Faire annuler une assemblée générale convoquée par un syndic sans pouvoir.

Ce que change l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 (n° 24-19.231) pour les copropriétaires

Un syndic dont la désignation a été annulée doit être considéré comme n'ayant jamais eu le pouvoir de convoquer l’assemblée générale suivante. Par un arrêt publié au Bulletin le 18 juin 2026, la Cour de cassation juge qu’un copropriétaire peut alors faire annuler cette convocation et l’assemblée qui en découle, sans avoir à prouver le moindre préjudice ni la moindre faute du syndic. Décryptage pratique et mode d’emploi pour agir dans les délais.

Chaque année, des milliers d’assemblées générales se tiennent sur la foi d’une convocation que personne ne songe à remettre en cause. On vérifie l’ordre du jour, les annexes, parfois le délai d’envoi.

On oublie presque toujours de se poser une question plus fondamentale : celui qui a convoqué cette réunion en avait-il le pouvoir ?

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.231), publié au Bulletin, vient rappeler que cette question n’a rien de théorique.

La publication au Bulletin n’est pas un détail : elle signale que la Cour entend donner à sa solution une portée générale, au-delà du seul cas tranché. Et cette solution est sans ambiguïté.

« Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné […], la convocation et l’assemblée ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées […] sans qu’[il] soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »

Autrement dit : dans certaines situations, un syndic peut avoir perdu, sans même s’en rendre compte, le droit de convoquer l’assemblée, et tout ce qui en découle peut alors s’effondrer, sans que le copropriétaire ait à démontrer le moindre préjudice. Après plus de deux décennies passées à plaider et conseiller en droit de la copropriété, je peux témoigner que c’est précisément le genre de décision qui change, en pratique, l’issue d’un litige.

Voyons d’abord pourquoi un syndic peut perdre ce pouvoir, puis comment un copropriétaire peut, concrètement, en tirer parti.

I. Comprendre le mécanisme : comment un syndic perd le pouvoir de convoquer

A. Le syndic n’agit que parce que l’assemblée lui en a donné le pouvoir

Le syndic n’est pas le « patron » de la copropriété. Il en est le mandataire : il tient ses pouvoirs d’une décision de l’assemblée générale qui l’a désigné. C’est cette désignation, et elle seule, qui l’autorise à signer les contrats, à appeler les fonds, à gérer les parties communes et à convoquer l’assemblée suivante.

Tant que la désignation tient, tout est régulier. Le problème surgit lorsque cette désignation est, plus tard, annulée par un juge.

B. L’effet rétroactif : le syndic réputé n’avoir jamais eu le pouvoir

Lorsqu’un tribunal annule la décision d’assemblée qui avait nommé le syndic, l’annulation produit un effet rétroactif. Juridiquement, on ne dit pas que le syndic « perd » ses pouvoirs pour l’avenir : on considère qu’il ne les a jamais eus. La désignation est réputée n’avoir jamais existé.

La conséquence est mécanique. Si, entre-temps, ce syndic a convoqué une nouvelle assemblée, cette convocation émane d’une personne dépourvue du pouvoir de convoquer.

Une assemblée convoquée par quelqu’un qui n’avait pas qualité pour le faire est donc, à son tour, fragilisée ; et avec elle, l’ensemble des résolutions votées.

Ce raisonnement n’est pas né en 2026. La question avait déjà été soumise à la Cour de cassation.

Ainsi, dans une affaire jugée le 22 juin 2022 (n° 21-16.872), un copropriétaire soutenait précisément que la convocation délivrée « sans pouvoir » par un syndic dont la désignation avait été annulée devait être annulée.

La Cour n’avait toutefois pas tranché cette question, ayant cassé l’arrêt d’appel sur un autre fondement. La difficulté était donc déjà identifiée, mais elle restait sans réponse.

L’arrêt du 18 juin 2026 apporte à cette question restée ouverte une réponse claire et y ajoute une précision décisive.

