Le Figaro Immobilier cite Maître Yann Gré : annulation totale d'une AG de copropriété pour un détail du règlement.

 

Le Figaro Immobilier publie ce jour un article consacré à une décision du Tribunal judiciaire de Paris, en date du 19 mars 2026, et s'appuie sur l'analyse juridique rédigée par Maître Yann Gré sur cette affaire.

Un seul scrutateur au lieu de deux : l'assemblée générale entière annulée.

Dans cette affaire, une assemblée générale de copropriétaires avait été organisée le 20 juin 2023. 

Un seul scrutateur avait été désigné pour composer le bureau, alors que le règlement de copropriété de l'immeuble en imposait expressément deux. 

Sur ce seul fondement, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité totale de l'assemblée générale et de l'ensemble des résolutions adoptées.

Ce qui rend cette décision particulièrement importante, c'est que le copropriétaire demandeur n'avait pas à démontrer l'existence d'un préjudice. L'irrégularité formelle suffisait à emporter la nullité.

Le règlement de copropriété : un contrat qui s'impose sans exception

Le règlement de copropriété est un acte de nature conventionnelle, consacré par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965. Il constitue à ce titre un contrat au sens de l'article 1103 du Code civil, selon lequel "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". Il s'impose donc à tous les copropriétaires, au syndic et aux membres du bureau, sans qu'il soit possible d'y déroger, même pour une clause qui peut sembler secondaire.

Ce que cela signifie concrètement pour les copropriétaires

Cette décision doit alerter tous les copropriétaires et les syndics sur un point souvent négligé : avant chaque assemblée générale, les clauses du règlement de copropriété relatives à la composition et au fonctionnement du bureau doivent être scrupuleusement vérifiées. Une irrégularité en apparence mineure peut entraîner l'annulation de l'intégralité des décisions prises, y compris l'approbation des comptes, le vote des travaux ou la désignation du syndic.

Vous avez des doutes sur la régularité d'une AG ?

📰 Retrouvez l'article du Figaro Immobilier :

Il fait annuler toute son AG de copropriété sur la base d'un détail du règlement.

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Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
16, rue Paul Séjourné - 94000 Créteil
Tél. : 01 49 81 99 70
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Assemblée générale de copropriété annulée pour défaut de scrutateur : quand le règlement de copropriété s'impose.

TJ Paris, 8ème Chambre 2ème section, 19 mars 2026, RG n° 23/10861

Par un jugement rendu le 19 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a prononcé la nullité totale d'une assemblée générale de copropriété au motif qu’un seul scrutateur avait été désigné, alors que le règlement de copropriété en imposait deux.

 Cette décision, à la fois rigoureuse et pédagogique, mérite l'attention de tout copropriétaire soucieux de ses droits. 

Un immeuble parisien soumis au régime de la copropriété a tenu son assemblée générale le 20 juin 2023. 

Lors de cette réunion, seul un scrutateur a été nommé pour constituer le bureau, alors que l'article 101 du règlement de copropriété imposait expressément la désignation de deux scrutateurs. 

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire de plusieurs lots dans l'immeuble, a saisi le Tribunal judiciaire de Paris pour solliciter l’annulation de cette assemblée, en invoquant cette irrégularité. 

Aux termes de son jugement, le Tribunal rappelle avec fermeté que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle, consacrée par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 1103 du Code civil qui dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». 

Concrètement, cela signifie que si le règlement fixe un nombre précis de scrutateurs, cette clause s’applique impérativement. 

Le non-respect de cette stipulation entraîne la nullité de l'assemblée sans que le copropriétaire demandeur ait à démontrer le moindre préjudice.

En conséquence, l'assemblée générale du 20 juin 2023 est annulée dans son intégralité, et le syndicat est condamné à régler une indemnité au titre des frais de procédure à la SCI, tandis que cette dernière est dispensée de contribuer aux frais de cette procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ce qu'il faut retenir pour les copropriétaires : avant chaque assemblée générale, vérifiez les clauses de votre règlement de copropriété relatives à la composition du bureau. 

Un détail apparemment anodin, comme le nombre de scrutateurs, peut suffire à faire annuler l'intégralité des décisions prises, quelle que soit leur importance. 

En cas de doute, n’hésitez pas à consulter un avocat pratiquant le droit de la copropriété.

