Infiltrations venues d’une terrasse à jouissance privative : la copropriété ne peut pas renvoyer la victime vers le copropriétaire chargé de l’entretien.

Copropriété · Responsabilité du syndicat 

Commentaire de Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-20.973, FS-B

Par Maître Yann Gré, Avocat au Barreau du Val-de-Marne

La clause du règlement de copropriété qui met l’entretien d’une terrasse à jouissance privative à la charge du copropriétaire qui en a l’usage ne permet pas au syndicat des copropriétaires, autrement dit à la copropriété, d’échapper à la responsabilité de plein droit que lui impose l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. 

Publié au Bulletin, l’arrêt du 17 septembre 2026 refuse que la clause soit opposée à la victime et en réserve le jeu aux actions récursoires du syndicat des copropriétaires. 

Ses apports sont les suivants :  

• Une partie commune à jouissance privative reste une partie commune. Le syndicat répond de plein droit des dommages qu’elle cause aux copropriétaires comme aux tiers, locataires compris.
• Une clause du règlement peut mettre l’entretien de cette partie commune à la charge du copropriétaire qui en a l’usage, mais elle ne peut exonérer le syndicat envers la victime, l’article 14 étant d’ordre public.
• La clause joue au stade du recours. Le syndicat condamné peut se retourner contre le copropriétaire chargé de l’entretien, à charge de prouver l’étendue de l’obligation, le manquement et son rôle dans le dommage.
• Rendue sur l’ancien article 14, la solution devrait valoir, a fortiori, sous le texte en vigueur depuis le 1er juin 2020, qui vise les dommages « ayant leur origine dans les parties communes ».
• Arrêt de section publié au Bulletin, rendu sur un moyen relevé d’office : une règle énoncée en termes généraux.

Le règlement de copropriété peut beaucoup. Il fixe la destination des parties communes et les conditions de leur jouissance ; il peut attacher à certains lots un droit de jouissance exclusive et préciser les charges que supporte son titulaire. Il ne peut pas, en revanche, désigner à la victime d’un dommage un autre débiteur que celui que la loi lui donne. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé le 17 septembre 2026, à propos d’infiltrations venues d’une toiture-terrasse.

Un commerçant loue, dans un immeuble en copropriété, un local situé sous une toiture-terrasse. Cette terrasse est une partie commune à usage exclusif du lot n° 3, au premier étage. L’article 17 du règlement de copropriété stipule que « l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif d’un ou plusieurs lots, sont à la charge des propriétaires de ceux-ci ». Le locataire se plaint d’infiltrations provenant de la terrasse. L’assemblée générale décide en 2015 la réfection totale du complexe d’étanchéité, qui est réalisée en 2017. Le commerçant assigne en indemnisation le syndicat des copropriétaires et l’assureur de celui-ci, ainsi que son propre assureur, lequel appelle le syndic en intervention forcée.

Par un arrêt du 3 septembre 2024, la cour d’appel de Lyon rejette les demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur. Le sinistre ayant pour origine la défectuosité du complexe d’étanchéité d’une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot, la clause du règlement excluait, selon les motifs que rapporte la Cour de cassation, la responsabilité du syndicat « lorsqu’une partie commune à jouissance exclusive est concernée par un défaut d’entretien ».

Saisie d’un pourvoi du locataire, qui s’en est désisté à l’égard de son propre assureur, la Cour de cassation écarte le second moyen par une décision non spécialement motivée (C. pr. civ., art. 1014, al. 2), ne statue pas sur le premier et casse sur un moyen de pur droit relevé d’office, après en avoir avisé les parties (C. pr. civ., art. 620, al. 2, et 1015). Elle vise l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Selon la lecture qu’elle en donne, ce texte, « d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi », rend le syndicat « responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Elle en déduit la règle suivante :

« Il en résulte que, si une clause du règlement de copropriété peut mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire de la jouissance exclusive d’une partie commune une obligation d’entretien de celle-ci, elle ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires de cette responsabilité de plein droit, sans préjudice de ses actions récursoires. »

En retenant l’inverse, la cour d’appel a « violé le texte susvisé ». Son arrêt est cassé en ce qu’il déboute le locataire de ses demandes d’indemnisation dirigées contre le syndicat et son assureur, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Grenoble, et le syndic, dont la présence n’est pas nécessaire devant la juridiction de renvoi, est mis hors de cause.