C. L’apport de l’arrêt du 18 juin 2026 : pas besoin de prouver un préjudice

Les faits sont éclairants. Dans la résidence « Les Universités », un copropriétaire avait assigné le syndicat pour faire annuler une convocation du 18 novembre 2019 et l’assemblée tenue le 9 décembre 2019.

Son argument était simple : le cabinet qui avait convoqué cette réunion était dépourvu de pouvoir, car l’assemblée qui l’avait désigné syndic avait été annulée.

La cour d’appel de Riom l’avait débouté de sa demande.

Pour la cour d’appel, une telle demande ne pouvait « relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ».

Le copropriétaire devait donc, selon elle, prouver un préjudice et une faute.

La Cour de cassation casse cette analyse. S’appuyant sur les articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967, qui rappellent que c’est le syndic qui convoque l’assemblée et que sa désignation est votée par l’assemblée elle-même, et sur l’article 42 de la loi de 1965, elle juge que le syndic privé de pouvoir par l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation ne peut pas valablement convoquer l’assemblée suivante.

Le copropriétaire qui s’en prévaut n’a donc pas à établir une faute du syndic ni un grief personnel : il lui suffit d’agir dans le délai.

Ce point est le véritable apport de l’arrêt. La cour d’appel raisonnait en termes de nullité relative, celle qui protège un intérêt particulier et suppose la preuve d’un préjudice. La Cour de cassation écarte cette exigence de preuve : sans transformer l’action en nullité absolue, elle juge que l’absence de pouvoir de convoquer touche à la régularité même de l’assemblée, de sorte que l’irrégularité se suffit à elle-même, sans qu’un grief personnel ait à être établi.

II. Agir en pratique : ce que le copropriétaire doit vérifier et ce qu’il doit faire

A. Reconstituer la « chaîne » des désignations

Tout part d’une question simple : qui a convoqué l’assemblée que vous contestez, et d’où ce syndic tenait-il son pouvoir ?

Concrètement, il faut remonter le fil :

•       L’assemblée litigieuse a été convoquée par le syndic X.

•       Le syndic X avait été désigné lors d’une assemblée antérieure.

•       Cette assemblée antérieure a-t-elle fait l’objet d’une action en annulation ? A-t-elle été annulée, ou est-elle en passe de l’être ?

Si le maillon « désignation du syndic » est rompu, toute la chaîne qui en dépend devient attaquable. C’est cette reconstitution, pièces à l’appui, qui fait la différence devant le juge.

B. Respecter le délai de deux mois : l’erreur la plus coûteuse

Attention : l’arrêt du 18 juin 2026 ne dispense pas du délai pour agir, au contraire, la Cour l’intègre expressément à sa solution, qui vise « un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2 » de la loi de 1965. Concrètement, la contestation doit être engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et elle est réservée aux copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés).

Ce délai est un délai de forclusion : il ne se suspend pas parce que vous écrivez au syndic, attendez une réponse, sollicitez le conseil syndical ou espérez une médiation. Trop de copropriétaires perdent un dossier solide en consacrant ces deux mois à discuter plutôt qu’à saisir le tribunal.

En pratique : dès réception du procès-verbal, notez la date limite pour agir.

C. Réunir les preuves et viser la bonne cible

Une action de ce type ne s’improvise pas. Il faut rassembler :

•       le règlement de copropriété et les contrats de syndic successifs ;

•       les convocations et procès-verbaux concernés ;

•       surtout, la décision de justice qui annule la désignation du syndic : c’est la pièce maîtresse. Sans elle, l’argument est beaucoup plus difficile à porter.

Deux cibles peuvent alors être visées : la convocation elle-même (émanant d’une personne sans pouvoir) et, par voie de conséquence, l’assemblée tenue sur cette base, avec les votes sensibles qui s’y rattachent (approbation des comptes, budget, appels de fonds, désignation d’un nouveau syndic, autorisation de travaux). La procédure se mène devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec le ministère d’un avocat.

D. Garder la tête froide : ce que l’arrêt ne dit pas

Il serait imprudent de croire que la moindre maladresse du syndic suffit désormais à faire tomber n’importe quelle assemblée. L’arrêt vise un cas précis : un syndic dont le pouvoir de convoquer disparaît rétroactivement parce que sa propre désignation a été annulée. Une simple erreur de gestion, un retard, une convocation imparfaite n’entrent pas dans ce schéma et relèvent d’autres fondements.