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Maître Yann Gré – Avocat au Barreau de Créteil (Val-de-Marne)

Peut-on contester une Assemblée Générale de copropriété ?

Une Assemblée Générale de copropriété peut se tenir dans des conditions irrégulières, adopter des résolutions abusives ou méconnaître vos droits. La loi vous offre des recours précis, à condition d’agir dans les délais.

Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes encadrent strictement la convocation, le déroulement et le vote des assemblées générales. Tout manquement à ces règles peut constituer un motif de contestation judiciaire.

Que vous soyez copropriétaire mécontent d’une décision prise en votre absence, ou présent lors de l’assemblée mais mis en minorité sur un point important, la loi vous permet d’agir. Encore faut-il identifier le bon argument et respecter le délai impératif.

Qui peut contester et dans quel délai ?

Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester une décision d’assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Est opposant le copropriétaire qui a voté contre la résolution. 

Est défaillant celui qui n’était ni présent ni représenté. En revanche, le copropriétaire qui a voté « pour » la résolution ne peut en principe pas la contester.

2 mois

DÉLAI LÉGAL POUR AGIR EN CONTESTATION

Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal pour les opposants et défaillants (art. 42, loi du 10 juillet 1965). Passé ce terme, l’action est irrecevable.

 

Ce délai est d’ordre public : ni le règlement de copropriété, ni une décision d’assemblée ne peuvent le raccourcir. Il est en revanche impératif. Aucun tribunal ne pourra vous entendre si vous l’avez laissé expirer. 

Les irrégularités de convocation

La convocation est le premier acte de l’assemblée générale. Elle obéit à des règles de forme et de délai dont le non-respect peut entraîner la nullité des décisions adoptées.

Délai de convocation insuffisant

La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée (sauf urgence dûment justifiée). Un délai plus court prive les copropriétaires d’un temps de réflexion suffisant.

Absence ou insuffisance de l’ordre du jour

Chaque résolution soumise au vote doit figurer dans la convocation avec suffisamment de précision. Un point présenté de façon vague ou une résolution absente de l’ordre du jour ne peut légalement être votée.

Documents annexes non joints

La loi impose de joindre certaines pièces : projets de contrats, devis, projet de budget prévisionnel, bilan du conseil syndical, etc. Leur absence empêche les copropriétaires de voter en connaissance de cause.

Les irrégularités lors du déroulement de l’assemblée

Même si la convocation est irréprochable, l’assemblée elle-même peut se dérouler dans des conditions contestables.

Voici quelques exemples d’irrégularités :

Défaut de feuille de présence ou d’émargement

La feuille de présence doit être signée par chaque copropriétaire présent ou son mandataire. Son absence ou ses irrégularités remettent en cause la réalité du quorum.

Non-respect des règles de quorum et de majorité

Chaque type de décision requiert une majorité précise.

Une résolution votée à une majorité inférieure à celle légalement requise est nulle, même si elle a recueilli une large approbation.

Votes émis par des personnes non habilitées

Seuls les copropriétaires régulièrement mandatés peuvent voter. Un vote exprimé par une personne sans mandat valable, ou par un copropriétaire déchu de son droit de vote, vicie le résultat.

Vote sur une résolution hors ordre du jour

L’assemblée ne peut délibérer que sur les points inscrits à l’ordre du jour. Toute résolution votée en dehors est frappée de nullité.

L’abus de majorité

Au-delà des vices de forme, une décision peut être contestée sur le fond si elle porte atteinte aux intérêts légitimes des copropriétaires minoritaires au profit de certains seulement.

Les tribunaux reconnaissent l’abus de majorité lorsqu’une décision, votée régulièrement en la forme, est contraire à l’intérêt collectif ou sert uniquement les intérêts particuliers des copropriétaires majoritaires — par exemple, des travaux décidés dans les parties communes qui profitent quasi exclusivement à certains lots, ou une répartition de charges délibérément inéquitable.

Le non-respect du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document contractuel qui s’impose à tous les copropriétaires et au syndic. Toute décision d’assemblée qui le méconnaît peut être annulée.

Il peut s’agir d’une résolution autorisant des travaux interdits par le règlement, d’une modification de la destination des parties communes, ou encore d’une répartition de charges contraire aux clés prévues. Dans ces hypothèses, l’acte est entaché de nullité, indépendamment de tout vice procédural.

