L'office du juge de l'exécution face à la clause de déchéance du terme réputée non écrite : à quelle date arrêter la créance saisissable ?

   

Cour de cassation, 2ᵉ chambre civile, avis du 21 mai 2026, n° 25-70.025, publié au Bulletin

 

On croyait le contentieux des clauses de déchéance du terme abusives en voie de stabilisation. Il n'en finit pourtant pas de produire des questions de second rang, où se joue, en réalité, l'essentiel : l'efficacité concrète de la protection du consommateur emprunteur. 

L'avis rendu le 21 mai 2026 par la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation, en formation de section, en offre une nouvelle illustration. La difficulté n'était plus de dire si le juge de l'exécution peut écarter une telle clause, ce point étant acquis, mais de déterminer, une fois la clause neutralisée, quelle créance il doit mentionner dans le jugement d'orientation et, surtout, à quelle date il l'arrête.

La question avait été transmise par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Lille, par une demande d'avis formée le 15 décembre 2025 dans une instance opposant un emprunteur à la société CIC Nord-Ouest. Sa formulation mérite d'être rappelée : lorsque, à l'occasion d'une saisie immobilière, la clause de déchéance du terme dont se prévaut le poursuivant est déclarée abusive et réputée non écrite, le juge doit-il s'en tenir aux seules échéances échues et impayées spécifiquement visées et liquidées dans le commandement de payer valant saisie, ou peut-il actualiser la créance ? Et si oui, jusqu'à quelle date : le jour du commandement, celui de l'audience d'orientation, ou celui où il statue ? La Cour, jugeant la question nouvelle, sérieuse et susceptible de se poser dans de nombreux litiges, l'a déclarée recevable, puis y a répondu par une solution à deux branches dont le ressort est, on le verra, plus procédural que substantiel.

L'apport de l'avis tient à une articulation subtile. D'un côté, la neutralisation de la clause abusive ne fait pas disparaître la créance : elle prive seulement le titre d'effet en tant qu'il applique la clause, imposant au juge de reconstituer la dette à partir du contrat lui-même (I). De l'autre, la détermination de cette créance, et singulièrement son actualisation, reste enserrée dans les principes directeurs du procès civil, au point que tout se joue sur la production d'un décompte (II).

I. La neutralisation de la clause abusive sans anéantissement de la créance saisissable

L'avis confirme d'abord que la sanction du caractère abusif, à savoir, la clause réputée non écrite, ne frappe pas le titre exécutoire dans son ensemble (A), mais conduit le juge à recalculer la créance sur le fondement du contrat de prêt et de son tableau d'amortissement (B).

 

A. Un titre exécutoire seulement privé d'effet « en tant qu'il applique la clause »

La deuxième chambre civile prend soin de replacer sa réponse dans une lignée désormais bien identifiée. Elle rappelle que, depuis l'arrêt Banco Primus (CJUE, 26 janvier 2017, C-421/14), l'autorité de la chose jugée ne fait pas obstacle à ce que le juge national apprécie, d'office ou à la demande des parties, le caractère abusif d'une clause, fût-ce au stade de l'exécution forcée, dès lors que cet examen n'a pas déjà été conduit. Cette logique a irrigué la jurisprudence interne : la chambre commerciale, sur avis de la deuxième chambre civile, a admis que le débiteur soumis à une procédure collective puisse soulever l'abus à l'audience d'orientation (Com., 8 février 2023, n° 21-17.763) ; la deuxième chambre civile a, quant à elle, jugé que le juge de l'exécution saisi d'une contestation relative à la créance doit examiner d'office le caractère abusif des clauses, même en présence d'une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée sur le montant (2ᵉ Civ., 13 avril 2023, n° 21-14.540).

Surtout, l'avis se présente comme le prolongement direct de celui du 11 juillet 2024 (n° 24-70.001), qui avait posé le principe directeur : lorsque le juge de l'exécution répute non écrite une clause abusive, le titre exécutoire est privé d'effet en tant qu'il applique cette clause, et il appartient au juge de calculer à nouveau le montant de la créance selon les règles propres à la mesure d'exécution dont il est saisi, quitte à ordonner la mainlevée s'il constate que plus rien n'est dû. La précision est capitale, car elle marque la limite de la sanction. Ce n'est pas le titre qui tombe, ni la saisie qui s'effondre : c'est la seule stipulation d'exigibilité anticipée qui est paralysée.