Il faut aussi avoir en tête que la Cour de cassation pose une règle, mais ne tranche pas tout. Ici, l’arrêt est une cassation partielle : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier, qui devra l’appliquer. La solution suppose en effet que l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic soit acquise, ou à tout le moins assortie de l’exécution provisoire : c’est cette condition de départ qui déclenche tout le raisonnement.

En résumé

L’arrêt du 18 juin 2026 conforte une idée à la fois simple et puissante : un syndic dont la désignation est annulée n’a jamais eu le pouvoir de convoquer l’assemblée suivante, et le copropriétaire qui le constate n’a pas à prouver un préjudice pour obtenir l’annulation. C’est une arme procédurale réelle pour les copropriétaires confrontés à un syndic dont la légitimité est contestée.

Mais c’est une arme à manier avec méthode : reconstituer la chaîne des désignations, agir dans les deux mois, réunir les bonnes pièces, et s’interroger sur l’opportunité avant de se lancer. Bien employée, elle peut rétablir un rapport de force ; mal employée ou hors délai, elle ne produit rien.

Référence

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231, publié au Bulletin (arrêt n° 376 FS-B), cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 2 avril 2024, renvoi devant la cour d’appel de Montpellier.

 

Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
16, rue Paul Séjourné - 94000 Créteil
Tél. : 01 49 81 99 70
contact@yanngre.com
Toque PC 381

https://www.yanngre.com

Le Figaro Immobilier cite Maître Yann Gré : annulation totale d'une AG de copropriété pour un détail du règlement.

 

Le Figaro Immobilier publie ce jour un article consacré à une décision du Tribunal judiciaire de Paris, en date du 19 mars 2026, et s'appuie sur l'analyse juridique rédigée par Maître Yann Gré sur cette affaire.

Un seul scrutateur au lieu de deux : l'assemblée générale entière annulée.

Dans cette affaire, une assemblée générale de copropriétaires avait été organisée le 20 juin 2023. 

Un seul scrutateur avait été désigné pour composer le bureau, alors que le règlement de copropriété de l'immeuble en imposait expressément deux. 

Sur ce seul fondement, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité totale de l'assemblée générale et de l'ensemble des résolutions adoptées.

Ce qui rend cette décision particulièrement importante, c'est que le copropriétaire demandeur n'avait pas à démontrer l'existence d'un préjudice. L'irrégularité formelle suffisait à emporter la nullité.

Le règlement de copropriété : un contrat qui s'impose sans exception

Le règlement de copropriété est un acte de nature conventionnelle, consacré par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Il constitue à ce titre un contrat au sens de l'article 1103 du Code civil, selon lequel "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Il s'impose donc à tous les copropriétaires, au syndic et aux membres du bureau, sans qu'il soit possible d'y déroger, même pour une clause qui peut sembler secondaire.

Ce que cela signifie concrètement pour les copropriétaires

Cette décision doit alerter tous les copropriétaires et les syndics sur un point souvent négligé : avant chaque assemblée générale, les clauses du règlement de copropriété relatives à la composition et au fonctionnement du bureau doivent être scrupuleusement vérifiées. Une irrégularité en apparence mineure peut entraîner l'annulation de l'intégralité des décisions prises, y compris l'approbation des comptes, le vote des travaux ou la désignation du syndic.

Vous avez des doutes sur la régularité d'une AG ?

📰 Retrouvez l'article du Figaro Immobilier :

Il fait annuler toute son AG de copropriété sur la base d'un détail du règlement.

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Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
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Assemblée générale de copropriété annulée pour défaut de scrutateur : quand le règlement de copropriété s'impose.

TJ Paris, 8ème Chambre 2ème section, 19 mars 2026, RG n° 23/10861

Par un jugement rendu le 19 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité totale d'une assemblée générale de copropriété au motif qu’un seul scrutateur avait été désigné, alors que le règlement de copropriété en imposait deux.

