Emprunts toxiques consentis aux collectivités locales : publication d’une loi et d’un décret

De nombreuses collectivités ont contracté des prêts particulièrement couteux, qualifiés d’emprunts toxiques.

Ces prêts mentionnaient un Taux Effectif Global (TEG) très inférieur à leur taux réel.

Certaines de ces collectivités avaient saisi la Justice d’actions contre les Banques leur ayant octroyé ces prêts.

Toutefois, suite au prononcé de décisions de justice particulièrement favorables aux emprunteurs, une disposition insérée dans la loi de finances pour 2014 avait supprimé la possibilité pour ces collectivités de contester la régularité du Taux Effectif Global (TEG) des prêts qui leur avaient été consentis.

Cette disposition avait été annulée par le Conseil Constitutionnel.

Elle avait été toutefois partiellement reprise dans une loi ultérieure, non censurée par le Conseil Constitutionnel.

Cette loi n° 2014-844 du 29 juillet 2014, relative à la sécurisation des contrats de prêts structurés souscrits par les personnes morales de droit public, précise, notamment, que :

Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, est validée la stipulation d'intérêts prévue par tout écrit constatant un contrat de prêt ou un avenant conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi entre un établissement de crédit et une personne morale de droit public, en tant que la validité de cette stipulation serait contestée par le moyen tiré de la mention d'un taux effectif global, d'un taux de période ou d'une durée de période qui ne sont pas déterminés conformément à l'article L. 313-1 du code de la consommation, dès lors que cet écrit constatant un contrat de prêt ou un avenant indique de façon conjointe :

1° Le montant ou le mode de détermination des échéances de remboursement du prêt en principal et intérêts ;

2° La périodicité de ces échéances ;

3° Le nombre de ces échéances ou la durée du prêt.

Lorsqu'un écrit tel que celui mentionné au premier alinéa mentionne un taux effectif global inférieur au taux effectif global déterminé conformément au même article L. 313-1, l'emprunteur a droit au versement par le prêteur de la différence entre ces deux taux appliquée au capital restant dû à chaque échéance.

Un décret en date du 28 août 2014 donne des précisions sur les règles désormais applicables aux emprunts consentis aux collectivités locales.

Ce décret n° 2014-984, relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des collectivités territoriales, de leurs groupements et des services départementaux d'incendie et de secours, vise à préciser les conditions de souscription d'emprunt et de contrats structurés par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours afin de les protéger des emprunts structurés à fort risque. Pour ce faire, il énumère de façon limitative les indices sur lesquels ces emprunts peuvent être indexés et précise, concernant les formules d'indexation, les conditions dans lesquelles ces formules peuvent être considérées comme suffisamment simples ou prévisibles pour être conformes à la loi.

Ce décret ajoute les articles suivants au Code des Collectivités Territoriales :

Art. R. 1611-33.-I.-Les taux d'intérêt variables des emprunts souscrits par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours mentionnés au 2° du I de l'article L. 1611-3-1 auprès d'établissements de crédit sont indexés ou varient en fonction d'un des indices suivants :

1° Un taux usuel du marché interbancaire de la zone euro, du marché monétaire de la zone euro ou des emprunts émis par un Etat membre de l'Union européenne dont la monnaie est l'euro ;

2° L'indice du niveau général des prix ou l'indice harmonisé des prix à la consommation de la zone euro, mentionnés à l'article D. 112-1 du code monétaire et financier ;

3° Un indice représentatif du prix d'un échange de taux entre des taux usuels de maturités différentes du marché interbancaire ou monétaire de la zone euro ;

4° Les taux d'intérêt des livrets d'épargne définis aux articles L. 221-1, L. 221-13 et L. 221-27 du code monétaire et financier.

II.-La formule d'indexation des taux d'intérêt variables des emprunts souscrits par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours auprès d'établissements de crédit mentionnée au 3° du I de l'article L. 1611-3-1 garantit que le taux d'intérêt exigible est conforme à une au moins des caractéristiques énoncées ci-dessous :

1° Le taux d'intérêt se définit, à chaque échéance, soit comme un taux fixe, soit comme la somme d'un indice mentionné au I et d'une marge fixe exprimée en points de pourcentage ;

2° Le taux d'intérêt ne peut, durant la vie de l'emprunt, devenir supérieur au double de celui le plus bas constaté dans les trois premières années de la vie de l'emprunt.

Art. R. 1611-34.-I.-Les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours ne peuvent souscrire des contrats financiers qu'à condition qu'ils soient adossés à des emprunts et que le taux d'intérêt variable de la formule d'indexation qui résulte de la combinaison de l'emprunt et du contrat financier ne déroge pas aux conditions énoncées à l'article R. 1611-33.

