Copropriété : l'annulation de la désignation d'un Syndic implique la restitution des honoraires qu'il a perçus.

L'arrêt rendu le 27 février 2025 par  la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n°23-14.697) apporte des précisions importantes concernant les conséquences de l’annulation d'une décision d’Assemblée Générale désignant un syndic sur la restitution des honoraires perçus par ce dernier.

Mme [V], copropriétaire, avait contesté la gestion de son compte individuel en raison d’erreurs d’imputation des charges pour la période 2018-2021. 

Elle avait également demandé la restitution des honoraires perçus par le syndic, qui avait été désigné par une Assemblée Générale ayant été ultérieurement annulée. 

Par jugement rendu en dernier ressort, le Tribunal de Paris avait rejeté ses demandes, en considérant notamment que les comptes du syndicat avaient été approuvés et que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission.

Mme [V] avait formé un pourvoi en cassation contre cette décision.

La Cour casse partiellement le jugement, retenant deux points essentiels :

1. Sur la contestation des comptes individuels : la Cour de Cassation rappelle que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires (article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Par conséquent, Mme [V] pouvait légitimement contester les erreurs affectant la répartition des charges de son compte.

2. Sur la restitution des honoraires du syndic : la Cour de Cassation précise qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, celui-ci doit restituer les honoraires perçus au syndicat des copropriétaires. Le fait que le syndic ait effectivement exécuté sa mission ne justifie pas le maintien de sa rémunération, dès lors que le fondement juridique de son mandat a été annulé.

Cet arrêt consacre le droit des copropriétaires à contester la régularité des charges de copropriété qui leurs sont réclamés, indépendamment de l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale.

Surtout, il souligne l'importance de la validité juridique du mandat du syndic comme condition essentielle de la perception de sa rémunération.

Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure (notamment l’arrêt du 14 janvier 2016, pourvoi n°14-23.898), en affirmant le principe selon lequel un syndic ne peut conserver des honoraires fondés sur un mandat annulé.

Cet arrêt constitue un rappel fondamental pour les syndics de copropriété et les copropriétaires : la validité du mandat de syndic conditionne non seulement la légitimité de ses actes de gestion, mais aussi son droit à rémunération. 

En cas d'annulation de sa nomination, la restitution des honoraires perçus devient automatique, même en présence d’une mission effectivement remplie.

Cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.