« Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. »

En retenant l’inverse, la cour d’appel a « violé le texte susvisé ». Son arrêt est cassé en ce qu’il déboute le locataire de ses demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble, et le syndic, dont la présence n’est pas nécessaire devant la juridiction de renvoi, est mis hors de cause.

La question, que la Cour a tranchée sur un moyen relevé d’office, était de savoir si la répartition conventionnelle de l’entretien d’une partie commune à jouissance privative pouvait être opposée à la victime pour soustraire le syndicat à sa responsabilité légale. La réponse est négative, mais elle ne nie pas pour autant l’utilité de la clause. Elle met en œuvre, sans la nommer, une distinction que la cour d’appel avait perdue de vue, celle de l’obligation à la dette, qui désigne le débiteur de la victime, et de la contribution à la dette, qui fixe la charge définitive du dommage. Envers la victime, le syndicat répond, et le règlement ne peut l’en dispenser (I). Dans les rapports internes, la clause d’entretien retrouve sa fonction, mais son efficacité dépendra de sa rédaction et de la preuve d’un manquement (II).

I. L’obligation à la dette : la responsabilité du syndicat préservée

La responsabilité de l’article 14 s’attache à la partie commune, quel que soit l’usage qui en est fait (A). Son caractère d’ordre public la place hors d’atteinte du règlement (B).

A. Une responsabilité attachée à la partie commune, non à son usage

Le raisonnement part de la qualification de la toiture-terrasse, qui ne change pas de nature parce qu’un seul lot en a l’usage. Il est jugé de longue date que le droit de jouissance exclusive attribué par le règlement, droit réel et perpétuel accessoire du lot (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145, Bull. 1992, III, n° 73), n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477, Bull. 2007, III, n° 98). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a inscrit cette qualification à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, dont la rédaction actuelle, issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, vise les parties communes « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot » et précise qu’elles « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».

Demeurée commune, la terrasse relève du syndicat, dont l’objet est la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. L’article 14 en tire la conséquence sur le terrain de la responsabilité, sans distinguer selon l’usage de la partie commune en cause. Dans sa rédaction applicable au litige, il visait les dommages causés par « le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », de sorte que la victime devait seulement établir que son dommage procédait de l’un ou de l’autre, sans avoir à démontrer une faute du syndicat. Le texte ne qualifiait pas lui-même cette responsabilité. La Cour la dit « de plein droit », comme elle l’avait déjà jugé, à propos des vices de construction, dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-16.372) ; selon une formule qu’elle reprend régulièrement, le syndicat ne peut s’en exonérer qu’en prouvant une force majeure ou une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.155, F-D ; Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-22.738, F-D).

La cour d’appel avait fait du défaut d’entretien, condition de la responsabilité du syndicat, une cause d’exclusion de celle-ci. Puisque le règlement confiait l’entretien à un copropriétaire, la carence n’aurait été, selon elle, que celle de ce copropriétaire. Cette lecture confondait l’état de la chose et la personne qui devait y pourvoir. Le défaut d’entretien dont parlait la loi qualifie l’état de la partie commune ; il ne se réduit pas à la défaillance personnelle de celui qui était chargé de l’entretenir. Que cette charge pèse sur le syndicat ou sur un copropriétaire, une partie commune négligée n’en est pas moins commune, et le dommage qu’elle cause entre dans le champ de l’article 14.

L’arrêt ne dit pas si le syndicat pourrait, du moins, invoquer la négligence du bénéficiaire comme le fait d’un tiers, la question ne lui étant pas soumise. La voie paraît étroite. Dans une affaire où des bailleurs avaient installé, à l’insu du syndicat et dans leur partie privative, une pompe de relevage sur une canalisation collective d’évacuation des eaux pluviales, la troisième chambre a censuré l’arrêt qui exonérait le syndicat sans établir que le fait de ces copropriétaires présentait le caractère de la force majeure (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, préc.). Or la carence d’un copropriétaire tenu d’entretenir une partie commune n’a rien d’irrésistible pour un syndicat dont le syndic doit assurer l’exécution du règlement et pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble (L. 10 juill. 1965, art. 18, I).

La solution devrait valoir a fortiori sous l’empire du texte actuel. Depuis le 1er juin 2020, l’article 14 rend le syndicat responsable « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Comme l’observe K. Vieira, la disparition de la référence au vice de construction et au défaut d’entretien « renforce même la logique objective du dispositif » (Dalloz actualité, 1er oct. 2026). Elle prive surtout le raisonnement censuré de son seul appui textuel, puisqu’il ne reste qu’un critère de localisation, l’origine du dommage dans une partie commune, auquel une stipulation relative à l’entretien est étrangère. La Cour applique d’ailleurs au texte nouveau la même grille d’exonération (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-11.742, F-D).