Cette analyse se concilie sans heurt avec les règles propres à la saisie immobilière, que l'avis énumère méthodiquement. L'article R. 321-3 du code des procédures civiles d'exécution rappelle que la nullité du commandement n'est pas encourue du seul fait que les sommes réclamées excèdent celles réellement dues. Et la Cour cite sa jurisprudence selon laquelle, lorsque la déchéance du terme n'a pas été régulièrement prononcée, le commandement « demeure valable à concurrence » des mensualités échues et impayées (1ʳᵉ Civ., 16 juin 2021, n° 19-17.940 et n° 18-25.320 ; 2ᵉ Civ., 14 septembre 2023, n° 21-25.453). Autrement dit, l'abus ne contamine pas la mesure d'exécution : il en recentre l'assiette sur la dette réelle.

 

B. Une créance recalculée selon le contrat et son tableau d'amortissement

Reste à savoir ce qu'est cette « dette réelle ». C'est ici que l'avis livre sa contribution la plus féconde. Puisque la clause d'exigibilité anticipée est seule neutralisée, le contrat de prêt survit avec son économie propre : les échéances continuent de parvenir à terme par le simple écoulement du temps, conformément au tableau d'amortissement. Et chacune de ces échéances, dès lors qu'elle est échue et demeurée impayée, est portée par l'acte notarié, lequel conserve sa qualité de titre exécutoire au sens de l'article L. 111-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Le raisonnement est d'une grande cohérence. La déchéance du terme abusive avait artificiellement rendu exigible l'intégralité du capital ; sa neutralisation opère un retour au terme conventionnel. La créance saisissable n'est donc ni figée au montant, gonflé, porté au commandement, ni réduite aux seules mensualités antérieures à la prétendue accélération : elle est constituée des échéances effectivement échues, au fil du temps, selon le contrat. La Cour en tire une nomenclature en trois temps : les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme et visées comme telles au décompte du commandement ; celles dont le terme est advenu entre la date de la déchéance irrégulière et la date de la mesure d'exécution ; enfin celles échues postérieurement au commandement, jusqu'à la date du jugement d'orientation.

On mesure l'équilibre recherché. Le consommateur est protégé de l'effet le plus brutal de la clause : l'exigibilité immédiate du capital restant dû. Mais le créancier n'est pas pour autant désarmé : il recouvre l'ensemble des échéances réellement parvenues à terme, y compris celles nées en cours de procédure. La saisie n'est pas annihilée ; elle est ramenée à sa juste proportion, en parfaite harmonie avec le principe de proportionnalité que la Cour, à la suite de la CJUE (15 juin 2023, Bank M., C-520/21), avait érigé en clé de voûte de l'avis de 2024.

 

II. Un office du juge discipliné par les principes directeurs du procès

Si la substance de la créance est ainsi déterminée, son actualisation demeure subordonnée au cadre processuel. L'avis refuse en effet d’octroyer au juge de l’exécution le pouvoir d’actualiser d'office le montant de la créance (A). Tout se joue, dès lors, sur la production d'un décompte, dont l'absence se retourne contre le poursuivant (B).

 

A. L'impossibilité d’actualiser d’office le montant de la créance

La deuxième chambre civile rappelle, en préambule de ses réponses, que le juge de l'exécution est soumis aux principes directeurs du procès civil. La conséquence est double. D'abord, lorsqu'il envisage de relever d'office le caractère abusif de la clause, il doit, en application de l'article 16 du code de procédure civile, recueillir au préalable les observations des parties : le contrôle d'office des clauses abusives, si impérieux soit-il, ne s'affranchit pas du contradictoire. Ensuite, et c'est le point décisif, le juge fixe la créance dans la limite des demandes des parties, conformément à l'article 4 du même code ; il lui est seulement loisible de les inviter à actualiser le montant en considération du caractère non écrit de la clause.