 Cette décision, à la fois rigoureuse et pédagogique, mérite l'attention de tout copropriétaire soucieux de ses droits. 

Un immeuble parisien soumis au régime de la copropriété a tenu son assemblée générale le 20 juin 2023. 

Lors de cette réunion, seul un scrutateur a été nommé pour constituer le bureau, alors que l'article 101 du règlement de copropriété imposait expressément la désignation de deux scrutateurs. 

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots dans l'immeuble, a saisi le Tribunal judiciaire de Paris pour solliciter l’annulation de cette assemblée, en invoquant cette irrégularité. 

Aux termes de son jugement, le Tribunal rappelle avec fermeté que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle, consacrée par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1103 du Code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

Concrètement, cela signifie que si le règlement fixe un nombre précis de scrutateurs, cette clause s’applique impérativement. 

Le non-respect de cette stipulation entraîne la nullité de l'assemblée sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer le moindre préjudice.

En conséquence, l'assemblée générale du 20 juin 2023 est annulée dans son intégralité, et le syndicat est condamné à régler une indemnité au titre des frais de procédure à la SCI, tandis que cette dernière est dispensée de contribuer aux frais de cette procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce qu'il faut retenir pour les copropriétaires : avant chaque assemblée générale, vérifiez les clauses de votre règlement de copropriété relatives à la composition du bureau. 

Un détail apparemment anodin, comme le nombre de scrutateurs, peut suffire à faire annuler l'intégralité des décisions prises, quelle que soit leur importance. 

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un avocat pratiquant le droit de la copropriété.

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Maître Yann Gré – Avocat au Barreau de Créteil (Val-de-Marne)

Peut-on contester une Assemblée Générale de copropriété ?

Une Assemblée Générale de copropriété peut se tenir dans des conditions irrégulières, adopter des résolutions abusives ou méconnaître vos droits. La loi vous offre des recours précis, à condition d’agir dans les délais.

Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes encadrent strictement la convocation, le déroulement et le vote des assemblées générales. Tout manquement à ces règles peut constituer un motif de contestation judiciaire.

Que vous soyez copropriétaire mécontent d’une décision prise en votre absence, ou présent lors de l’assemblée mais mis en minorité sur un point important, la loi vous permet d’agir. Encore faut-il identifier le bon argument et respecter le délai impératif.

Qui peut contester et dans quel délai ?

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Est opposant le copropriétaire qui a voté contre la résolution. 

Est défaillant celui qui n’était ni présent ni représenté. En revanche, le copropriétaire qui a voté « pour » la résolution ne peut en principe pas la contester.

2 mois

DÉLAI LÉGAL POUR AGIR EN CONTESTATION

Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal pour les opposants et défaillants (art. 42, loi du 10 juillet 1965). Passé ce terme, l’action est irrecevable.

 

Ce délai est d’ordre public : ni le règlement de copropriété, ni une décision d’assemblée ne peuvent le raccourcir. Il est en revanche impératif. Aucun tribunal ne pourra vous entendre si vous l’avez laissé expirer. 

Les irrégularités de convocation

La convocation est le premier acte de l’assemblée générale. Elle obéit à des règles de forme et de délai dont le non-respect peut entraîner la nullité des décisions adoptées.

Délai de convocation insuffisant

La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée (sauf urgence dûment justifiée). Un délai plus court prive les copropriétaires d’un temps de réflexion suffisant.

Absence ou insuffisance de l’ordre du jour

Chaque résolution soumise au vote doit figurer dans la convocation avec suffisamment de précision. Un point présenté de façon vague ou une résolution absente de l’ordre du jour ne peut légalement être votée.

Documents annexes non joints

La loi impose de joindre certaines pièces : projets de contrats, devis, projet de budget prévisionnel, bilan du conseil syndical, etc. Leur absence empêche les copropriétaires de voter en connaissance de cause.

Les irrégularités lors du déroulement de l’assemblée

Même si la convocation est irréprochable, l’assemblée elle-même peut se dérouler dans des conditions contestables.