B. Une responsabilité d’ordre public, hors d’atteinte du règlement

L’autre ressort de l’arrêt tient à une incise de sa majeure : l’article 14 est « d’ordre public en application de l’article 43 ». Ce dernier texte répute non écrites les clauses contraires, notamment, aux articles 6 à 37 de la loi. La responsabilité du syndicat n’est donc pas à la disposition des copropriétaires, et le règlement ne peut ni la supprimer ni, envers la victime, la reporter sur l’un d’eux.

Encore fallait-il qualifier la clause, car une clause d’entretien et une clause de non-responsabilité n’ont pas le même objet. La première organise, entre les membres de la collectivité, l’exécution et le coût d’une tâche ; elle dit qui doit entretenir. La seconde règle le sort de la victime en désignant celui qui ne répond pas. Les juges lyonnais avaient lu la première comme la seconde. La Cour de cassation rétablit la distinction : une telle stipulation peut valoir en ce qu’elle met une obligation d’entretien à la charge du bénéficiaire, mais elle ne peut produire aucun effet exonératoire.

L’arrêt ne répute pas la clause non écrite, sanction que l’article 43 attache aux stipulations contraires aux dispositions qu’il énumère, et n’en prononce pas davantage l’inopposabilité ; il se borne à juger qu’elle « ne peut avoir pour effet » d’exonérer le syndicat. On peut y voir une lecture conforme à l’ordre public, qui préserve la stipulation dans ce qu’elle peut licitement produire. Les règlements qui comportent une clause de ce type, et ils sont nombreux, ne sont donc pas remis en cause par l’arrêt, même s’il peut être utile d’en préciser la portée. Seul est censuré l’effet exonératoire que la cour d’appel lui prêtait.

La facture de l’arrêt témoigne de l’importance attachée à la règle. La Cour a relevé d’office ce moyen de pur droit, que le pourvoi ne formulait pas en ces termes, pour casser au visa du seul article 14. La censure, prononcée pour violation de la loi, frappe le motif de droit retenu par les juges lyonnais ; elle ne leur reproche pas une simple insuffisance de constatations, comme l’aurait fait une cassation pour manque de base légale. La formation de section et la publication au Bulletin signalent une règle de portée générale, que la troisième chambre entend voir appliquer au-delà de l’espèce. Il ne s’agit pas d’un revirement, la Cour tirant du caractère d’ordre public de l’article 14 une conséquence qu’elle n’avait pas, à notre connaissance, formulée en ces termes.

Le demandeur était locataire, donc tiers au règlement. On aurait pu songer à l’effet relatif des conventions, aujourd’hui inscrit à l’article 1199 du code civil, aux termes duquel le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. L’argument n’aurait pas nécessairement suffi. Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat (C. civ., art. 1200), et la cour d’appel, loin d’imposer une obligation au locataire, tirait de la clause une répartition des responsabilités qu’elle tenait pour opposable à tous. Le locataire aurait pu objecter que les contrats, « opposables aux tiers, ne peuvent, cependant, leur nuire » (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963, rendu sous l’empire de l’ancien article 1165). La Cour évite ce débat : en se plaçant sur le terrain de l’ordre public, elle retient une solution qui ne dépend pas de la qualité de la victime. La règle vaut donc aussi lorsque celle-ci est un copropriétaire, que le règlement, de nature conventionnelle (L. 10 juill. 1965, art. 8), oblige pourtant. Le syndicat ne pourra pas plus opposer la clause au propriétaire de l’appartement du dessous qu’au commerçant qui loue la boutique.

Il pourrait en aller autrement si la victime était le bénéficiaire lui-même. Son propre manquement à l’obligation d’entretien pourrait alors, selon nous, constituer une faute de la victime, exonératoire si elle a causé l’entier dommage. La clause pèserait ainsi sur l’obligation à la dette par un autre biais que l’exonération conventionnelle, en servant de mesure à la faute de celui qui se plaint. Pour le reste, la Cour renvoie aux « actions récursoires », qu’elle réserve à deux reprises, et ouvre ainsi le second versant de la solution.

II. La contribution à la dette : la clause d’entretien rendue à sa fonction

Privée de tout effet exonératoire, la clause n’est pas vidée de substance. Elle reste admise dans son principe, mais son efficacité est conditionnée (A), et elle n’est que l’un des instruments de la répartition finale de la charge (B).

