Immobilier : la loi ALUR

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Cette loi apporte ainsi d’importantes modifications au droit des baux d’habitation ainsi qu’au droit de la copropriété.

Toutefois, toutes ses dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

De multiples décrets d’applications doivent encore être publiés, tandis que certaines des dispositions de cette loi sont déjà sur le point d’être modifiées.

Les objectifs de cette loi sont, notamment, les suivants :

-  encadrer durablement les loyers, dans les zones de forte tension ;

- simplifier et sécuriser la location ;

- donner des règles claires aux professionnels ;

- moderniser les règles d’urbanisme ;

- instituer une garantie universelle des loyers impayés ;

- lutter contre l’habitat indigne ;

- prévenir et prendre en charge la dégradation de la copropriété.

Certains aspects de cette loi (baux, copropriété) seront ultérieurement détaillés sur ce blog.

Un dossier de presse complet sur la loi ALUR peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Publication du Décret du 30 juillet 2013 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail

Le Décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit pour un an le dispositif d'encadrement des loyers dans les agglomérations dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif ont été constatées.

Dans ces agglomérations, sauf cas particulier, il n'est pas possible d'augmenter le loyer, en cas de nouvelle location, au delà de l'indice de référence des loyers.

Le texte complet de ce décret, et la liste des agglomérations concernées, peuvent être consultés, en cliquant sur ce lien.

L'Avocat mandataire en transactions immobilières

Les avocats peuvent désormais intervenir en tant que mandataires en transactions immobilières.

Si cette possibilité était prévue depuis la loi HOGUET du 2 janvier 1970, ce n'est que récemment que les instances professionnelles (Conseil National des Barreaux et Ordres) se sont véritablement penchées sur la question.

Il est aujourd'hui unanimement reconnu que l'avocat peut exercer, dans le cadre de son activité, une mission de mandataire en transaction immobilières.

Cette activité de mandataire est ouverte à tous les types de transactions.

Pour le Conseil National des Barreaux, l’Avocat, professionnel du droit, est le mandataire naturel qui accompagne ses clients dans tous les actes de la vie civile. 

A ce titre, et par sa connaissance du droit, il est tout désigné pour être chargé par un client de mener une opération ayant pour objet l’achat d’un bien immobilier ou mobilier, sa vente ou sa mise ou prise en location.

La déontologie de l'Avocat constitue une garantie appréciable pour son client. 

Le Décret relatif à l'évolution de certains loyers

Le Décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, relatif à l'évolution de certains loyers, a été publié au Journal Officiel.

Ce Décret, qui était très attendu et qui entrera en vigueur le 1er août 2012, encadre le montant des loyers des logements remis en location ou dont le bail est renouvelé, dans certains secteurs géographiques.

Le texte de ce Décret est le suivant :

Section 1 : Logements vacants

Article 1 Lorsqu'un logement vacant tel que défini au b de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée fait l'objet d'une nouvelle location au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues au d du même article 17.

Article 2 Par dérogation aux dispositions de l'article 1er, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

a) Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;

b) Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités prévues à l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte pour l'application du a et du b est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 2 : Renouvellement de bail

Article 3 Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers.

Article 4 Par dérogation aux dispositions de l'article 3, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réévaluer sans que la hausse de loyer excède la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au d du même article 17 ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

Section 3 : Dispositions communes

Article 5 Les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l'application des clauses contractuelles mentionnées au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou des accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

Article 6 Le présent décret est applicable dans les communes dont la liste figure en annexe au présent décret.

Article 7 La commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée est compétente pour connaître des différends relatifs à l'application du présent décret. Elle peut être saisie et se prononce selon les modalités définies au même article 20.

Article 8 Le présent décret entre en vigueur le 1er août 2012. Le décret n° 2011-1017 du 26 août 2011 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est abrogé à compter de cette même date.

Article 9 Le ministre de l'économie et des finances et la ministre de l'égalité des territoires et du logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

La liste des communes concernées peut être consultée en cliquant sur ce lien.

Centres Commerciaux : nécessité d'établir un Diagnostic de Performance Energétique

L'arrêté du 18 avril 2012 (NOR: DEVL1220586A), relatif au diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitaine, fixe les règles spécifiques applicables aux Centres Commerciaux, concernant l'obligation de procéder à un Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Cet arrêté entrera en vigueur le 1er juillet 2012.

Son texte complet peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le décret du 10 août 2011 : résiliation simplifiée des baux d'habitation en cas d'abandon

Le Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon est particulièrement important.

Il permet en effet au propriétaire d'un local d'habitation laissé dans un état d'abandon par son locataire de bénéficier d'une procédure simplifiée pour obtenir la résiliation du bail et la reprise des lieux.

Ce décret prévoit la possibilité, pour le bailleur, de saisir le Tribunal d'Instance sur simple requête.

Le Président du Tribunal d'Instance peut alors statuer immédiatement, après examen du dossier, en rendant une ordonnance constatant la résiliation du bail et ordonnant la reprise des lieux.