II.-La délibération de l'assemblée délibérante ou, en cas de délégation de l'assemblée délibérante, la décision de l'exécutif de procéder à la souscription d'un contrat financier mentionne les caractéristiques essentielles du contrat financier ainsi que le contrat d'emprunt auquel il est adossé et constate que la combinaison des deux contrats respecte les conditions fixées au I du présent article.

Ce décret précise en outre que :

Ne peuvent notamment pas être regardés comme des contrats ou des avenants aux contrats entraînant une réduction du risque au sens du II de l'article 32 de la loi du 26 juillet 2013 susvisée les contrats ou avenants aux contrats qui comportent des stipulations prévoyant :

1° Que l'échéancier est allongé et l'amortissement est différé sans que le taux d'intérêt exigible à chaque échéance ajoutée soit un taux fixe ou un taux variable répondant à la condition fixée au 1° du II de l'article R. 1611-33 du code général des collectivités territoriales ; ou

2° Que le taux d'intérêt exigible est plafonné au titre d'un nombre limité d'échéances sans que le montant exigible à toutes les échéances postérieures à la renégociation soit égal ou inférieur au montant exigible en vertu des stipulations initiales du contrat.

Cette réforme s’applique aux contrats conclus à compter du 1^er octobre 2014.

Le texte complet du décret peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Crédit Immobilier et prescription : l’arrêt du 10 juillet 2014

L’article L 137-2 du Code de la Consommation précise que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Par un arrêt rendu le 28 novembre 2012, la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°11-26508) avait jugé que le délai de prescription de deux ans prévu par l’article L 137-2 du Code de la Consommation s’appliquait, notamment, aux crédits immobiliers consentis aux particuliers par des organismes de crédit.

Cet arrêt fondamental ne précisait cependant pas quel était le point de départ de ce délai de deux ans, ce qui donnait, en pratique, lieu à d’importantes difficultés devant les Tribunaux de Grande Instance et les Cours d’Appel.

Les Magistrats des juridictions de première instance et d’appel retenaient en effet souvent comme point de départ de la prescription la date de prononcé de la déchéance du terme par la Banque, c’est à dire la date à laquelle la Banque décide de réclamer le paiement de la totalité de sa créance à l’emprunteur.

Or, bien souvent, lorsque la déchéance du terme est prononcée, le premier incident non régularisé remonte à de nombreux mois, ou même à plusieurs années.

Dans le cadre des procédures de saisie immobilière initiée par les Banques, il était difficile de savoir si le point de départ à retenir était la date du premier incident non régularisé ou celle du prononcé de la déchéance du terme.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation vient mettre un terme à cette controverse.

En effet, l’arrêt rendu le 10 juillet 2014 par la Première Chambre Civile de cette Cour (pourvoi n° 13-15511) précise que « le point de départ du délai de prescription biennale … se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ».

Au vu de cette décision, le délai de prescription devra désormais être calculé à compter de la date du premier incident non régularisé.

Si cette décision est critiquée par certains spécialistes, tels que le Professeur Marc MIGNOT, qui l’estime injuste pour les Banques (Cf. L’ESSENTIEL DROIT BANCAIRE, octobre 2014, n°9, 119), elle apparaît cependant conforme à l’esprit du Code de la Consommation et aux règles qui sont applicables aux crédits à la consommation.

Il est à noter que si cet arrêt avait été rendu plus tôt, de multiples saisies immobilières auraient vraisemblablement pu être évitées entre novembre 2012 et juillet 2014. (Il est à cet égard précisé qu’un pourvoi en cassation n’a pas pour effet de suspendre le déroulement de la procédure de saisie immobilière).

Cette décision a bien évidemment un effet négatif : les Banques risquent de ne plus accepter d’accorder amiablement des délais à leurs clients faisant face à des difficultés financières passagères, en raison de ce risque de prescription de leur créance.

Le texte complet de l’arrêt du 10 juillet 2014 est le suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l’article 2224 du code civil ;

Attendu que le point de départ du délai de prescription biennale prévu par le premier de ces textes se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que s’étant montré défaillant dans le remboursement d’un prêt immobilier souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France Centre Est (la banque), M. X... a été vainement mis en demeure par celle-ci, par lettre du 22 juin 2009, de régulariser sa situation sous huit jours sous peine de déchéance du terme ; que, les 26 mai 2010 et 23 mai 2011, la banque a délivré à M. X... deux commandements de payer valant saisie immobilière ; que, le 28 février 2011, M. X... a saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque inscrite par la banque sur l’un de ses immeubles ; que, le 6 septembre 2011, la banque a assigné M. X... devant le même juge aux fins d’obtenir la vente judiciaire des biens saisis en vertu des commandements précités ;

Attendu que pour déclarer recevable l’action de la banque malgré l’annulation des commandements de payer ayant privé ceux-ci de tout effet interruptif de prescription, l’arrêt retient que le point de départ du délai de prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation doit être fixé à la date de déchéance du terme du prêt immobilier, soit au 30 juin 2009, et que M. X... a ensuite reconnu sa dette dans l’assignation délivrée le 28 février 2011, en sorte qu’un délai inférieur à deux années s’est écoulé entre cette reconnaissance valant interruption de la prescription et la saisine de la banque tendant à la vente judiciaire des biens du débiteur ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé, par fausse application, les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de M. X... tendant à faire déclarer prescrite l’action de la société Crédit immobilier de France Centre Est résultant du prêt notarié du 6 octobre 2006, l’arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Metz.