Comment procéder ?

La contestation s’exerce par voie d’assignation devant le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat dès réception du procès-verbal, afin d’identifier les moyens disponibles et de respecter le délai de deux mois.

Il convient également de conserver l’ensemble des pièces : convocation, ordre du jour et ses annexes, procuration éventuellement donnée, et procès-verbal une fois notifié. Ces documents constituent le socle de votre dossier.

Contester une assemblée générale de copropriété est un droit, mais c’est un droit qui s’exerce dans un cadre strict. La vigilance doit être de mise dès la réception de la convocation, et l’action judiciaire doit être engagée sans tarder après la notification du procès-verbal.

Chaque situation est unique. Les moyens disponibles dépendent des circonstances précises de l’assemblée, des résolutions contestées et de votre qualité (opposant ou défaillant). Une analyse juridique personnalisée est indispensable avant d’agir.

Vous souhaitez contester une décision d’assemblée ?

Maître Yann GRÉ vous accompagne dans l’analyse de votre dossier et la mise en œuvre des recours adaptés à votre situation.

 

Saisie immobilière : Quels moyens de défense ?

  

La saisie immobilière est l’une des procédures d’exécution forcée les plus redoutées. Pourtant, le débiteur est loin d’être sans défense. La loi lui reconnaît des droits précis, à condition de les exercer au bon moment, à bon escient et le plus tôt possible.

 

Lorsqu’un créancier engage une procédure de saisie immobilière, le débiteur peut avoir le sentiment que tout est joué d’avance. Ce n’est pas le cas. La procédure, régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), comporte de nombreuses étapes à chacune desquelles des moyens de défense peuvent être soulevés.

Ces moyens sont tantôt d’ordre procédural, tantôt d’ordre substantiel — portant sur le fond de la créance ou la situation personnelle du débiteur. Dans tous les cas, l’intervention d’un avocat est indispensable : la représentation est obligatoire devant le juge de l’exécution (JEX) à partir de l’audience d’orientation.

I/ La procédure de saisie immobilière en bref :

La saisie immobilière débute par la signification d’un commandement de payer valant saisie, acte de commissaire de justice qui marque le point de départ de la procédure.

Ce commandement doit être publié au service de la publicité foncière dans un délai de deux mois.

Une assignation doit être signifiée au débiteur, d’une part, dans les deux mois suivant cette publication et, d’autre part, un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience d’orientation.

Le commandement de payer valant saisie doit par ailleurs être dénoncé aux créanciers inscrits au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur.

En outre, le créancier poursuivant doit déposer au Greffe du Juge de l’Exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la notification de l’assignation au débiteur saisi.

La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations doit par la suite être portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date.

L’audience d’orientation se déroule devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire.

Le débiteur doit impérativement être représenté par un avocat et soulever l’ensemble de ses moyens de défense à l’occasion de cette audience.

Les moyens qui n’auraient pas été soulevés à ce stade ne pourront plus l’être par la suite, par exemple en cas d’appel.

Il est donc fondamental pour le débiteur d’être représenté devant le Juge de l’Exécution.

II/ Les moyens de défense dont dispose le débiteur :

A/ Les irrégularités du commandement de payer

Le commandement de payer valant saisie est un acte solennel dont les mentions obligatoires sont strictement définies.

Toute irrégularité peut entraîner sa nullité.

Défaut ou insuffisance de mentions obligatoires

Le commandement doit contenir, à peine de nullité, le décompte des sommes réclamées, la désignation du bien saisi, la mention du titre exécutoire et l’indication de la faculté pour le débiteur de saisir le juge (art. R. 321-3 CPCE).

Défaut de respect des délais prévus par le Code des Procédures Civiles d’Exécution

Des délais très stricts sont prévus pour l’accomplissement de différentes démarches procédures telles que la publication du commandement au service de la publicité foncière.

À défaut de respect de ces délais, le commandement est caduc et la procédure doit reprendre depuis le début.

B/ La contestation du titre exécutoire et de la créance

Toute saisie suppose l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (art. L. 111-2 CPCE).

La contestation du titre constitue donc un moyen de fond majeur.

