Ce que change l’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 (n° 24-19.231) pour les copropriétaires
Un syndic dont la désignation a été annulée doit être considéré comme n'ayant jamais eu le pouvoir de convoquer l’assemblée générale suivante. Par un arrêt publié au Bulletin le 18 juin 2026, la Cour de cassation juge qu’un copropriétaire peut alors faire annuler cette convocation et l’assemblée qui en découle, sans avoir à prouver le moindre préjudice ni la moindre faute du syndic. Décryptage pratique et mode d’emploi pour agir dans les délais.
Chaque année, des milliers d’assemblées générales se tiennent sur la foi d’une convocation que personne ne songe à remettre en cause. On vérifie l’ordre du jour, les annexes, parfois le délai d’envoi.
On oublie presque toujours de se poser une question plus fondamentale : celui qui a convoqué cette réunion en avait-il le pouvoir ?
Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.231), publié au Bulletin, vient rappeler que cette question n’a rien de théorique.
La publication au Bulletin n’est pas un détail : elle signale que la Cour entend donner à sa solution une portée générale, au-delà du seul cas tranché. Et cette solution est sans ambiguïté.
« Le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné […], la convocation et l’assemblée ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées […] sans qu’[il] soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. »
Autrement dit : dans certaines situations, un syndic peut avoir perdu, sans même s’en rendre compte, le droit de convoquer l’assemblée, et tout ce qui en découle peut alors s’effondrer, sans que le copropriétaire ait à démontrer le moindre préjudice. Après plus de deux décennies passées à plaider et conseiller en droit de la copropriété, je peux témoigner que c’est précisément le genre de décision qui change, en pratique, l’issue d’un litige.
Voyons d’abord pourquoi un syndic peut perdre ce pouvoir, puis comment un copropriétaire peut, concrètement, en tirer parti.
I. Comprendre le mécanisme : comment un syndic perd le pouvoir de convoquer
A. Le syndic n’agit que parce que l’assemblée lui en a donné le pouvoir
Le syndic n’est pas le « patron » de la copropriété. Il en est le mandataire : il tient ses pouvoirs d’une décision de l’assemblée générale qui l’a désigné. C’est cette désignation, et elle seule, qui l’autorise à signer les contrats, à appeler les fonds, à gérer les parties communes et à convoquer l’assemblée suivante.
Tant que la désignation tient, tout est régulier. Le problème surgit lorsque cette désignation est, plus tard, annulée par un juge.
B. L’effet rétroactif : le syndic réputé n’avoir jamais eu le pouvoir
Lorsqu’un tribunal annule la décision d’assemblée qui avait nommé le syndic, l’annulation produit un effet rétroactif. Juridiquement, on ne dit pas que le syndic « perd » ses pouvoirs pour l’avenir : on considère qu’il ne les a jamais eus. La désignation est réputée n’avoir jamais existé.
La conséquence est mécanique. Si, entre-temps, ce syndic a convoqué une nouvelle assemblée, cette convocation émane d’une personne dépourvue du pouvoir de convoquer.
Une assemblée convoquée par quelqu’un qui n’avait pas qualité pour le faire est donc, à son tour, fragilisée ; et avec elle, l’ensemble des résolutions votées.
Ce raisonnement n’est pas né en 2026. La question avait déjà été soumise à la Cour de cassation.
Ainsi, dans une affaire jugée le 22 juin 2022 (n° 21-16.872), un copropriétaire soutenait précisément que la convocation délivrée « sans pouvoir » par un syndic dont la désignation avait été annulée devait être annulée.
La Cour n’avait toutefois pas tranché cette question, ayant cassé l’arrêt d’appel sur un autre fondement. La difficulté était donc déjà identifiée, mais elle restait sans réponse.
L’arrêt du 18 juin 2026 apporte à cette question restée ouverte une réponse claire et y ajoute une précision décisive.
C. L’apport de l’arrêt du 18 juin 2026 : pas besoin de prouver un préjudice
Les faits sont éclairants. Dans la résidence « Les Universités », un copropriétaire avait assigné le syndicat pour faire annuler une convocation du 18 novembre 2019 et l’assemblée tenue le 9 décembre 2019.
Son argument était simple : le cabinet qui avait convoqué cette réunion était dépourvu de pouvoir, car l’assemblée qui l’avait désigné syndic avait été annulée.
La cour d’appel de Riom l’avait débouté de sa demande.
Pour la cour d’appel, une telle demande ne pouvait « relever que du régime de la nullité relative, soumis à l’établissement de griefs et de fautes ».
Le copropriétaire devait donc, selon elle, prouver un préjudice et une faute.
La Cour de cassation casse cette analyse. S’appuyant sur les articles 7 et 29 du décret du 17 mars 1967, qui rappellent que c’est le syndic qui convoque l’assemblée et que sa désignation est votée par l’assemblée elle-même, et sur l’article 42 de la loi de 1965, elle juge que le syndic privé de pouvoir par l’effet rétroactif de l’annulation de sa désignation ne peut pas valablement convoquer l’assemblée suivante.