La Cour assume ainsi une ligne de partage qu'elle avait déjà tracée : le juge de l'exécution doit certes vérifier, à l'audience d'orientation, que le montant de la créance est conforme aux énonciations du titre, que le débiteur le conteste ou non (Avis du 12 avril 2018, n° 18-70.004), sans être lié par le montant figurant au commandement (2ᵉ Civ., 24 septembre 2015, n° 14-20.009) ; mais il n'est pas tenu, en l'absence de demande en ce sens, d'actualiser d'office le montant en principal, frais, intérêts et accessoires (2ᵉ Civ., 1ᵉʳ février 2018, n° 16-28.066). La continuité est revendiquée. Le caractère abusif relève de l'office du juge, parce qu'il touche à une question de droit d'ordre public de protection ; le quantum, lui, demeure tributaire de l'initiative des parties. L'examen d'office s'arrête au seuil de l'arithmétique.

 

B. L'actualisation de la créance subordonnée à la production d'un décompte

De cette distinction procède la solution à deux branches qui forme le cœur de l'avis. Si un décompte actualisé est produit, le juge prend en considération, dans la limite des demandes des parties et, le cas échéant, jusqu'au jour où il statue, les échéances impayées devenues exigibles par l'écoulement du temps selon le contrat de prêt notarié, c'est-à-dire les trois catégories décrites plus haut. Si, en revanche, aucun décompte actualisé n'est produit, le juge de l'exécution ne peut retenir que les seules mensualités impayées échues avant la date de la déchéance du terme irrégulièrement prononcée, telles qu'elles figurent au décompte du commandement.

La portée pratique de cette alternative est considérable, et elle inverse les rôles habituels. Le poursuivant qui croirait pouvoir se reposer sur le décompte initial du commandement, bâti, par hypothèse, sur l'exigibilité anticipée désormais paralysée, s'expose à voir sa créance ramenée aux seules échéances antérieures à la déchéance, soit, dans bien des dossiers, une fraction marginale de la somme escomptée. Pour préserver l'assiette de sa saisie, le créancier a donc tout intérêt à produire spontanément un décompte expurgé de la clause abusive et recalculé échéance par échéance jusqu'au jugement d'orientation. Symétriquement, l'avis offre au débiteur un levier de défense d'une redoutable efficacité : il lui suffit, le cas échéant, de relever la carence probatoire du poursuivant pour cantonner la créance retenue.

On peut, en bon sens critique, s'interroger sur la cohérence de l'ensemble. N'est-il pas paradoxal que l'examen du caractère abusif, érigé en devoir d'office au nom de l'effectivité du droit de l'Union, s'efface devant le principe dispositif dès qu'il s'agit de chiffrer ses conséquences ? La réponse de la Cour est défendable : le juge ne saurait suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve du montant, et il y aurait quelque excès à lui imposer de reconstituer, seul, un échéancier qu'il appartient au créancier d'établir. La solution n'en fait pas moins peser une exigence de rigueur procédurale qui profitera aux plaideurs avertis et pourra, à l'inverse, surprendre le créancier négligent, voire desservir le débiteur non assisté qui n'aurait pas songé à exploiter le silence du décompte adverse. C'est dire que l'avis, sous ses dehors techniques, redistribue les diligences attendues à l'audience d'orientation.

 

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Cet avis de la Cour de Cassation n’est pas un arrêt. Mais sa publication au Bulletin, comme le choix d'une formation de section, en signalent l'importance : il complète l'édifice patiemment construit depuis l'avis du 11 juillet 2024 et fixe, pour les juges de l'exécution comme pour les praticiens, la méthode de liquidation de la créance saisissable après neutralisation d'une clause de déchéance du terme abusive. Aux établissements prêteurs, il adresse un avertissement clair : la qualité du décompte produit à l'audience d'orientation conditionne désormais l'étendue de leur saisie.

 

Maître Yann GRÉ
Avocat au Barreau du Val-de-Marne
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Décompte erroné sur un procès-verbal de saisie-attribution : pas de nullité de l'acte.

 Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.348 (cassation partielle, F-D) — Publié au Bulletin

 

Par un arrêt en date du 26 mars 2026, la Cour de cassation rappelle avec fermeté un principe important du droit des saisies-attributions : seule l'absence de décompte constitue une cause de nullité de l'acte. Une erreur sur les sommes réclamées, même significative, ne peut entraîner que la réduction du montant saisi, non l'anéantissement de la mesure.

I. Faits et procédure

À la suite d'un arrêt d'appel rendu le 26 octobre 2021 condamnant une société au paiement de diverses sommes de nature salariale et indemnitaire, une ancienne salariée, qui avait exercé en qualité de responsable administratif et financier, a fait pratiquer trois saisies-attributions entre les 16 décembre 2021 et 4 janvier 2022.

La société débitrice a contesté ces mesures devant le juge de l'exécution (JEX), lequel a rejeté la demande de mainlevée et validé partiellement les saisies. Sur appel de la débitrice, la cour d'appel d'Orléans a, par arrêt du 10 mai 2023, prononcé la nullité des trois saisies-attributions et ordonné leur mainlevée.

Pour ce faire, la cour d'appel avait retenu que la loi et la jurisprudence exigent un décompte « détaillé, juste et vérifiable », et que celui produit par la créancière était inexact : il intégrait des sommes brutes sur lesquelles avaient été calculés intérêts et accessoires, alors que les condamnations de nature salariale doivent être payées en net (déduction des cotisations salariales et patronales, et du prélèvement à la source). La cour avait ajouté que la créancière, compte tenu de ses fonctions, ne pouvait ignorer cette obligation.

La créancière a formé un pourvoi en cassation, invoquant notamment la violation de l'article R. 211-1 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE).

II. La question de droit

L'inexactitude du décompte figurant dans un acte de saisie-attribution constitue-t-elle une cause de nullité de l'acte ?

Plus précisément : la mention de sommes brutes (comprenant des cotisations devant être déduites) dans le décompte d'une saisie-attribution peut-elle justifier la nullité de l'acte, ou seulement une réduction du montant saisi ?

 

Texte applicable — Article R. 211-1, 3° du CPCE : L'acte de saisie-attribution contient, à peine de nullité, « le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d'une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d'un mois prévu pour élever une contestation ».

III. La solution de la Cour de cassation

A. Le principe : seule l'absence de décompte entraîne la nullité

La Cour de cassation casse l'arrêt orléanais au visa de l'article R. 211-1, 3°du CPCE, en posant une règle d'une clarté absolue :

Il résulte de ce texte que seule l'absence de décompte est susceptible d'entraîner la nullité de la mesure et que l'erreur portant sur la somme réclamée dans l'acte de saisie, qui n'est pas une cause de nullité de celui-ci, ne peut donner lieu qu'à la réduction du montant pour lequel la saisie est pratiquée.

Cass. 2e civ., 26 mars 2026, n° 23-18.348, §6

La Haute juridiction opère ainsi une distinction tranchée entre deux hypothèses :

–    L'absence totale de décompte → cause de nullité (sanction radicale).

–    L'inexactitude ou l'erreur dans le décompte → réduction du montant saisi seulement (sanction proportionnée).

B. La censure des motifs retenus par la cour d'appel

La cour d'appel avait fondé la nullité sur trois arguments successifs : l'exigence d'un décompte « juste et vérifiable », le grief causé à la débitrice par l'inexactitude, et la compétence professionnelle de la créancière qui lui interdisait d'invoquer son ignorance. La Cour de cassation rejette ce raisonnement dans son ensemble.

En retenant ces motifs, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas. Le texte de l'article R. 211-1, 3°du CPCE sanctionne la carence du décompte et non son inexactitude.

Dès lors qu'un décompte existe, même imparfait, la nullité de la saisie ne saurait être prononcée.