La question, que la Cour a tranchée sur un moyen relevé d’office, était de savoir si la répartition conventionnelle de l’entretien d’une partie commune à jouissance privative pouvait être opposée à la victime pour soustraire le syndicat à sa responsabilité légale. La réponse est négative, mais elle ne nie pas pour autant l’utilité de la clause. Elle met en œuvre, sans la nommer, une distinction que la cour d’appel avait perdue de vue, celle de l’obligation à la dette, qui désigne le débiteur de la victime, et de la contribution à la dette, qui fixe la charge définitive du dommage. Envers la victime, le syndicat répond, et le règlement ne peut l’en dispenser (I). Dans les rapports internes, la clause d’entretien retrouve sa fonction, mais son efficacité dépendra de sa rédaction et de la preuve d’un manquement (II).

I. L’obligation à la dette : la responsabilité du syndicat préservée

La responsabilité de l’article 14 s’attache à la partie commune, quel que soit l’usage qui en est fait (A). Son caractère d’ordre public la place hors d’atteinte du règlement (B).

A. Une responsabilité attachée à la partie commune, non à son usage

Le raisonnement part de la qualification de la toiture-terrasse, qui ne change pas de nature parce qu’un seul lot en a l’usage. Il est jugé de longue date que le droit de jouissance exclusive attribué par le règlement, droit réel et perpétuel accessoire du lot (Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13.145, Bull. 1992, III, n° 73), n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot (Cass. 3e civ., 6 juin 2007, n° 06-13.477, Bull. 2007, III, n° 98). La loi ELAN du 23 novembre 2018 a inscrit cette qualification à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, dont la rédaction actuelle, issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019, vise les parties communes « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot » et précise qu’elles « appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ».

Demeurée commune, la terrasse relève du syndicat, dont l’objet est la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. L’article 14 en tire la conséquence sur le terrain de la responsabilité, sans distinguer selon l’usage de la partie commune en cause. Dans sa rédaction applicable au litige, il visait les dommages causés par « le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes », de sorte que la victime devait seulement établir que son dommage procédait de l’un ou de l’autre, sans avoir à démontrer une faute du syndicat. Le texte ne qualifiait pas lui-même cette responsabilité. La Cour la dit « de plein droit », comme elle l’avait déjà jugé, à propos des vices de construction, dans un arrêt publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-16.372) ; selon une formule qu’elle reprend régulièrement, le syndicat ne peut s’en exonérer qu’en prouvant une force majeure ou une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-16.155, F-D ; Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-22.738, F-D).

La cour d’appel avait fait du défaut d’entretien, condition de la responsabilité du syndicat, une cause d’exclusion de celle-ci. Puisque le règlement confiait l’entretien à un copropriétaire, la carence n’aurait été, selon elle, que celle de ce copropriétaire. Cette lecture confondait l’état de la chose et la personne qui devait y pourvoir. Le défaut d’entretien dont parlait la loi qualifie l’état de la partie commune ; il ne se réduit pas à la défaillance personnelle de celui qui était chargé de l’entretenir. Que cette charge pèse sur le syndicat ou sur un copropriétaire, une partie commune négligée n’en est pas moins commune, et le dommage qu’elle cause entre dans le champ de l’article 14.

