Quelques résultats récents obtenus par Maître Yann Gré

- Une cliente albanaise de Maître Yann Gré avait sollicité une autorisation de regroupement familial pour faire venir en France son époux de nationalité albanaise.

La Préfecture de Val de Marne avait refusé de faire droit à cette demande en estimant que la personne concernée ne disposait pas de ressources suffisantes.

Maître Yann Gré avait formé un recours contre cette décision devant le Tribunal Administratif de Melun.

Par jugement en date du 13 décembre 2019 (n°1802589-4), ce Tribunal a annulé la décision litigieuse et a ordonné à la Préfecture d'accorder l'autorisation de regroupement familial sollicitée.

- Des clients de Maître Yann Gré avaient formé un recours devant le Tribunal Administratif contre un permis de construire accordé à un promoteur immobilier qui souhaitait construire un ensemble immobilier de taille importante en face de leur pavillon. 

Un accord amiable a finalement pu être conclu avec ce promoteur, qui a accepté d'indemniser les clients de Maître Yann Gré à hauteur de 50.000 Euros pour compenser leur préjudice.

- Des clients de Maître Yann Gré, locataires, étaient poursuivis par leur bailleur, qui sollicitait leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une somme 25.607,19 Euros.

Par ordonnance de référé en date du 10 février 2020 (RG n°12-19-003209), le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris a débouté le bailleur de ses demandes et l'a condamné au paiement d'une indemnité de 800 Euros au titre des frais de procédure. 

Immobilier : la loi ALUR

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Cette loi apporte ainsi d’importantes modifications au droit des baux d’habitation ainsi qu’au droit de la copropriété.

Toutefois, toutes ses dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

De multiples décrets d’applications doivent encore être publiés, tandis que certaines des dispositions de cette loi sont déjà sur le point d’être modifiées.

Les objectifs de cette loi sont, notamment, les suivants :

-  encadrer durablement les loyers, dans les zones de forte tension ;

- simplifier et sécuriser la location ;

- donner des règles claires aux professionnels ;

- moderniser les règles d’urbanisme ;

- instituer une garantie universelle des loyers impayés ;

- lutter contre l’habitat indigne ;

- prévenir et prendre en charge la dégradation de la copropriété.

Certains aspects de cette loi (baux, copropriété) seront ultérieurement détaillés sur ce blog.

Un dossier de presse complet sur la loi ALUR peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Publication du Décret du 30 juillet 2013 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail

Le Décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit pour un an le dispositif d'encadrement des loyers dans les agglomérations dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif ont été constatées.

Dans ces agglomérations, sauf cas particulier, il n'est pas possible d'augmenter le loyer, en cas de nouvelle location, au delà de l'indice de référence des loyers.

Le texte complet de ce décret, et la liste des agglomérations concernées, peuvent être consultés, en cliquant sur ce lien.

Le Décret relatif à l'évolution de certains loyers

Le Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, relatif à l'évolution de certains loyers, a été publié au Journal Officiel.

Ce Décret, qui était très attendu et qui entrera en vigueur le 1er août 2012, encadre le montant des loyers des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé, dans certains secteurs géographiques.

Le texte de ce Décret est le suivant :

Section 1 : Logements vacants

Article 1 Lorsqu'un logement vacant tel que défini au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée fait l'objet d'une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues au d du même article 17.

Article 2 Par dérogation aux dispositions de l'article 1er, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l'application du a et du b est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 2 : Renouvellement de bail

Article 3 Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers.

Article 4 Par dérogation aux dispositions de l'article 3, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 3 : Dispositions communes

Article 5 Les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l'application des clauses contractuelles mentionnées au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou des accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

Article 6 Le présent décret est applicable dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret.

Article 7 La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée est compétente pour connaître des différends relatifs à l'application du présent décret. Elle peut être saisie et se prononce selon les modalités définies au même article 20.

Article 8 Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2012. Le décret n° 2011-1017 du 26 août 2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est abrogé à compter de cette même date.

Article 9 Le ministre de l'économie et des finances et la ministre de l'égalité des territoires et du logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

La liste des communes concernées peut être consultée en cliquant sur ce lien.

Le décret du 10 août 2011 : résiliation simplifiée des baux d'habitation en cas d'abandon

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon est particulièrement important.

Il permet en effet au propriétaire d'un local d'habitation laissé dans un état d'abandon par son locataire de bénéficier d'une procédure simplifiée pour obtenir la résiliation du bail et la reprise des lieux.

Ce décret prévoit la possibilité, pour le bailleur, de saisir le Tribunal d'Instance sur simple requête.

Le Président du Tribunal d'Instance peut alors statuer immédiatement, après examen du dossier, en rendant une ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant la reprise des lieux.

Il est pour cela nécessaire qu'un constat d'Huissier établisse que les lieux sont abandonnés.

La décision prise doit être notifiée au locataire, qui peut former opposition dans un délai d'un mois. (Un relevé de forclusion est cependant possible ultérieurement).

En l'absence d'une telle opposition, le décret du 10 août 2011 permet une procédure simplifiée de reprise des lieux.

Ce décret peut être consulté en cliquant sur ce lien.