Saisie immobilière et disproportion : ce que change l'arrêt du 21 mai 2026

  

Commentaire de l'arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 21 mai 2026, sous l'angle de la défense du débiteur saisi

Cass. 2e civ., 21 mai 2026, n° 23-10.643, arrêt n° 510FS-B, publié au Bulletin

 

Du point de vue du débiteur saisi, peu de contentieux concentrent une charge à la fois patrimoniale et symbolique aussi lourde que celui de la saisie immobilière : ce qui est en jeu n'est pas seulement le paiement d'une dette, c'est le plus souvent la conservation du toit familial.

C'est dans ce contexte que s'inscrit l'arrêt rendu le 21 mai 2026 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, qui vient préciser l'office du juge de l'exécution lorsqu'il est saisi d'une contestation tirée du caractère disproportionné, et donc abusif, d'une saisie immobilière.

Les faits, rappelés aux paragraphes 1 à 5 de l'arrêt, peuvent être résumés ainsi :

Par acte authentique du 26 mars 2008, une banque (la Caisse d'épargne et de prévoyance Grand Est Europe, anciennement Caisse d'épargne de Lorraine Champagne-Ardenne) consent à un couple d'emprunteurs deux prêts destinés à l'acquisition d'un bien immobilier. Ceux-ci bénéficient, en 2014 puis en 2016, de deux suspensions judiciaires du paiement des échéances, chacune de vingt-quatre mois. En avril 2019, l'établissement bancaire fait néanmoins délivrer des commandements de payer valant saisie immobilière.   

Un jugement du 8 juillet 2021 fixe la créance de la banque à 166 342,09 euros et autorise la vente amiable de l'immeuble. 

La cour d'appel de Nancy (arrêt du 27 janvier 2022) infirme cette décision et ordonne la mainlevée de la saisie : selon son analyse, rapportée au paragraphe 20 de l'arrêt commenté, la dette réellement exigible n'excédait que de quelques milliers d'euros (2 463,21 euros selon le décompte de la banque arrêté au 22 février 2019, 11 723,76 euros selon le débiteur lui-même à la date de l'assignation), tandis que l'immeuble était estimé à 180 000 euros ; de ce rapport voisin de 1 à 15, voire de 1 à 70 selon les chiffres retenus, la cour d'appel déduisait le caractère disproportionné, partant abusif, de la mesure de saisie.

C'est cette analyse que censure la Cour de cassation, cassant partiellement l'arrêt nancéien et renvoyant l'affaire devant la cour d'appel de Nancy autrement composée. Au visa de l'article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, la Cour pose, en une formule appelée à faire référence, que le juge de l'exécution, pour apprécier le caractère disproportionné et partant abusif d'une saisie immobilière, « ne peut se borner à comparer la valeur de la créance poursuivie et celle du bien objet de la mesure d'exécution, mais doit s'assurer, en prenant notamment en compte l'ensemble des éléments propres à la situation du débiteur et en envisageant les autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier, que cette mesure d'exécution ménage un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu » (arrêt, n° 19).

Pour le débiteur, le verdict immédiat a quelque chose d'amer : l'argument le plus simple et le plus lisible, celui d'un écart manifeste entre la valeur du bien et le montant de la dette, est neutralisé en tant que critère autosuffisant. On comprend que certains commentateurs, plaçant l'analyse du côté des établissements de crédit, aient pu saluer une décision qui referme une porte commode pour les débiteurs. Mais le contentieux de l'exécution est un domaine où les arrêts de cassation se lisent rarement à l'unique aune de leur dispositif. Replacé dans son contexte conventionnel, l'arrêt du 21 mai 2026 ne restreint pas le contrôle de la disproportion : il le redéfinit, l'enrichit et, ce faisant, ouvre au débiteur un terrain d'argumentation sensiblement plus vaste que celui, étroit et mécanique, de la simple comparaison arithmétique (I). Mais cette extension du champ de l'analyse a une contrepartie que l'arrêt illustre à front renversé : elle déplace sur le débiteur une charge d'allégation et de démonstration substantiellement alourdie, dont l'absence, précisément, a coûté son succès à M. [C] devant la cour d'appel de Nancy (II).