L’arrêt ne dit pas si le syndicat pourrait, du moins, invoquer la négligence du bénéficiaire comme le fait d’un tiers, la question ne lui étant pas soumise. La voie paraît étroite. Dans une affaire où des bailleurs avaient installé, à l’insu du syndicat et dans leur partie privative, une pompe de relevage sur une canalisation collective d’évacuation des eaux pluviales, la troisième chambre a censuré l’arrêt qui exonérait le syndicat sans établir que le fait de ces copropriétaires présentait le caractère de la force majeure (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, préc.). Or la carence d’un copropriétaire tenu d’entretenir une partie commune n’a rien d’irrésistible pour un syndicat dont le syndic doit assurer l’exécution du règlement et pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble (L. 10 juill. 1965, art. 18, I).

La solution devrait valoir a fortiori sous l’empire du texte actuel. Depuis le 1er juin 2020, l’article 14 rend le syndicat responsable « des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Comme l’observe K. Vieira, la disparition de la référence au vice de construction et au défaut d’entretien « renforce même la logique objective du dispositif » (Dalloz actualité, 1er oct. 2026). Elle prive surtout le raisonnement censuré de son seul appui textuel, puisqu’il ne reste qu’un critère de localisation, l’origine du dommage dans une partie commune, auquel une stipulation relative à l’entretien est étrangère. La Cour applique d’ailleurs au texte nouveau la même grille d’exonération (Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 24-11.742, F-D).

B. Une responsabilité d’ordre public, hors d’atteinte du règlement

L’autre ressort de l’arrêt tient à une incise de sa majeure : l’article 14 est « d’ordre public en application de l’article 43 ». Ce dernier texte répute non écrites les clauses contraires, notamment, aux articles 6 à 37 de la loi. La responsabilité du syndicat n’est donc pas à la disposition des copropriétaires, et le règlement ne peut ni la supprimer ni, envers la victime, la reporter sur l’un d’eux.

Encore fallait-il qualifier la clause, car une clause d’entretien et une clause de non-responsabilité n’ont pas le même objet. La première organise, entre les membres de la collectivité, l’exécution et le coût d’une tâche ; elle dit qui doit entretenir. La seconde règle le sort de la victime en désignant celui qui ne répond pas. Les juges lyonnais avaient lu la première comme la seconde. La Cour de cassation rétablit la distinction : une telle stipulation peut valoir en ce qu’elle met une obligation d’entretien à la charge du bénéficiaire, mais elle ne peut produire aucun effet exonératoire.

L’arrêt ne répute pas la clause non écrite, sanction que l’article 43 attache aux stipulations contraires aux dispositions qu’il énumère, et n’en prononce pas davantage l’inopposabilité ; il se borne à juger qu’elle « ne peut avoir pour effet » d’exonérer le syndicat. On peut y voir une lecture conforme à l’ordre public, qui préserve la stipulation dans ce qu’elle peut licitement produire. Les règlements qui comportent une clause de ce type, et ils sont nombreux, ne sont donc pas remis en cause par l’arrêt, même s’il peut être utile d’en préciser la portée. Seul est censuré l’effet exonératoire que la cour d’appel lui prêtait.

La facture de l’arrêt témoigne de l’importance attachée à la règle. La Cour a relevé d’office ce moyen de pur droit, que le pourvoi ne formulait pas en ces termes, pour casser au visa du seul article 14. La censure, prononcée pour violation de la loi, frappe le motif de droit retenu par les juges lyonnais ; elle ne leur reproche pas une simple insuffisance de constatations, comme l’aurait fait une cassation pour manque de base légale. La formation de section et la publication au Bulletin signalent une règle de portée générale, que la troisième chambre entend voir appliquer au-delà de l’espèce. Il ne s’agit pas d’un revirement, la Cour tirant du caractère d’ordre public de l’article 14 une conséquence qu’elle n’avait pas, à notre connaissance, formulée en ces termes.