Il est pour cela nécessaire qu'un constat d'Huissier établisse que les lieux sont abandonnés.

La décision prise doit être notifiée au locataire, qui peut former opposition dans un délai d'un mois. (Un relevé de forclusion est cependant possible ultérieurement).

En l'absence d'une telle opposition, le décret du 10 août 2011 permet une procédure simplifiée de reprise des lieux.

Ce décret peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le diagnostic gaz est obligatoire depuis le 1er novembre 2007

Un diagnostic gaz est désormais obligatoire pour tout contrat (vente ou location), portant sur un bien immobilier dont l'installation de gaz a plus de quinze ans.

En application des dispositions de l'article R 134-7 du Code de la Construction et de l'Habitation, cet "État de l'installation intérieure de gaz" doit décrire, au regard des exigences de sécurité :

a) L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;

b) L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;

c) L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Cet état doit être réalisé sans démontage d'éléments des installations.

Le diagnostic de performance énergétique

A compter du 1er juillet 2007, il sera obligatoire d'établir un diagnostic de performance énergétique (DPE), lors de la conclusion ou du renouvellement d'un contrat de location de logement.

Un arrêté du 3 mai 2007, publié au Journal Officiel du 17 mai 2007, fixe les règles applicables à ce diagnostic de performance énergétique.

Les baux d'habitation

De nombreuses familles françaises ne sont pas propriétaires de leur logement.

Les contrats de location portant sur un local à usage d’habitation sont, en principe, régis par la loi du 6 juillet 1989 qui vise à protéger les locataires et soumet les baux d’habitation à des règles très strictes.

a) Le bail doit être consenti pour une durée d’au mois trois ans lorsque le propriétaire est une personne physique (c'est-à-dire un particulier), et d’au moins six ans lorsqu’il s’agit d’une personne morale (telle qu’une société).

En revanche, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, en respectant un préavis de trois mois.

La détermination du montant du loyer n’est libre que dans certaines hypothèses (logements neufs ou ayant fait l’objet de travaux de remise aux normes….). Dans les autres cas, elle est contrôlée par une série de règles prenant notamment en compte les prix pratiqués dans le voisinage et tendant à limiter les hausses trop importantes, notamment en région parisienne.

Les contestations éventuelles sont soumises à une commission départementale de conciliation.

Les frais liés à la rédaction du bail doivent être partagés par moitié entre propriétaire et locataire.

Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie dont le montant est limité à deux mois de loyer et qui doit être restitué au preneur à son départ. Il peut également exiger qu’une personne se porte caution solidaire du locataire, ce qui signifie qu’il pourra directement réclamer le paiement des loyers à cette personne en cas de difficultés.

Un état des lieux doit être effectué tant lors de l’entrée dans les lieux du locataire que lors de son départ.

b) Le bailleur est, notamment, tenu de mettre à la disposition du locataire un logement en bon état et de lui en assurer une jouissance paisible en prenant à sa charge les travaux d’entretien nécessaires les plus importants. (Un décret du 26 août 1987 précise quelles sont les réparations à la charge du locataire).

En ce qui le concerne, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus, d’user des lieux en « bon père de famille », de répondre des dégradations éventuelles, de prendre à sa charge l’entretien courant des lieux (menues réparations…), ou encore de souscrire un contrat d’assurance.

c) Le renouvellement du bail d’habitation au profit du locataire, à son échéance, est de droit.

Le propriétaire ne peut refuser ce renouvellement du bail que dans trois hypothèses :

- en cas de reprise du logement (pour y habiter personnellement ou y loger un membre de sa famille proche) ;

- en cas de vente du logement (après avoir fait une offre au locataire) ;

- en cas d’existence d’un motif légitime et sérieux (fautes du locataire).

Dans ces trois hypothèses, il doit délivrer au locataire un congé soumis à un formalisme très rigoureux au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Toute irrégularité dans la rédaction ou la motivation de ce congé entraîne la nullité de celui-ci et, en conséquence, le renouvellement du bail.

Le bail peut également prendre fin en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Le bailleur doit alors saisir le Tribunal d’Instance qui constatera la résiliation du bail.

Afin de protéger le locataire, la loi impose un certain nombre de délais et de formalités au bailleur lorsqu’il met en œuvre une telle procédure. Elle lui permet cependant de procéder à titre conservatoire à des saisies à l’encontre du locataire avant même que le Tribunal ne soit saisi du litige, afin de ménager un effet de surprise.

Le Tribunal d’Instance accorde généralement des délais de paiement au locataire, du moins lorsque celui-ci se présente à l’audience. Le locataire est impérativement tenu de respecter ces délais, faute de quoi son expulsion pourra intervenir.

La procédure d’expulsion en elle-même est alors assez longue et complexe et nécessite le concours de la force publique. Dans un souci de protection des locataires, aucune expulsion ne peut intervenir entre le 31 octobre et le 15 mars.