 

Plan

I. Une cassation en trompe-l'œil : la consécration d'un contrôle de proportionnalité enrichi, favorable au débiteur

    A. L'abandon du critère arithmétique : de la comparaison des valeurs à l'appréciation globale de la situation du débiteur

    B. L'ancrage conventionnel du contrôle : un levier nouveau pour la défense du débiteur

II. Une protection sous conditions : le déplacement, sur le débiteur, de la charge de construire la démonstration de la disproportion

    A. De la dénonciation du déséquilibre à la démonstration positive de l'absence d'alternative : un effort probatoire renouvelé

    B. Implications pratiques pour la défense du débiteur saisi : anticiper, documenter, plaider la proportionnalité devant les juges du fond

 

I. Une cassation en trompe-l'œil : la consécration d'un contrôle de proportionnalité enrichi, favorable au débiteur

A. L'abandon du critère arithmétique : de la comparaison des valeurs à l'appréciation globale de la situation du débiteur

En censurant la cour d'appel de Nancy pour s'être déterminée « par des motifs impropres à établir la disproportion de la saisie, tirés de la seule comparaison de la valeur du bien saisi et de celle de la créance » (arrêt, n° 21), la Cour de cassation ne disqualifie pas, en tant que tel, l'argument tiré du rapport entre la valeur de l'immeuble et le montant de la dette. Une lecture attentive du paragraphe 19 révèle que la Cour ne proscrit pas la comparaison des valeurs : elle interdit seulement qu'elle suffise, à elle seule, à fonder le constat de disproportion. Le verbe employé est sans ambiguïté : le juge « ne peut se borner » à cette comparaison, ce qui signifie qu'il peut, et même doit, en faire un élément de son analyse, à la condition de ne pas s'y arrêter. Du strict point de vue du raisonnement juridique, la nuance est décisive : on passe d'un critère exclusif et autosuffisant à un indice parmi d'autres, intégré dans une appréciation globale et concrète de la situation.

Ce glissement méthodologique, loin de fermer une porte au débiteur, lui en ouvre plusieurs. Tant que la disproportion ne pouvait s'établir que par la comparaison des valeurs, le débat judiciaire restait cantonné à un terrain où le créancier disposait, structurellement, de l'avantage : il lui suffisait de démontrer que la créance, même modeste, demeurait impayée et que les conditions légales de la saisie immobilière étaient réunies. Désormais, le débat s'ouvre à l'ensemble des « éléments propres à la situation du débiteur ». Les deux suspensions judiciaires de paiement obtenues par M. [C] en 2014 et 2016, mentionnées au paragraphe 2 de l'arrêt, en offrent une illustration frappante : loin d'être de simples péripéties procédurales, elles attestent d'une fragilité financière durable, de nature à éclairer le juge sur le caractère excessif, pour ce débiteur précis, d'une mesure aussi radicale que la saisie de son habitation. De même, l'arrêt rapporte, en son paragraphe 20, l'existence d'un « accord de règlement consenti » à la coemprunteuse et de sommes déjà recouvrées par la voie d'« actes de saisie pratiqués sur ses véhicules » : autant d'éléments concrets, jusque-là restés en marge du débat sur la disproportion, et qui entrent désormais pleinement dans le périmètre de l'appréciation que le juge doit conduire.

Autrement dit, l'arrêt du 21 mai 2026 substitue, à un test binaire et froid, celui consistant à se demander si la valeur du bien excède celle de la créance, une appréciation globale et incarnée de la mesure d'exécution au regard de la personne qu'elle vise. Pour le débiteur et son conseil, c'est, à moyen terme, une bonne nouvelle : l'écart entre la valeur du bien et le montant de la dette demeure un point de départ utile, et même un signal d'alerte difficilement contestable lorsqu'il atteint, comme en l'espèce selon le décompte de la banque arrêté au 22 février 2019 (2 463,21 euros), un rapport de l'ordre de 1 à 70 (le débiteur articulant pour sa part une dette d'environ 11 723,76 euros, soit un rapport voisin de 1 à 15) ; mais il s'enrichit désormais de tout ce que la situation concrète du débiteur permet d'établir. Le contentieux de la disproportion cesse d'être un pur exercice de soustraction comptable pour devenir un exercice de mise en perspective de la mesure dans son contexte humain et patrimonial, exercice dans lequel le débiteur, mieux que quiconque, détient les clés du dossier.