IV. Analyse et portée de l'arrêt

A. L'équilibre entre sécurité juridique du créancier et protection du débiteur

La valeur pédagogique de l'arrêt du 26 mars 2026 est considérable : certaines cours d'appel prononçaient des nullités fondées sur l'inexactitude du décompte, en s'appuyant sur une lecture extensive de l'exigence légale de décompte « juste et vérifiable ».

La Cour de cassation ferme cette brèche.

L'arrêt traduit un choix de politique jurisprudentielle équilibré.

La saisie-attribution est un instrument de recouvrement forcé au service du créancier : la faire tomber pour une simple erreur de calcul, qui peut être corrigée par réduction, serait disproportionné.

Le débiteur n'est cependant pas sans protection : il peut contester la saisie devant le JEX dans le délai d'un mois suivant sa dénonciation, et la créance sera réduite à son juste montant.

À l'inverse, la nullité en cas d'absence totale de décompte se justifie pleinement : sans aucun décompte, le débiteur est privé de toute information sur la nature et le quantum des sommes réclamées, ce qui rend impossible une contestation éclairée.

C. Implications pratiques pour les praticiens

Pour les commissaires de justice instrumentant des saisies-attributions, notamment en matière salariale, cet arrêt appelle à la rigueur sans sévérité excessive :

–    L'absence de décompte entraine la nullité de l’acte.

–    Une erreur sur le calcul brut/net n'entraîne pas la nullité mais expose à une réduction du montant saisi, potentiellement significative.

–    Il est recommandé de calculer avec précision le montant net dû lorsque la condamnation porte sur des salaires, afin d'éviter tout contentieux procédural.

Pour les avocats représentant des débiteurs, la stratégie doit être adaptée : invoquer l'inexactitude du décompte pour espérer obtenir la nullité de la saisie ne semble plus envisageable.  

La contestation devant le JEX doit donc se concentrer sur la réduction du montant saisi.

 

Points clés à retenir

▪     Seule l'absence de décompte dans l'acte de saisie-attribution est une cause de nullité.

▪     L'erreur ou l'inexactitude du décompte ne peut donner lieu qu'à une réduction du montant saisi, non à la nullité.

▪     La mention de sommes brutes dans le décompte d'une saisie portant sur des rappels de salaire est une inexactitude, non une absence de décompte.

▪     Le grief causé au débiteur par l'inexactitude est sans incidence sur le prononcé de la nullité.

▪     La compétence professionnelle du créancier est indifférente à la qualification de la sanction applicable.

Conclusion

En censurant une jurisprudence d'appel qui avait laissé prospérer une conception extensive de la nullité du décompte erroné, la Cour de cassation rappelle que les causes de nullité des actes de procédure d'exécution sont d'interprétation stricte.

Cette décision est utile dans le contentieux du droit du travail, où la confusion entre montants bruts et nets est une source d'erreurs récurrentes dans les décomptes de saisie.

La réponse du Droit est ici proportionnée : corriger, pas anéantir.

 

Saisie immobilière : Quels moyens de défense ?

  

La saisie immobilière est l’une des procédures d’exécution forcée les plus redoutées. Pourtant, le débiteur est loin d’être sans défense. La loi lui reconnaît des droits précis, à condition de les exercer au bon moment, à bon escient et le plus tôt possible.

 

Lorsqu’un créancier engage une procédure de saisie immobilière, le débiteur peut avoir le sentiment que tout est joué d’avance. Ce n’est pas le cas. La procédure, régie par les articles L. 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), comporte de nombreuses étapes à chacune desquelles des moyens de défense peuvent être soulevés.

Ces moyens sont tantôt d’ordre procédural, tantôt d’ordre substantiel — portant sur le fond de la créance ou la situation personnelle du débiteur. Dans tous les cas, l’intervention d’un avocat est indispensable : la représentation est obligatoire devant le juge de l’exécution (JEX) à partir de l’audience d’orientation.

I/ La procédure de saisie immobilière en bref :

La saisie immobilière débute par la signification d’un commandement de payer valant saisie, acte de commissaire de justice qui marque le point de départ de la procédure.

Ce commandement doit être publié au service de la publicité foncière dans un délai de deux mois.