Prescription de la créance

En matière de droit de la consommation, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (article L218-2 du Code de la Consommation).

C’est par exemple le cas d’un crédit immobilier consenti par une Banque à un particulier.

Dans les autres cas, le délai de prescription de droit commun est de cinq ans (art. 2224 C. civ.).

Si le créancier a laissé s’écouler ce délai sans acte interruptif, la créance est prescrite et la saisie ne peut pas prospérer.

Prescription du titre exécutoire

L'article L. 111-4 CPCE précise que "l'exécution des titres exécutoires ... ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long".

Cela signifie qu'en l'absence d'acte d'exécution pendant plus de 10 ans, le titre exécutoire sera frappé par la prescription.

Contestation du montant de la créance

Le débiteur peut contester le décompte présenté : erreur de calcul des intérêts, taux erroné, frais non dus, imputation incorrecte ou absence d’imputation des paiements déjà effectués…

Irrégularités affectant le titre exécutoire 

Le titre exécutoire peut comporter des erreurs ou être dépourvu de formule exécutoire, notamment lorsqu’il s’agit d’un acte notarié.

S’il s’agit d’une décision de justice, il faut s’assurer qu’elle a été régulièrement signifiée et qu’elle est définitive.

Il faut également les conditions dans lesquelles ce titre a été obtenu lorsque le débiteur n’était pas présent ou représenté.

À titre d’exemple, par jugement en date du 11 décembre 2025, le Tribunal Judiciaire de Nanterre a rejeté une demande de saisie immobilière fondée sur un jugement condamnant une SCI à payer des charges de copropriété, car cette décision, rendue contre une société qui n’était pas présente ou représentée à l’audience, n’avait pas été signifiée dans le délai de six mois à compter de son prononcé prévu par l’article 478 du Code de Procédure Civile.

Irrégularités concernant la personne du créancier 

Il arrive que le créancier initiant la procédure de saisie immobilière ne soit pas le même que celui qui est mentionné sur le titre exécutoire, par exemple en raison d’une cession de créance ou d’une fusion entre sociétés.

Dans cette hypothèse, il est nécessaire que le créancier justifie de sa qualité à agir en communiquant les justificatifs démontrant le transfert de la créance.

Défaut de caractère exigible

Si la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée — faute de mise en demeure préalable respectant les conditions légales ou contractuelles — la créance n’est pas encore exigible et la saisie est prématurée.

Clauses abusives dans le contrat de prêt

Le débiteur peut invoquer le caractère abusif de certaines clauses — notamment en matière de crédit immobilier soumis au Code de la consommation — pour réduire le montant réclamé ou écarter certaines stipulations contractuelles.

De nombreux contrats de crédit immobilier comporte des clauses abusives concernant le prononcé de la déchéance du terme et l’exigibilité de la dette.

C’est le cas, par exemple, lorsque le contrat de prêt prévoit que la déchéance du terme pourra être prononcée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure non suivie d’effet.

C/ Demande de délais de grâce

Même lorsque la créance est incontestable, le débiteur peut solliciter du juge des délais de grâce. Ces délais, pouvant atteindre deux ans, permettent d’échelonner le paiement et de rechercher une solution amiable. (CF. : Tribunal Judiciaire de Versailles (Saisies Immobilières, 23 février 2024, RG N°24/00019 ; Cour d’Appel de Versailles, Chambre Civile 1-6, 18 juillet 2024, RG 24/01253).

D/ Demande de vente amiable

À l’audience d’orientation, le débiteur peut demander au juge l’autorisation de procéder à une vente amiable de son bien (art. R. 322-20 CPCE).

C’est souvent la solution la plus avantageuse sur le plan financier, puisqu’elle permet d’éviter les aléas d’une vente aux enchères.

Le juge fixe alors un prix minimal et un délai pour réaliser la vente. Ce délai ne peut pas dépasser quatre mois. (Il est cependant susceptible d’être prorogé par un nouveau délai, ne pouvant pas excéder trois mois).

Si la vente aboutit, la procédure de saisie est éteinte.

Dans le cas contraire, la vente forcée est organisée.

Pour que cette demande soit accordée, il faut présenter un projet crédible : estimation du bien, offre ou compromis en cours, prix envisagé.