Voici quelques exemples d’irrégularités :

Défaut de feuille de présence ou d’émargement

La feuille de présence doit être signée par chaque copropriétaire présent ou son mandataire. Son absence ou ses irrégularités remettent en cause la réalité du quorum.

Non-respect des règles de quorum et de majorité

Chaque type de décision requiert une majorité précise.

Une résolution votée à une majorité inférieure à celle légalement requise est nulle, même si elle a recueilli une large approbation.

Votes émis par des personnes non habilitées

Seuls les copropriétaires régulièrement mandatés peuvent voter. Un vote exprimé par une personne sans mandat valable, ou par un copropriétaire déchu de son droit de vote, vicie le résultat.

Vote sur une résolution hors ordre du jour

L’assemblée ne peut délibérer que sur les points inscrits à l’ordre du jour. Toute résolution votée en dehors est frappée de nullité.

L’abus de majorité

Au-delà des vices de forme, une décision peut être contestée sur le fond si elle porte atteinte aux intérêts légitimes des copropriétaires minoritaires au profit de certains seulement.

Les tribunaux reconnaissent l’abus de majorité lorsqu’une décision, votée régulièrement en la forme, est contraire à l’intérêt collectif ou sert uniquement les intérêts particuliers des copropriétaires majoritaires — par exemple, des travaux décidés dans les parties communes qui profitent quasi exclusivement à certains lots, ou une répartition de charges délibérément inéquitable.

Le non-respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui s’impose à tous les copropriétaires et au syndic. Toute décision d’assemblée qui le méconnaît peut être annulée.

Il peut s’agir d’une résolution autorisant des travaux interdits par le règlement, d’une modification de la destination des parties communes, ou encore d’une répartition de charges contraire aux clés prévues. Dans ces hypothèses, l’acte est entaché de nullité, indépendamment de tout vice procédural.

Comment procéder ?

La contestation s’exerce par voie d’assignation devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat dès réception du procès-verbal, afin d’identifier les moyens disponibles et de respecter le délai de deux mois.

Il convient également de conserver l’ensemble des pièces : convocation, ordre du jour et ses annexes, procuration éventuellement donnée, et procès-verbal une fois notifié. Ces documents constituent le socle de votre dossier.

Contester une assemblée générale de copropriété est un droit, mais c’est un droit qui s’exerce dans un cadre strict. La vigilance doit être de mise dès la réception de la convocation, et l’action judiciaire doit être engagée sans tarder après la notification du procès-verbal.

Chaque situation est unique. Les moyens disponibles dépendent des circonstances précises de l’assemblée, des résolutions contestées et de votre qualité (opposant ou défaillant). Une analyse juridique personnalisée est indispensable avant d’agir.

Vous souhaitez contester une décision d’assemblée ?

Maître Yann GRÉ vous accompagne dans l’analyse de votre dossier et la mise en œuvre des recours adaptés à votre situation.

 

Saisie immobilière : Quels moyens de défense ?

  

La saisie immobilière est l’une des procédures d’exécution forcée les plus redoutées. Pourtant, le débiteur est loin d’être sans défense. La loi lui reconnaît des droits précis, à condition de les exercer au bon moment, à bon escient et le plus tôt possible.

 

Lorsqu’un créancier engage une procédure de saisie immobilière, le débiteur peut avoir le sentiment que tout est joué d’avance. Ce n’est pas le cas. La procédure, régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), comporte de nombreuses étapes à chacune desquelles des moyens de défense peuvent être soulevés.

Ces moyens sont tantôt d’ordre procédural, tantôt d’ordre substantiel — portant sur le fond de la créance ou la situation personnelle du débiteur. Dans tous les cas, l’intervention d’un avocat est indispensable : la représentation est obligatoire devant le juge de l’exécution (JEX) à partir de l’audience d’orientation.

I/ La procédure de saisie immobilière en bref :

La saisie immobilière débute par la signification d’un commandement de payer valant saisie, acte de commissaire de justice qui marque le point de départ de la procédure.