Le demandeur était locataire, donc tiers au règlement. On aurait pu songer à l’effet relatif des conventions, aujourd’hui inscrit à l’article 1199 du code civil, aux termes duquel le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. L’argument n’aurait pas nécessairement suffi. Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat (C. civ., art. 1200), et la cour d’appel, loin d’imposer une obligation au locataire, tirait de la clause une répartition des responsabilités qu’elle tenait pour opposable à tous. Le locataire aurait pu objecter que les contrats, « opposables aux tiers, ne peuvent, cependant, leur nuire » (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, n° 17-19.963, rendu sous l’empire de l’ancien article 1165). La Cour évite ce débat : en se plaçant sur le terrain de l’ordre public, elle retient une solution qui ne dépend pas de la qualité de la victime. La règle vaut donc aussi lorsque celle-ci est un copropriétaire, que le règlement, de nature conventionnelle (L. 10 juill. 1965, art. 8), oblige pourtant. Le syndicat ne pourra pas plus opposer la clause au propriétaire de l’appartement du dessous qu’au commerçant qui loue la boutique.

Il pourrait en aller autrement si la victime était le bénéficiaire lui-même. Son propre manquement à l’obligation d’entretien pourrait alors, selon nous, constituer une faute de la victime, exonératoire si elle a causé l’entier dommage. La clause pèserait ainsi sur l’obligation à la dette par un autre biais que l’exonération conventionnelle, en servant de mesure à la faute de celui qui se plaint. Pour le reste, la Cour renvoie aux « actions récursoires », qu’elle réserve à deux reprises, et ouvre ainsi le second versant de la solution.

II. La contribution à la dette : la clause d’entretien rendue à sa fonction

Privée de tout effet exonératoire, la clause n’est pas vidée de substance. Elle reste admise dans son principe, mais son efficacité est conditionnée (A), et elle n’est que l’un des instruments de la répartition finale de la charge (B).

A. Une clause admise dans son principe, à l’efficacité conditionnée

La Cour concède, dans l’énoncé de la règle et sans statuer sur la validité de l’article 17 en cause, qu’une clause du règlement « peut » mettre à la charge du bénéficiaire de la jouissance exclusive « une obligation d’entretien » de la partie commune. On aurait pu en douter au regard de l’article 10, alinéa 2, de la loi de 1965, qui oblige les copropriétaires à participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, et que l’article 43 rend lui aussi impératif. Il est arrivé à la troisième chambre d’approuver l’application de telles clauses lorsque leur validité n’était pas discutée ; elle a ainsi jugé qu’une cour d’appel avait fait « une exacte application des stipulations du règlement de copropriété dont la nullité n’était pas invoquée » en mettant à la charge de la bénéficiaire la réfection de l’étanchéité d’une terrasse (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 89-11.852, inédit). Le législateur a depuis admis que le titulaire supporte des charges propres, puisque le règlement « précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte » (art. 6-3). On observera que la Cour parle d’une obligation d’entretien et non d’une répartition de charges. La nuance compte, à notre sens, car l’obligation de faire qui pèse sur l’usager se concilie mieux avec l’article 10 que le transfert, sur un seul, du coût de travaux touchant la structure de l’immeuble.

Reste à interpréter la clause, dont dépendra le sort du recours. L’entretien couvre sans difficulté le nettoyage de la terrasse, le dégagement de ses évacuations, la surveillance de son revêtement et des installations qui y sont posées. Le mot « réparations », que comportait le règlement en cause, est plus large. Embrasse-t-il la réfection totale d’un complexe d’étanchéité, qui assure le clos et le couvert de l’immeuble ? Il est permis d’en douter, malgré l’arrêt de 1990, rendu dans un litige où la validité de la clause n’était pas discutée. La troisième chambre a d’ailleurs censuré pour manque de base légale, au visa des articles 3 et 14 de la loi de 1965, un arrêt qui avait tenu pour partie privative une terrasse réservée par le règlement à l’usage exclusif d’un copropriétaire et condamné les titulaires de cet usage, au titre d’un défaut d’entretien révélé par le vieillissement de la terrasse, à garantir pour moitié le bailleur de l’indemnité due à son locataire. Les juges du fond n’avaient pas recherché, comme il le leur était demandé, si les travaux préconisés n’imposaient pas d’intervenir sur le gros œuvre du bâtiment (Cass. 3e civ., 29 sept. 2015, n° 14-18.805, inédit ; cassation limitée à la garantie due au bailleur par le syndicat et les titulaires, et aux frais irrépétibles). La Cour a en revanche approuvé le maintien d’une résolution d’assemblée générale qui faisait contribuer personnellement les bénéficiaires aux frais de réfection de l’étanchéité s’il était prouvé que leur jardin et leurs aménagements étaient à l’origine des infiltrations, leur responsabilité étant alors engagée en qualité de gardiens de leurs installations (Cass. 3e civ., 5 janv. 1994, n° 92-10.140, inédit).