Une assignation doit être signifiée au débiteur, d’une part, dans les deux mois suivant cette publication et, d’autre part, un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience d’orientation.

Le commandement de payer valant saisie doit par ailleurs être dénoncé aux créanciers inscrits au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur.

En outre, le créancier poursuivant doit déposer au Greffe du Juge de l’Exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant la notification de l’assignation au débiteur saisi.

La mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations doit par la suite être portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date.

L’audience d’orientation se déroule devant le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire.

Le débiteur doit impérativement être représenté par un avocat et soulever l’ensemble de ses moyens de défense à l’occasion de cette audience.

Les moyens qui n’auraient pas été soulevés à ce stade ne pourront plus l’être par la suite, par exemple en cas d’appel.

Il est donc fondamental pour le débiteur d’être représenté devant le Juge de l’Exécution.

II/ Les moyens de défense dont dispose le débiteur :

A/ Les irrégularités du commandement de payer

Le commandement de payer valant saisie est un acte solennel dont les mentions obligatoires sont strictement définies.

Toute irrégularité peut entraîner sa nullité.

Défaut ou insuffisance de mentions obligatoires

Le commandement doit contenir, à peine de nullité, le décompte des sommes réclamées, la désignation du bien saisi, la mention du titre exécutoire et l’indication de la faculté pour le débiteur de saisir le juge (art. R. 321-3 CPCE).

Défaut de respect des délais prévus par le Code des Procédures Civiles d’Exécution

Des délais très stricts sont prévus pour l’accomplissement de différentes démarches procédures telles que la publication du commandement au service de la publicité foncière.

À défaut de respect de ces délais, le commandement est caduc et la procédure doit reprendre depuis le début.

B/ La contestation du titre exécutoire et de la créance

Toute saisie suppose l’existence d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible (art. L. 111-2 CPCE).

La contestation du titre constitue donc un moyen de fond majeur.

Prescription de la créance

En matière de droit de la consommation, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » (article L218-2 du Code de la Consommation).

C’est par exemple le cas d’un crédit immobilier consenti par une Banque à un particulier.

Dans les autres cas, le délai de prescription de droit commun est de cinq ans (art. 2224 C. civ.).

Si le créancier a laissé s’écouler ce délai sans acte interruptif, la créance est prescrite et la saisie ne peut pas prospérer.

Prescription du titre exécutoire

L'article L. 111-4 CPCE précise que "l'exécution des titres exécutoires ... ne peut être poursuivie que pendant dix ans, sauf si les actions en recouvrement des créances qui y sont constatées se prescrivent par un délai plus long".

Cela signifie qu'en l'absence d'acte d'exécution pendant plus de 10 ans, le titre exécutoire sera frappé par la prescription.

Contestation du montant de la créance

Le débiteur peut contester le décompte présenté : erreur de calcul des intérêts, taux erroné, frais non dus, imputation incorrecte ou absence d’imputation des paiements déjà effectués…

Irrégularités affectant le titre exécutoire 

Le titre exécutoire peut comporter des erreurs ou être dépourvu de formule exécutoire, notamment lorsqu’il s’agit d’un acte notarié.

S’il s’agit d’une décision de justice, il faut s’assurer qu’elle a été régulièrement signifiée et qu’elle est définitive.

Il faut également les conditions dans lesquelles ce titre a été obtenu lorsque le débiteur n’était pas présent ou représenté.

À titre d’exemple, par jugement en date du 11 décembre 2025, le Tribunal Judiciaire de Nanterre a rejeté une demande de saisie immobilière fondée sur un jugement condamnant une SCI à payer des charges de copropriété, car cette décision, rendue contre une société qui n’était pas présente ou représentée à l’audience, n’avait pas été signifiée dans le délai de six mois à compter de son prononcé prévu par l’article 478 du Code de Procédure Civile.

Irrégularités concernant la personne du créancier 

Il arrive que le créancier initiant la procédure de saisie immobilière ne soit pas le même que celui qui est mentionné sur le titre exécutoire, par exemple en raison d’une cession de créance ou d’une fusion entre sociétés.