Un dossier bien préparé avec l’aide d’un avocat maximise les chances d’obtenir ce délai.

E/ Les moyens liés à la situation personnelle du débiteur

Ouverture d’une procédure de surendettement

Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France entraîne, dès la décision de recevabilité, la suspension des procédures d’exécution en cours, dont la saisie immobilière.

Ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire

L’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire entraine la suspension de la procédure de saisie immobilière.

F/ L’appel

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel, selon la procédure spécifique d’appel à jour fixe.

Il est donc tout à fait possible de faire appel d’un jugement qui ordonnerait la vente forcée.

G/ Les recours lors de la vente forcée

Si la procédure aboutit à une vente aux enchères, des recours demeurent encore disponibles.

Nullité pour vice de forme

Des irrégularités affectant la procédure peuvent parfois être invoquées avant l’audience d’adjudication, ce qui peut parfois permettre d’interrompre la procédure quelques minutes avant le début des enchères.

Surenchère du dixième

Dans les dix jours suivant l’adjudication, toute personne peut effectuer une surenchère d’au moins un dixième du prix, ce qui relance les enchères et peut permettre d’obtenir un meilleur prix — réduisant ainsi le solde restant dû.

Face à une saisie immobilière, le débiteur dispose donc d’un arsenal juridique significatif.

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Des vices de forme du commandement à la contestation du titre, des délais de grâce à la vente amiable, en passant par la procédure de surendettement, les moyens d’action sont nombreux, mais ils supposent une réaction rapide et éclairée.

En matière de saisie immobilière, chaque étape fait courir un délai précis.

Les moyens non soulevés à l’audience d’orientation sont définitivement perdus. Il est impératif de consulter un avocat dès la réception du commandement de payer, sans attendre la convocation devant le juge.

 

Vous faites face à une saisie immobilière ?

Maître Yann GRÉ analyse votre dossier et vous accompagne dans la mise en œuvre de tous les moyens de défense disponibles, dès le commandement de payer.

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Copropriété : l'annulation de la désignation d'un Syndic implique la restitution des honoraires qu'il a perçus.

L'arrêt rendu le 27 février 2025 par  la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°23-14.697) apporte des précisions importantes concernant les conséquences de l’annulation d'une décision d’Assemblée Générale désignant un syndic sur la restitution des honoraires perçus par ce dernier.

Mme [V], copropriétaire, avait contesté la gestion de son compte individuel en raison d’erreurs d’imputation des charges pour la période 2018-2021. 

Elle avait également demandé la restitution des honoraires perçus par le syndic, qui avait été désigné par une Assemblée Générale ayant été ultérieurement annulée. 

Par jugement rendu en dernier ressort, le Tribunal de Paris avait rejeté ses demandes, en considérant notamment que les comptes du syndicat avaient été approuvés et que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission.

Mme [V] avait formé un pourvoi en cassation contre cette décision.

La Cour casse partiellement le jugement, retenant deux points essentiels :

1. Sur la contestation des comptes individuels : la Cour de Cassation rappelle que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires (article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Par conséquent, Mme [V] pouvait légitimement contester les erreurs affectant la répartition des charges de son compte.

2. Sur la restitution des honoraires du syndic : la Cour de Cassation précise qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, celui-ci doit restituer les honoraires perçus au syndicat des copropriétaires. Le fait que le syndic ait effectivement exécuté sa mission ne justifie pas le maintien de sa rémunération, dès lors que le fondement juridique de son mandat a été annulé.

Cet arrêt consacre le droit des copropriétaires à contester la régularité des charges de copropriété qui leurs sont réclamés, indépendamment de l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale.

Surtout, il souligne l'importance de la validité juridique du mandat du syndic comme condition essentielle de la perception de sa rémunération.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure (notamment l’arrêt du 14 janvier 2016, pourvoi n°14-23.898), en affirmant le principe selon lequel un syndic ne peut conserver des honoraires fondés sur un mandat annulé.

Cet arrêt constitue un rappel fondamental pour les syndics de copropriété et les copropriétaires : la validité du mandat de syndic conditionne non seulement la légitimité de ses actes de gestion, mais aussi son droit à rémunération. 

En cas d'annulation de sa nomination, la restitution des honoraires perçus devient automatique, même en présence d’une mission effectivement remplie.

Cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.