B. L'ancrage conventionnel du contrôle : un levier nouveau pour la défense du débiteur

Cet enrichissement méthodologique trouve sa source, et c'est sans doute là l'apport le plus substantiel de l'arrêt, dans une opération de lecture conventionnelle assumée. La Cour de cassation vise, aux côtés des articles L. 111-1, L. 111-7 et L. 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, l'article 1er du Protocole n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, qui consacre le droit de toute personne au respect de ses biens, et précise expressément que les textes du droit interne « doivent être interprétés [...] à la lumière de la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l'homme » (arrêt, n° 19).

Pour étayer cette lecture, la Cour mobilise pas moins de cinq décisions de la Cour européenne des droits de l'homme (arrêt, n° 10 à 15) :

1° la décision Sporrong et Lönnroth c. Suède du 23 septembre 1982, n° 7151/75, qui a posé, pour la première fois, la lecture tripartite de l'article 1er du Protocole n° 1 (principe du respect des biens, conditions de la privation de propriété, pouvoir de réglementation de l'usage des biens) ;

2° l'arrêt Rousk c. Suède du 25 juillet 2013, n° 27183/04, dans lequel la Cour de Strasbourg a jugé que la vente forcée du logement du requérant et son expulsion subséquente lui avaient fait supporter une « charge individuelle et excessive », notamment parce que d'autres biens (un véhicule) auraient pu être saisis pour couvrir une dette d'un montant modique ;

3° l'arrêt Vaskrsić c. Slovénie du 25 avril 2017, n° 31371/12, particulièrement éclairant puisqu'il concernait la vente forcée du domicile d'un débiteur pour une créance d'environ 124 euros : la Cour européenne y a jugé que les autorités slovènes étaient tenues, « compte tenu de l'importance primordiale » du bien en cause pour le requérant (qui était également son domicile), « de tenir compte avec soin et de manière explicite d'autres solutions appropriées mais moins intrusives » (arrêt, n° 13, citant Vaskrsić, § 82-83) ;

4° l'arrêt Stran Greek Refineries et Stratis Andreadis c. Grèce du 9 décembre 1994, n° 13427/87, et ;

5° l'arrêt Bourdov c. Russie du 7 mai 2002, n° 59498/00, qui rappellent tous deux qu'une créance suffisamment établie constitue elle-même un « bien » protégé par l'article 1er du Protocole n° 1, précision qui permet à la Cour de cassation de boucler la boucle : le contrôle de proportionnalité ne joue pas à sens unique, il doit ménager « un juste équilibre entre les différents intérêts en jeu » (arrêt, n° 19), ceux du débiteur, propriétaire de l'immeuble saisi, comme ceux du créancier, titulaire d'une créance elle-même constitutive d'un bien.

Cette opération de soumission du contentieux de l'exécution immobilière à un contrôle de conventionalité au regard de la CEDH est porteuse, pour le débiteur, d'une conséquence considérable : elle élève le débat du registre, technique et procédural, de l'abus de saisie, au registre, substantiel et fondamental, de la conciliation entre un droit de propriété (celui du débiteur sur son bien, le plus souvent son habitation) et l'intérêt légitime du créancier au recouvrement de sa créance. Lorsque, comme l'a relevé la Cour européenne dans l'affaire Vaskrsić, le bien saisi constitue le domicile du débiteur, son « importance primordiale » doit être prise en compte avec un soin particulier ; et la jurisprudence Rousk illustre, presque pédagogiquement, que l'existence de mesures alternatives moins radicales, telle la saisie d'un véhicule plutôt que celle d'un logement, peut, à elle seule, faire basculer l'appréciation du juge.

Pour la défense du débiteur saisi, l'apport est donc double. D'une part, l'argumentation peut désormais s'appuyer, avec l'autorité du visa donné par la Cour de cassation elle-même, sur une jurisprudence européenne riche et concrète, qui offre des grilles de lecture précises : nature du bien saisi, caractère primordial du logement, existence de biens de substitution, montant de la dette rapporté à la gravité de la mesure. D'autre part, et c'est sans doute le point le plus stratégique, le débat ne se cantonne plus à la seule question de savoir si la mesure respecte les conditions légales de la saisie immobilière : il s'étend à celle, autrement plus large, de savoir si elle ménage un juste équilibre et demeure proportionnée au but poursuivi, standard que le contentieux conventionnel a depuis longtemps appris à mobiliser au profit des particuliers, et que les débiteurs peuvent désormais revendiquer, avec un fondement textuel assumé par la Cour de cassation elle-même, dans le contentieux de l'exécution forcée.