Dans cette hypothèse, il est nécessaire que le créancier justifie de sa qualité à agir en communiquant les justificatifs démontrant le transfert de la créance.

Défaut de caractère exigible

Si la déchéance du terme n’a pas été régulièrement prononcée — faute de mise en demeure préalable respectant les conditions légales ou contractuelles — la créance n’est pas encore exigible et la saisie est prématurée.

Clauses abusives dans le contrat de prêt

Le débiteur peut invoquer le caractère abusif de certaines clauses — notamment en matière de crédit immobilier soumis au Code de la consommation — pour réduire le montant réclamé ou écarter certaines stipulations contractuelles.

De nombreux contrats de crédit immobilier comporte des clauses abusives concernant le prononcé de la déchéance du terme et l’exigibilité de la dette.

C’est le cas, par exemple, lorsque le contrat de prêt prévoit que la déchéance du terme pourra être prononcée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure non suivie d’effet.

C/ Demande de délais de grâce

Même lorsque la créance est incontestable, le débiteur peut solliciter du juge des délais de grâce. Ces délais, pouvant atteindre deux ans, permettent d’échelonner le paiement et de rechercher une solution amiable. (CF. : Tribunal Judiciaire de Versailles (Saisies Immobilières, 23 février 2024, RG N°24/00019 ; Cour d’Appel de Versailles, Chambre Civile 1-6, 18 juillet 2024, RG 24/01253).

D/ Demande de vente amiable

À l’audience d’orientation, le débiteur peut demander au juge l’autorisation de procéder à une vente amiable de son bien (art. R. 322-20 CPCE).

C’est souvent la solution la plus avantageuse sur le plan financier, puisqu’elle permet d’éviter les aléas d’une vente aux enchères.

Le juge fixe alors un prix minimal et un délai pour réaliser la vente. Ce délai ne peut pas dépasser quatre mois. (Il est cependant susceptible d’être prorogé par un nouveau délai, ne pouvant pas excéder trois mois).

Si la vente aboutit, la procédure de saisie est éteinte.

Dans le cas contraire, la vente forcée est organisée.

Pour que cette demande soit accordée, il faut présenter un projet crédible : estimation du bien, offre ou compromis en cours, prix envisagé.

Un dossier bien préparé avec l’aide d’un avocat maximise les chances d’obtenir ce délai.

E/ Les moyens liés à la situation personnelle du débiteur

Ouverture d’une procédure de surendettement

Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Banque de France entraîne, dès la décision de recevabilité, la suspension des procédures d’exécution en cours, dont la saisie immobilière.

Ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire

L’ouverture d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire entraine la suspension de la procédure de saisie immobilière.

F/ L’appel

Le jugement d’orientation est susceptible d’appel, selon la procédure spécifique d’appel à jour fixe.

Il est donc tout à fait possible de faire appel d’un jugement qui ordonnerait la vente forcée.

G/ Les recours lors de la vente forcée

Si la procédure aboutit à une vente aux enchères, des recours demeurent encore disponibles.

Nullité pour vice de forme

Des irrégularités affectant la procédure peuvent parfois être invoquées avant l’audience d’adjudication, ce qui peut parfois permettre d’interrompre la procédure quelques minutes avant le début des enchères.

Surenchère du dixième

Dans les dix jours suivant l’adjudication, toute personne peut effectuer une surenchère d’au moins un dixième du prix, ce qui relance les enchères et peut permettre d’obtenir un meilleur prix — réduisant ainsi le solde restant dû.

Face à une saisie immobilière, le débiteur dispose donc d’un arsenal juridique significatif.

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Des vices de forme du commandement à la contestation du titre, des délais de grâce à la vente amiable, en passant par la procédure de surendettement, les moyens d’action sont nombreux, mais ils supposent une réaction rapide et éclairée.

En matière de saisie immobilière, chaque étape fait courir un délai précis.

Les moyens non soulevés à l’audience d’orientation sont définitivement perdus. Il est impératif de consulter un avocat dès la réception du commandement de payer, sans attendre la convocation devant le juge.

 

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