Taux d’intérêt légal : un nouveau mode de calcul

L’ordonnance n° 2014-947 du 20 août 2014, relative au taux de l'intérêt légal, réforme les modalités de calcul du Taux d’Intérêt Légal.

Elle modifie totalement la méthode de calcul de ce taux.

Il y aura désormais deux Taux d’intérêt légal, calculés tous les semestres :

-  l’un, applicable de manière spécifique aux créances dues aux particuliers, qui présentent des coûts de refinancement en moyenne plus élevés que les autres catégories d’emprunteurs. Ce taux sera calculé semestriellement, en fonction des taux moyens des crédits consentis aux particuliers.

- l’autre, applicable à l’ensemble des autres cas et, notamment, aux banques. Ce taux sera calculé semestriellement, en fonction du taux directeur de la Banque centrale européenne sur les opérations principales de refinancement et des taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement.

Le Taux d’Intérêt Légal applicable aux créanciers particuliers sera vraisemblablement supérieur à celui applicable aux professionnels.

Cette réforme entrera en vigueur le 1^er janvier 2015.

Elle risque d’avoir une incidence sur les procédures tendant à contester le Taux Effectif Global (TEG) des prêts immobiliers.

Le texte de l’ordonnance peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Présentation des projets de loi réformant le droit des étrangers et le droit d'asile

Les projets de loi relatifs à la réforme du droit des étrangers et à la réforme du droit d’asile ont été présentés au Conseil des Ministres du 23 juillet 2014.

Ces textes étaient attendus de longue date.

Ces projets doivent être soumis à l’Assemblée Nationale et au Sénat.

Ils ne seront pas adoptés avant plusieurs mois.

Selon le Ministère de l’Intérieur, ces projets de loi visent à simplifier le droit au séjour des étrangers en France en favorisant leur intégration, et à réformer en profondeur le droit de l’asile, notamment en réduisant les délais.

Le premier projet de loi prévoit de généraliser la délivrance d’un titre de séjour pluriannuel pour l’ensemble des étrangers, après un an de séjour en France.

Il crée, en outre, un nouveau titre de séjour à destination des investisseurs, chercheurs, artistes et salariés qualifiés.

Ce titre, appelé « passeport talents », pourra être valable jusqu’à quatre ans pour l’étranger ainsi que pour sa famille.

Ces deux projets de loi font l’objet de critiques, notamment de la part de syndicats d’avocats et de magistrats, dans la mesure où ils prévoient de réduire certains délais de recours contre les décisions de l’administration.

Si ces projets sont adoptés en l’état, les personnes concernées devront se montrer très réactives et contacter immédiatement un avocat en cas de décision défavorable.

Le projet de loi relatif au droit des étrangers peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le projet de loi relatif à la réforme de l’asile peut être consulté en cliquant ici.

La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

La loi du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été promulguée.

Elle a été publiée au Journal officiel du 19 juin 2014.

Elle a pour objectif de soutenir une offre commerciale et artisanale diversifiée en favorisant le développement des très petites entreprises.

Dans cette optique, quatre orientations ont été retenues :

-       Dynamiser les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux ;

-       Favoriser la diversité des commerces, notamment dans les territoires les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l’urbanisme commercial ;

-       Promouvoir la qualité et le savoir-faire des artisans, en clarifiant leur statut ;

-       Simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle.

L’un des aspects les plus importants de cette loi, également appelée loi « PINEL », est de réformer le statut des baux commerciaux, en les rapprochant des baux d’habitation.

Il s’agit d’une réforme qui se veut, avant tout, protectrice des locataires.

Elle vise à limiter l’augmentation des loyers commerciaux, à mieux encadrer la répartition des charges, ou encore à créer un droit de préemption du locataire.

Certains professionnels de l’immobilier d’entreprise se montrent cependant assez critiques concernant cette réforme.

Le texte complet de la loi du 18 juin 2014 peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Crédit immobilier : l’offre de prêt doit mentionner le coût des garanties exigées par le prêteur.

Aux termes d’un arrêt en date du 9 avril 2014 (pourvoi n° 12-28914), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que la déchéance du droit aux intérêts est encourue par le prêteur qui omet d'énoncer dans l'offre de prêt immobilier, en donnant une évaluation de son coût, la sûreté réelle exigée, qui conditionne la conclusion du prêt.