A. Une clause admise dans son principe, à l’efficacité conditionnée

La Cour concède, dans l’énoncé de la règle et sans statuer sur la validité de l’article 17 en cause, qu’une clause du règlement « peut » mettre à la charge du bénéficiaire de la jouissance exclusive « une obligation d’entretien » de la partie commune. On aurait pu en douter au regard de l’article 10, alinéa 2, de la loi de 1965, qui oblige les copropriétaires à participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, et que l’article 43 rend lui aussi impératif. Il est arrivé à la troisième chambre d’approuver l’application de telles clauses lorsque leur validité n’était pas discutée ; elle a ainsi jugé qu’une cour d’appel avait fait « une exacte application des stipulations du règlement de copropriété dont la nullité n’était pas invoquée » en mettant à la charge de la bénéficiaire la réfection de l’étanchéité d’une terrasse (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 89-11.852, inédit). Le législateur a depuis admis que le titulaire supporte des charges propres, puisque le règlement « précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte » (art. 6-3). On observera que la Cour parle d’une obligation d’entretien et non d’une répartition de charges. La nuance compte, à notre sens, car l’obligation de faire qui pèse sur l’usager se concilie mieux avec l’article 10 que le transfert, sur un seul, du coût de travaux touchant la structure de l’immeuble.

Reste à interpréter la clause, dont dépendra le sort du recours. L’entretien couvre sans difficulté le nettoyage de la terrasse, le dégagement de ses évacuations, la surveillance de son revêtement et des installations qui y sont posées. Le mot « réparations », que comportait le règlement en cause, est plus large. Embrasse-t-il la réfection totale d’un complexe d’étanchéité, qui assure le clos et le couvert de l’immeuble ? Il est permis d’en douter, malgré l’arrêt de 1990, rendu dans un litige où la validité de la clause n’était pas discutée. La troisième chambre a d’ailleurs censuré pour manque de base légale, au visa des articles 3 et 14 de la loi de 1965, un arrêt qui avait tenu pour partie privative une terrasse réservée par le règlement à l’usage exclusif d’un copropriétaire et condamné les titulaires de cet usage, au titre d’un défaut d’entretien révélé par le vieillissement de la terrasse, à garantir pour moitié le bailleur de l’indemnité due à son locataire. Les juges du fond n’avaient pas recherché, comme il le leur était demandé, si les travaux préconisés n’imposaient pas d’intervenir sur le gros œuvre du bâtiment (Cass. 3e civ., 29 sept. 2015, n° 14-18.805, inédit ; cassation limitée à la garantie due au bailleur par le syndicat et les titulaires, et aux frais irrépétibles). La Cour a en revanche approuvé le maintien d’une résolution d’assemblée générale qui faisait contribuer personnellement les bénéficiaires aux frais de réfection de l’étanchéité s’il était prouvé que leur jardin et leurs aménagements étaient à l’origine des infiltrations, leur responsabilité étant alors engagée en qualité de gardiens de leurs installations (Cass. 3e civ., 5 janv. 1994, n° 92-10.140, inédit).

Dans l’affaire commentée, l’assemblée générale avait elle-même décidé, en 2015, la réfection totale du complexe d’étanchéité, et l’arrêt ne dit pas qui en a supporté le coût. Un recours contre le propriétaire du lot n° 3 supposerait de démontrer que les infiltrations procédaient d’un manquement à son obligation d’entretien, et non de l’usure ou d’un vice d’un ouvrage dont la reprise avait été votée.

Le recours fondé sur le règlement obéit au droit commun de la preuve. Le syndicat, qui a qualité pour agir même contre certains copropriétaires (art. 15), devra établir l’étendue de l’obligation stipulée, le manquement du bénéficiaire et le lien de causalité entre ce manquement et le dommage qu’il a dû réparer. L’expertise judiciaire sera souvent le véritable lieu de ce débat.

B. Une clause parmi d’autres instruments de répartition

La charge définitive du dommage ne dépend pas de la seule clause, car le syndicat n’est pas toujours le seul débiteur de la victime. L’article 14 n’absorbe pas les autres régimes de responsabilité, et la contribution se règle entre tous ceux qui sont tenus envers elle. La troisième chambre jugeait dès 1977 que ce texte n’interdit pas aux tiers victimes d’invoquer contre le syndicat la responsabilité du fait des choses de l’ancien article 1384, alinéa 1er, du code civil (Cass. 3e civ., 27 janv. 1977, n° 75-13.156, Bull. 1977, III, n° 50). En 2022, elle a censuré l’arrêt qui déclarait irrecevable l’action d’une copropriétaire contre le copropriétaire du dessus, dont les aménagements sur des terrasses à jouissance exclusive avaient causé les infiltrations, l’article 14 ne privant pas la victime de l’action en responsabilité délictuelle contre ce copropriétaire (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614, FS-B). Ce second débiteur peut être recherché pour sa faute, comme gardien de ses installations, voire, selon les circonstances, au titre des troubles anormaux de voisinage, dont la responsabilité de plein droit figure depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 à l’article 1253 du code civil. L’arrêt de 2022 refusait de priver la victime de ce second débiteur ; celui de 2026 refuse que le règlement la prive du premier.