Ce commandement doit être publié au service de la publicité foncière dans un délai de deux mois.

Une assignation doit être signifiée au débiteur, d’une part, dans les deux mois suivant cette publication et, d’autre part, un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience d’orientation.

Le commandement de payer valant saisie doit par ailleurs être dénoncé aux créanciers inscrits au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur.

En outre, le créancier poursuivant doit déposer au Greffe du Juge de l’Exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la notification de l’assignation au débiteur saisi.

La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations doit par la suite être portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date.

L’audience d’orientation se déroule devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire.

Le débiteur doit impérativement être représenté par un avocat et soulever l’ensemble de ses moyens de défense à l’occasion de cette audience.

Les moyens qui n’auraient pas été soulevés à ce stade ne pourront plus l’être par la suite, par exemple en cas d’appel.

Il est donc fondamental pour le débiteur d’être représenté devant le Juge de l’Exécution.

II/ Les moyens de défense dont dispose le débiteur :

A/ Les irrégularités du commandement de payer

Le commandement de payer valant saisie est un acte solennel dont les mentions obligatoires sont strictement définies.

Toute irrégularité peut entraîner sa nullité.

Défaut ou insuffisance de mentions obligatoires

Le commandement doit contenir, à peine de nullité, le décompte des sommes réclamées, la désignation du bien saisi, la mention du titre exécutoire et l’indication de la faculté pour le débiteur de saisir le juge (art. R. 321-3 CPCE).

Défaut de respect des délais prévus par le Code des Procédures Civiles d’Exécution

Des délais très stricts sont prévus pour l’accomplissement de différentes démarches procédures telles que la publication du commandement au service de la publicité foncière.

À défaut de respect de ces délais, le commandement est caduc et la procédure doit reprendre depuis le début.

B/ La contestation du titre exécutoire et de la créance

Toute saisie suppose l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (art. L. 111-2 CPCE).

La contestation du titre constitue donc un moyen de fond majeur.

Prescription de la créance

En matière de droit de la consommation, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (article L218-2 du Code de la Consommation).

C’est par exemple le cas d’un crédit immobilier consenti par une Banque à un particulier.

Dans les autres cas, le délai de prescription de droit commun est de cinq ans (art. 2224 C. civ.).

Si le créancier a laissé s’écouler ce délai sans acte interruptif, la créance est prescrite et la saisie ne peut pas prospérer.

Prescription du titre exécutoire

L'article L. 111-4 CPCE précise que "l'exécution des titres exécutoires ... ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long".

Cela signifie qu'en l'absence d'acte d'exécution pendant plus de 10 ans, le titre exécutoire sera frappé par la prescription.

Contestation du montant de la créance

Le débiteur peut contester le décompte présenté : erreur de calcul des intérêts, taux erroné, frais non dus, imputation incorrecte ou absence d’imputation des paiements déjà effectués…

Irrégularités affectant le titre exécutoire 

Le titre exécutoire peut comporter des erreurs ou être dépourvu de formule exécutoire, notamment lorsqu’il s’agit d’un acte notarié.

S’il s’agit d’une décision de justice, il faut s’assurer qu’elle a été régulièrement signifiée et qu’elle est définitive.

Il faut également les conditions dans lesquelles ce titre a été obtenu lorsque le débiteur n’était pas présent ou représenté.

À titre d’exemple, par jugement en date du 11 décembre 2025, le Tribunal Judiciaire de Nanterre a rejeté une demande de saisie immobilière fondée sur un jugement condamnant une SCI à payer des charges de copropriété, car cette décision, rendue contre une société qui n’était pas présente ou représentée à l’audience, n’avait pas été signifiée dans le délai de six mois à compter de son prononcé prévu par l’article 478 du Code de Procédure Civile.

Irrégularités concernant la personne du créancier 

Il arrive que le créancier initiant la procédure de saisie immobilière ne soit pas le même que celui qui est mentionné sur le titre exécutoire, par exemple en raison d’une cession de créance ou d’une fusion entre sociétés.

Dans cette hypothèse, il est nécessaire que le créancier justifie de sa qualité à agir en communiquant les justificatifs démontrant le transfert de la créance.