Dans l’affaire commentée, l’assemblée générale avait elle-même décidé, en 2015, la réfection totale du complexe d’étanchéité, et l’arrêt ne dit pas qui en a supporté le coût. Un recours contre le propriétaire du lot n° 3 supposerait de démontrer que les infiltrations procédaient d’un manquement à son obligation d’entretien, et non de l’usure ou d’un vice d’un ouvrage dont la reprise avait été votée.

Le recours fondé sur le règlement obéit au droit commun de la preuve. Le syndicat, qui a qualité pour agir même contre certains copropriétaires (art. 15), devra établir l’étendue de l’obligation stipulée, le manquement du bénéficiaire et le lien de causalité entre ce manquement et le dommage qu’il a dû réparer. L’expertise judiciaire sera souvent le véritable lieu de ce débat.

B. Une clause parmi d’autres instruments de répartition

La charge définitive du dommage ne dépend pas de la seule clause, car le syndicat n’est pas toujours le seul débiteur de la victime. L’article 14 n’absorbe pas les autres régimes de responsabilité, et la contribution se règle entre tous ceux qui sont tenus envers elle. La troisième chambre jugeait dès 1977 que ce texte n’interdit pas aux tiers victimes d’invoquer contre le syndicat la responsabilité du fait des choses de l’ancien article 1384, alinéa 1er, du code civil (Cass. 3e civ., 27 janv. 1977, n° 75-13.156, Bull. 1977, III, n° 50). En 2022, elle a censuré l’arrêt qui déclarait irrecevable l’action d’une copropriétaire contre le copropriétaire du dessus, dont les aménagements sur des terrasses à jouissance exclusive avaient causé les infiltrations, l’article 14 ne privant pas la victime de l’action en responsabilité délictuelle contre ce copropriétaire (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 20-23.614, FS-B). Ce second débiteur peut être recherché pour sa faute, comme gardien de ses installations, voire, selon les circonstances, au titre des troubles anormaux de voisinage, dont la responsabilité de plein droit figure depuis la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 à l’article 1253 du code civil. L’arrêt de 2022 refusait de priver la victime de ce second débiteur ; celui de 2026 refuse que le règlement la prive du premier.

La clause pourrait même fournir à la victime un argument contre le bénéficiaire. L’assemblée plénière juge que « le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage » (Cass. ass. plén., 13 janv. 2020, préc.). Il n’est pas exclu que le locataire puisse, sur ce fondement, se prévaloir du manquement du bénéficiaire à l’obligation d’entretien que lui impose le règlement, à charge d’établir le lien de causalité avec son dommage. La clause, qui ne peut exonérer le syndicat, permettrait alors d’atteindre l’usager négligent.

Lorsque plusieurs responsables sont tenus envers la victime, la charge finale se répartit entre eux par la voie des recours. Le syndicat condamné se retournera contre le bénéficiaire sur le fondement de la clause, dans les conditions qui viennent d’être dites, ou sur celui de sa responsabilité propre lorsque ses installations sont en cause. Il pourra aussi rechercher son syndic, chargé de pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire exécuter les travaux nécessaires à sa sauvegarde (art. 18, I). Le syndic répond envers le syndicat des fautes commises dans l’exécution de son mandat, sans pouvoir objecter qu’elles ne seraient pas détachables de ses fonctions, comme la Cour l’a jugé dans une affaire d’infiltrations provenant d’une terrasse dont la jouissance était attachée à un lot (Cass. 3e civ., 23 mai 2012, n° 11-14.599, Bull. 2012, III, n° 82).