II. Une protection sous conditions : le déplacement, sur le débiteur, de la charge de construire la démonstration de la disproportion

A. De la dénonciation du déséquilibre à la démonstration positive de l'absence d'alternative : un effort probatoire renouvelé

Le revers de cette médaille apparaît avec une netteté presque clinique dans le sort réservé, en l'espèce, à M. [C]. Car si la Cour de cassation enrichit la grille d'analyse du juge de l'exécution, elle ne dispense nullement celui-ci, ni, en pratique, le débiteur qui sollicite la mainlevée, de construire une démonstration complète. C'est précisément ce que la cour d'appel de Nancy n'a pas fait : elle s'est arrêtée au milieu du raisonnement, en relevant l'écart entre la valeur du bien et le montant de la créance sans rechercher, concrètement, s'il existait d'autres voies d'exécution possibles ni apprécier l'ensemble des intérêts en présence.

On notera, à cet égard, que le moyen de cassation présenté par la banque allait plus loin que la solution finalement consacrée : la demanderesse au pourvoi soutenait qu'« il appartient au débiteur qui sollicite la mainlevée de la saisie [...] d'établir qu'il dispose d'autres biens de moindre valeur dont la saisie suffirait à le désintéresser » (arrêt, n° 7), proposant ainsi, ni plus ni moins, un renversement pur et simple de la charge de la preuve sur le débiteur. La Cour de cassation, pour sa part, ne reprend pas cette formule à son compte : elle situe l'exigence décrite au paragraphe 19 du côté de l'office du juge, soit qu'« il doit s'assurer [...] en envisageant les autres possibilités de recouvrement [...] à la disposition du créancier », et non du côté d'une charge probatoire pesant exclusivement sur le débiteur.

Cette nuance mérite d'être soulignée, car elle laisse la porte ouverte à une lecture plus équilibrée que celle défendue par la banque : c'est au juge, et non au seul débiteur, qu'il revient « d'envisager » les alternatives. Mais on aurait tort d'y voir une victoire acquise pour le débiteur. Dans un procès civil gouverné par le principe du contradictoire et par la règle selon laquelle il appartient à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, le juge de l'exécution ne pourra « envisager » des alternatives de recouvrement que dans la mesure où les éléments du dossier l'y invitent. Le créancier, par hypothèse, n'a aucun intérêt à révéler spontanément qu'il disposait d'une voie de recouvrement plus simple, moins coûteuse et moins intrusive que la saisie immobilière. C'est donc, en pratique et nonobstant la lettre de l'arrêt, sur le débiteur que repose le poids de mettre en lumière ces alternatives, de documenter sa situation patrimoniale globale et de construire, faits à l'appui, la démonstration que la mesure choisie excède ce qui est nécessaire au recouvrement de la créance.

Ainsi se referme, pour le débiteur, le piège que révèle a posteriori la cassation prononcée le 21 mai 2026 : avoir raisonné, devant la cour d'appel de Nancy, sur la seule disproportion arithmétique, sans construire le dossier complet qu'appelle désormais, explicitement, la jurisprudence de la Cour de cassation. Le débiteur qui se borne à souligner que son bien « vaut » beaucoup plus que ce qu'il doit s'expose, après le 21 mai 2026, à voir cet argument déclaré « impropre à établir la disproportion de la saisie » (arrêt, n° 21), alors même qu'il serait, sur le terrain des chiffres, parfaitement exact.

B. Implications pratiques pour la défense du débiteur saisi : anticiper, documenter, plaider la proportionnalité devant les juges du fond

De cette lecture, on peut tirer, à l'intention des praticiens qui défendent des débiteurs exposés à une saisie immobilière, plusieurs lignes directrices que l'arrêt du 21 mai 2026 dessine, en creux, avec une précision presque didactique.