La clause pourrait même fournir à la victime un argument contre le bénéficiaire. L’assemblée plénière juge que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage » (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, préc.). Il n’est pas exclu que le locataire puisse, sur ce fondement, se prévaloir du manquement du bénéficiaire à l’obligation d’entretien que lui impose le règlement, à charge d’établir le lien de causalité avec son dommage. La clause, qui ne peut exonérer le syndicat, permettrait alors d’atteindre l’usager négligent.

Lorsque plusieurs responsables sont tenus envers la victime, la charge finale se répartit entre eux par la voie des recours. Le syndicat condamné se retournera contre le bénéficiaire sur le fondement de la clause, dans les conditions qui viennent d’être dites, ou sur celui de sa responsabilité propre lorsque ses installations sont en cause. Il pourra aussi rechercher son syndic, chargé de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire exécuter les travaux nécessaires à sa sauvegarde (art. 18, I). Le syndic répond envers le syndicat des fautes commises dans l’exécution de son mandat, sans pouvoir objecter qu’elles ne seraient pas détachables de ses fonctions, comme la Cour l’a jugé dans une affaire d’infiltrations provenant d’une terrasse dont la jouissance était attachée à un lot (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.599, Bull. 2012, III, n° 82).

Ces recours se dénoueront souvent entre assureurs, le syndicat et chaque copropriétaire étant tenus de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre (art. 9-1). La clause d’entretien n’est donc qu’une pièce d’un ensemble où la garde des installations privatives, la faute du syndic et les garanties d’assurance ont aussi leur part.

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En pratique, la victime, copropriétaire ou locataire, n’a pas à se laisser opposer la clause d’entretien. Elle peut agir contre le syndicat sur le seul fondement de l’article 14, sans prouver de faute, dans le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, auquel renvoie l’article 42 pour les actions entre copropriétaires et syndicat, et attraire l’assureur de celui-ci par l’action directe (C. assur., art. L. 124-3). Le locataire dispose en outre d’un débiteur contractuel. Tenu de le faire jouir paisiblement des lieux (C. civ., art. 1719, 3°), son bailleur n’est pas libéré par les diligences qu’il accomplit auprès du syndicat pour faire cesser un trouble ayant son origine dans les parties communes, et doit, sauf force majeure, réparer intégralement le préjudice de jouissance du preneur à compter du jour où il a été informé du désordre et jusqu’à sa cessation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).

Pour le syndicat, la réponse « adressez-vous au copropriétaire qui a l’usage de la terrasse » ne peut donc, à elle seule, justifier un refus d’indemniser. Il lui faut instruire la réclamation, faire cesser les infiltrations, puis appeler en garantie le bénéficiaire et son assureur dans la même instance, expertise à l’appui. Le syndicat étant défendeur, le syndic peut, sans autorisation de l’assemblée générale, appeler en garantie un coresponsable ou l’assureur de la copropriété (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 19-10.887, FS-P+B+I). Le syndic y a un intérêt personnel, puisque sa propre responsabilité envers le syndicat peut être en jeu.

Pour les rédacteurs de règlements, la clause garde son intérêt à condition d’en définir l’étendue. Mieux vaut traiter à part l’entretien courant du revêtement et des évacuations, qui peut incomber à l’usager, et réserver au syndicat la réfection de l’étanchéité et les ouvrages de gros œuvre. Il faut ensuite préciser, comme le permet l’article 6-3, les charges que supporte le titulaire, ce qui exige en principe, dans une copropriété existante, l’unanimité requise pour modifier la répartition des charges (art. 11). Dans les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 dont le règlement ne mentionne pas les parties communes à jouissance privative existantes, la question de cette mention doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, qui statue à la majorité des voix exprimées, l’absence de mention restant sans conséquence sur l’existence de ces parties communes (L. n° 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 209, II). Cette majorité vaut, à notre sens, pour la mention, non pour la fixation de charges propres au titulaire, qui reste soumise à l’article 11.

La cour d’appel de Grenoble, qui n’est pas juridiquement tenue de se conformer à la solution de la troisième chambre, faute de renvoi ordonné par l’assemblée plénière (COJ, art. L. 431-4), statuera à nouveau sur les demandes dirigées contre le syndicat et son assureur. Reste ouverte la question dont dépendra l’utilité réelle de ces clauses, celle de savoir si le mot « réparations » peut faire peser sur l’usager la réfection d’un ouvrage qui assure le clos et le couvert.

Le cabinet assiste copropriétaires, locataires et syndicats dans les litiges d’infiltrations et de responsabilité en copropriété.

Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
16, rue Paul Séjourné, 94000 Créteil
Tél. : 01 49 81 99 70
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Article à jour au 3 octobre 2026.

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973, FS-B (ECLI:FR:CCASS:2026:C300498)