Le copropriétaire qui s’en prévaut n’a donc pas à établir une faute du syndic ni un grief personnel : il lui suffit d’agir dans le délai.
Ce point est le véritable apport de l’arrêt. La cour d’appel raisonnait en termes de nullité relative, celle qui protège un intérêt particulier et suppose la preuve d’un préjudice. La Cour de cassation écarte cette exigence de preuve : sans transformer l’action en nullité absolue, elle juge que l’absence de pouvoir de convoquer touche à la régularité même de l’assemblée, de sorte que l’irrégularité se suffit à elle-même, sans qu’un grief personnel ait à être établi.
II. Agir en pratique : ce que le copropriétaire doit vérifier et ce qu’il doit faire
A. Reconstituer la « chaîne » des désignations
Tout part d’une question simple : qui a convoqué l’assemblée que vous contestez, et d’où ce syndic tenait-il son pouvoir ?
Concrètement, il faut remonter le fil :
• L’assemblée litigieuse a été convoquée par le syndic X.
• Le syndic X avait été désigné lors d’une assemblée antérieure.
• Cette assemblée antérieure a-t-elle fait l’objet d’une action en annulation ? A-t-elle été annulée, ou est-elle en passe de l’être ?
Si le maillon « désignation du syndic » est rompu, toute la chaîne qui en dépend devient attaquable. C’est cette reconstitution, pièces à l’appui, qui fait la différence devant le juge.
B. Respecter le délai de deux mois : l’erreur la plus coûteuse
Attention : l’arrêt du 18 juin 2026 ne dispense pas du délai pour agir, au contraire, la Cour l’intègre expressément à sa solution, qui vise « un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois prévu à l’article 42, alinéa 2 » de la loi de 1965. Concrètement, la contestation doit être engagée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et elle est réservée aux copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents et non représentés).
Ce délai est un délai de forclusion : il ne se suspend pas parce que vous écrivez au syndic, attendez une réponse, sollicitez le conseil syndical ou espérez une médiation. Trop de copropriétaires perdent un dossier solide en consacrant ces deux mois à discuter plutôt qu’à saisir le tribunal.
En pratique : dès réception du procès-verbal, notez la date limite pour agir.
C. Réunir les preuves et viser la bonne cible
Une action de ce type ne s’improvise pas. Il faut rassembler :
• le règlement de copropriété et les contrats de syndic successifs ;
• les convocations et procès-verbaux concernés ;
• surtout, la décision de justice qui annule la désignation du syndic : c’est la pièce maîtresse. Sans elle, l’argument est beaucoup plus difficile à porter.
Deux cibles peuvent alors être visées : la convocation elle-même (émanant d’une personne sans pouvoir) et, par voie de conséquence, l’assemblée tenue sur cette base, avec les votes sensibles qui s’y rattachent (approbation des comptes, budget, appels de fonds, désignation d’un nouveau syndic, autorisation de travaux). La procédure se mène devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, avec le ministère d’un avocat.
D. Garder la tête froide : ce que l’arrêt ne dit pas
Il serait imprudent de croire que la moindre maladresse du syndic suffit désormais à faire tomber n’importe quelle assemblée. L’arrêt vise un cas précis : un syndic dont le pouvoir de convoquer disparaît rétroactivement parce que sa propre désignation a été annulée. Une simple erreur de gestion, un retard, une convocation imparfaite n’entrent pas dans ce schéma et relèvent d’autres fondements.
Il faut aussi avoir en tête que la Cour de cassation pose une règle, mais ne tranche pas tout. Ici, l’arrêt est une cassation partielle : l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Montpellier, qui devra l’appliquer. La solution suppose en effet que l’annulation de l’assemblée ayant désigné le syndic soit acquise, ou à tout le moins assortie de l’exécution provisoire : c’est cette condition de départ qui déclenche tout le raisonnement.
En résumé
L’arrêt du 18 juin 2026 conforte une idée à la fois simple et puissante : un syndic dont la désignation est annulée n’a jamais eu le pouvoir de convoquer l’assemblée suivante, et le copropriétaire qui le constate n’a pas à prouver un préjudice pour obtenir l’annulation. C’est une arme procédurale réelle pour les copropriétaires confrontés à un syndic dont la légitimité est contestée.
Mais c’est une arme à manier avec méthode : reconstituer la chaîne des désignations, agir dans les deux mois, réunir les bonnes pièces, et s’interroger sur l’opportunité avant de se lancer. Bien employée, elle peut rétablir un rapport de force ; mal employée ou hors délai, elle ne produit rien.
Référence
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 juin 2026, pourvoi n° 24-19.231, publié au Bulletin (arrêt n° 376 FS-B), cassation partielle de l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 2 avril 2024, renvoi devant la cour d’appel de Montpellier.
Maître
Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
16, rue Paul Séjourné - 94000 Créteil
Tél. : 01 49 81 99 70
contact@yanngre.com
Toque PC 381
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