En premier lieu, il convient de bâtir, dès le stade de l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution, un dossier complet de la situation personnelle, familiale et patrimoniale du débiteur : revenus et charges, composition du foyer, état de santé, autres biens mobiliers ou immobiliers susceptibles d'être appréhendés, historique des relations avec le créancier (échéanciers, suspensions de paiement, accords de règlement partiels, comme celui dont a pu bénéficier la coemprunteuse selon le paragraphe 20 de l'arrêt). C'est cette appréciation globale, et non la seule comparaison des valeurs, que le juge doit désormais conduire ; encore faut-il qu'il dispose, pour ce faire, des éléments que seul le débiteur est en mesure de lui apporter.

En second lieu, et c'est sans doute le point le plus délicat à mettre en œuvre, il importe d'identifier et de documenter, de façon concrète et chiffrée, les « autres possibilités de recouvrement plus appropriées et moins intrusives à la disposition du créancier » (arrêt, n° 19) : saisie de comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie de véhicules ou d'autres biens mobiliers de valeur suffisante, mise en place d'un plan d'apurement. Il ne suffit pas d'affirmer que de telles alternatives existent ; encore faut-il démontrer qu'elles seraient suffisantes pour désintéresser le créancier et que ce dernier en avait, ou pouvait raisonnablement en avoir, connaissance. C'est précisément sur ce terrain que la banque plaçait le débat dans son pourvoi (arrêt, n° 7) ; nul doute que les juridictions du fond y seront, désormais, particulièrement attentives.

En troisième lieu, l'invocation de l'article 1er du Protocole n° 1 et de la jurisprudence européenne topique, Rousk et Vaskrsić notamment, doit devenir un réflexe de plaidoirie : elle permet de hisser le débat sur le terrain, autrement plus favorable au débiteur, du contrôle de proportionnalité soumis à la CEDH, où le caractère primordial du logement familial peut être mis en avant avec d'autant plus de force que la Cour de cassation elle-même invite désormais les juges du fond à statuer « à la lumière » de cette jurisprudence (arrêt, n° 19).

En quatrième lieu, il faut anticiper, et donc neutraliser par avance, l'argument du « libre choix des mesures d'exécution » que l'article L. 111-7 du code des procédures civiles d'exécution reconnaît au créancier : ce choix n'est pas discrétionnaire, l'article précisant lui-même que « l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation », et l'article L. 121-2 du même code confère précisément au juge de l'exécution le pouvoir « d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie », c'est-à-dire le pouvoir d'en sanctionner l'usage abusif. La défense du débiteur consistera donc à montrer, faits précis à l'appui, que le choix opéré par le créancier, pour légitime qu'il soit dans son principe, devient excessif au regard des conséquences qu'il emporte concrètement pour ce débiteur précis, singulièrement lorsque le bien saisi constitue son habitation principale.

Enfin, il convient de ne pas perdre de vue que la cassation prononcée le 21 mai 2026 n'est que partielle, et que l'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Nancy autrement composée. M. [C] dispose ainsi, paradoxalement, d'une seconde chance : celle de reconstruire, à l'aune des critères désormais explicités par la Cour de cassation, une démonstration de la disproportion qui ne se contente plus du seul rapport entre la valeur de son bien et le montant de sa dette, mais qui embrasse l'ensemble de sa situation et des alternatives qui s'offraient, ou non, à son créancier.

En guise de conclusion

L'arrêt du 21 mai 2026 nous paraît devoir être lu, du point de vue du débiteur, non comme un coup d'arrêt porté au contentieux de la disproportion, mais comme l'acte de naissance d'un contrôle plus exigeant, plus complet et, à terme, potentiellement plus protecteur, à condition que le débiteur et son conseil sachent en saisir la portée et en assumer la charge. La Cour de cassation ne dit pas que la procédure de saisie immobilière était proportionnée ; elle dit que la cour d'appel de Nancy ne pouvait pas, sur le seul fondement retenu, affirmer qu'elle ne l'était pas.

La nuance, loin d'être sémantique, est décisive : elle invite les praticiens du droit de l'exécution, singulièrement ceux qui défendent des débiteurs en difficulté, à investir un terrain d'argumentation neuf, ancré dans les exigences fondamentales du droit au respect des biens et du domicile, où l'écart entre la valeur d'un bien et le montant d'une dette n'est plus une fin en soi, mais le point de départ d'une démonstration à construire dans toute sa richesse humaine et patrimoniale.

 

Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
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