Ces recours se dénoueront souvent entre assureurs, le syndicat et chaque copropriétaire étant tenus de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre (art. 9-1). La clause d’entretien n’est donc qu’une pièce d’un ensemble où la garde des installations privatives, la faute du syndic et les garanties d’assurance ont aussi leur part.

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En pratique, la victime, copropriétaire ou locataire, n’a pas à se laisser opposer la clause d’entretien. Elle peut agir contre le syndicat sur le seul fondement de l’article 14, sans prouver de faute, dans le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil, auquel renvoie l’article 42 pour les actions entre copropriétaires et syndicat, et attraire l’assureur de celui-ci par l’action directe (C. assur., art. L. 124-3). Le locataire dispose en outre d’un débiteur contractuel. Tenu de le faire jouir paisiblement des lieux (C. civ., art. 1719, 3°), son bailleur n’est pas libéré par les diligences qu’il accomplit auprès du syndicat pour faire cesser un trouble ayant son origine dans les parties communes, et doit, sauf force majeure, réparer intégralement le préjudice de jouissance du preneur à compter du jour où il a été informé du désordre et jusqu’à sa cessation (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B).

Pour le syndicat, la réponse « adressez-vous au copropriétaire qui a l’usage de la terrasse » ne peut donc, à elle seule, justifier un refus d’indemniser. Il lui faut instruire la réclamation, faire cesser les infiltrations, puis appeler en garantie le bénéficiaire et son assureur dans la même instance, expertise à l’appui. Le syndicat étant défendeur, le syndic peut, sans autorisation de l’assemblée générale, appeler en garantie un coresponsable ou l’assureur de la copropriété (Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n° 19-10.887, FS-P+B+I). Le syndic y a un intérêt personnel, puisque sa propre responsabilité envers le syndicat peut être en jeu.

Pour les rédacteurs de règlements, la clause garde son intérêt à condition d’en définir l’étendue. Mieux vaut traiter à part l’entretien courant du revêtement et des évacuations, qui peut incomber à l’usager, et réserver au syndicat la réfection de l’étanchéité et les ouvrages de gros œuvre. Il faut ensuite préciser, comme le permet l’article 6-3, les charges que supporte le titulaire, ce qui exige en principe, dans une copropriété existante, l’unanimité requise pour modifier la répartition des charges (art. 11). Dans les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 dont le règlement ne mentionne pas les parties communes à jouissance privative existantes, la question de cette mention doit être inscrite à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, qui statue à la majorité des voix exprimées, l’absence de mention restant sans conséquence sur l’existence de ces parties communes (L. n° 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 209, II). Cette majorité vaut, à notre sens, pour la mention, non pour la fixation de charges propres au titulaire, qui reste soumise à l’article 11.

La cour d’appel de Grenoble, qui n’est pas juridiquement tenue de se conformer à la solution de la troisième chambre, faute de renvoi ordonné par l’assemblée plénière (COJ, art. L. 431-4), statuera à nouveau sur les demandes dirigées contre le syndicat et son assureur. Reste ouverte la question dont dépendra l’utilité réelle de ces clauses, celle de savoir si le mot « réparations » peut faire peser sur l’usager la réfection d’un ouvrage qui assure le clos et le couvert.

Le cabinet assiste copropriétaires, locataires et syndicats dans les litiges d’infiltrations et de responsabilité en copropriété.

Maître Yann GRÉ
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Article à jour au 3 octobre 2026.

Décision commentée

• Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-20.973, FS-B (ECLI:FR:CCASS:2026:C300498)