Défaut de caractère exigible

Si la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée — faute de mise en demeure préalable respectant les conditions légales ou contractuelles — la créance n’est pas encore exigible et la saisie est prématurée.

Clauses abusives dans le contrat de prêt

Le débiteur peut invoquer le caractère abusif de certaines clauses — notamment en matière de crédit immobilier soumis au Code de la consommation — pour réduire le montant réclamé ou écarter certaines stipulations contractuelles.

De nombreux contrats de crédit immobilier comporte des clauses abusives concernant le prononcé de la déchéance du terme et l’exigibilité de la dette.

C’est le cas, par exemple, lorsque le contrat de prêt prévoit que la déchéance du terme pourra être prononcée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure non suivie d’effet.

C/ Demande de délais de grâce

Même lorsque la créance est incontestable, le débiteur peut solliciter du juge des délais de grâce. Ces délais, pouvant atteindre deux ans, permettent d’échelonner le paiement et de rechercher une solution amiable. (CF. : Tribunal Judiciaire de Versailles (Saisies Immobilières, 23 février 2024, RG N°24/00019 ; Cour d’Appel de Versailles, Chambre Civile 1-6, 18 juillet 2024, RG 24/01253).

D/ Demande de vente amiable

À l’audience d’orientation, le débiteur peut demander au juge l’autorisation de procéder à une vente amiable de son bien (art. R. 322-20 CPCE).

C’est souvent la solution la plus avantageuse sur le plan financier, puisqu’elle permet d’éviter les aléas d’une vente aux enchères.

Le juge fixe alors un prix minimal et un délai pour réaliser la vente. Ce délai ne peut pas dépasser quatre mois. (Il est cependant susceptible d’être prorogé par un nouveau délai, ne pouvant pas excéder trois mois).

Si la vente aboutit, la procédure de saisie est éteinte.

Dans le cas contraire, la vente forcée est organisée.

Pour que cette demande soit accordée, il faut présenter un projet crédible : estimation du bien, offre ou compromis en cours, prix envisagé.

Un dossier bien préparé avec l’aide d’un avocat maximise les chances d’obtenir ce délai.

E/ Les moyens liés à la situation personnelle du débiteur

Ouverture d’une procédure de surendettement

Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France entraîne, dès la décision de recevabilité, la suspension des procédures d’exécution en cours, dont la saisie immobilière.

Ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire

L’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire entraine la suspension de la procédure de saisie immobilière.

F/ L’appel

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel, selon la procédure spécifique d’appel à jour fixe.

Il est donc tout à fait possible de faire appel d’un jugement qui ordonnerait la vente forcée.

G/ Les recours lors de la vente forcée

Si la procédure aboutit à une vente aux enchères, des recours demeurent encore disponibles.

Nullité pour vice de forme

Des irrégularités affectant la procédure peuvent parfois être invoquées avant l’audience d’adjudication, ce qui peut parfois permettre d’interrompre la procédure quelques minutes avant le début des enchères.

Surenchère du dixième

Dans les dix jours suivant l’adjudication, toute personne peut effectuer une surenchère d’au moins un dixième du prix, ce qui relance les enchères et peut permettre d’obtenir un meilleur prix — réduisant ainsi le solde restant dû.

Face à une saisie immobilière, le débiteur dispose donc d’un arsenal juridique significatif.

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Des vices de forme du commandement à la contestation du titre, des délais de grâce à la vente amiable, en passant par la procédure de surendettement, les moyens d’action sont nombreux, mais ils supposent une réaction rapide et éclairée.

En matière de saisie immobilière, chaque étape fait courir un délai précis.

Les moyens non soulevés à l’audience d’orientation sont définitivement perdus. Il est impératif de consulter un avocat dès la réception du commandement de payer, sans attendre la convocation devant le juge.

 

Vous faites face à une saisie immobilière ?

Maître Yann GRÉ analyse votre dossier et vous accompagne dans la mise en œuvre de tous les moyens de défense disponibles, dès le commandement de payer.

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