Dans cette affaire la Banque avait consenti à un emprunteur  un prêt immobilier garanti par ce que l’on appelle un « privilège de prêteur de deniers ».

L’emprunteur avait saisi la justice pour invoquer l’existence d’une erreur affectant le Taux Effectif Global (TEG), dans la mesure où le coût de cette garantie exigée par le prêteur n’était pas pris en compte dans le calcul de ce taux.

La Cour de Cassation relève que le contrat de prêt « se borne à énoncer que le coût approximatif de la garantie, qui conditionne la conclusion du prêt, est nul, quand l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers entraîne nécessairement des frais susceptibles d'êtres évalués ».

Elle considère donc que la déchéance du droit aux intérêts du prêteur est encourue.

Cette décision signifie que chaque fois que le prêteur ne mentionnera pas, sur l’offre de prêt, le coût des garanties qu’il exige et qu’il n’intégrera pas le coût de ces garanties dans le calcul du TEG, la déchéance du droit aux intérêts du prêteur devra être prononcée.

Le texte complet de cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Immobilier : la loi ALUR

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Cette loi apporte ainsi d’importantes modifications au droit des baux d’habitation ainsi qu’au droit de la copropriété.

Toutefois, toutes ses dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

De multiples décrets d’applications doivent encore être publiés, tandis que certaines des dispositions de cette loi sont déjà sur le point d’être modifiées.

Les objectifs de cette loi sont, notamment, les suivants :

-  encadrer durablement les loyers, dans les zones de forte tension ;

- simplifier et sécuriser la location ;

- donner des règles claires aux professionnels ;

- moderniser les règles d’urbanisme ;

- instituer une garantie universelle des loyers impayés ;

- lutter contre l’habitat indigne ;

- prévenir et prendre en charge la dégradation de la copropriété.

Certains aspects de cette loi (baux, copropriété) seront ultérieurement détaillés sur ce blog.

Un dossier de presse complet sur la loi ALUR peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Maître Yann Gré dans la presse congolaise

 

TEG erroné : le Conseil Constitutionnel censure l'article 92 de la loi de Finances pour 2014

L'article 92 de la Loi de Finances pour 2014 avait pour objectif de remettre en cause la jurisprudence concernant le Taux Effectif Global (TEG).

Les Tribunaux considèrent que lorsqu'une offre de prêt ne mentionne pas le TEG ou qu'elle mentionne un taux erroné, la déchéance du droit aux intérêts de la Banque doit être prononcée, de sorte que le taux d'intérêt contractuel est remplacé par le taux légal (0,04 % actuellement).

L'article 92 de la Loi de Finances prévoyait de régulariser a posteriori tous les prêts concernés par une telle irrégularité souscrits par des personnes morales, ce qui concernait, notamment, les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), même familiales.

Par décision n° 2013-685 DC en date du 29 décembre 2013, le Conseil Constitutionnel a censuré les paragraphes II et III de cet article.

Aux termes du communiqué de presse accompagnant cette décision, le Conseil indique que "le paragraphe II de l'article 92 validait le défaut de mention du taux effectif global (TEG) dans les prêts aux personnes morales. Il ne distinguait pas selon les personnes morales, publiques ou privées, ni selon les prêts, structurés ou non. Cette validation, dont la portée n'était pas strictement définie, contrevenait aux exigences découlant de l'article 16 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789."

Il a donc censuré cette disposition.

Il a par ailleurs ailleurs également censuré le paragraphe III qui, modifiant le Code de la Consommation, n'avait pas sa place au sein d'une loi de finances.

Le Conseil a, en revanche, validé le paragraphe I de cette décision, concernant la création d'un fonds de soutien aux collectivités territoriales.

Aux termes de cette décision, les personnes morales pourront donc continuer à agir en justice pour solliciter la substitution du taux d'intérêt légal au taux contractuel en cas d'absence d'indication du TEG sur l'offre de le prêt ou d'indication d'un TEG erroné.

Le texte complet de la décision du Conseil Constitutionnel, concernant l'article 92, est le suivant :

- SUR L'ARTICLE 92 : 

69. Considérant que le paragraphe I de l'article 92 crée un fonds de soutien de 100 millions d'euros par an pendant une durée maximale de 15 ans, destiné aux collectivités territoriales, à leurs groupements, aux établissements publics locaux et aux services départementaux d'incendie et de secours ainsi qu'aux collectivités d'outre-mer et à la Nouvelle-Calédonie ayant souscrit certains emprunts dits « structurés » et des instruments financiers ; que ce fonds, géré pour le compte de l'État par l'Agence de services et de paiement, a pour objet de venir en aide à ces collectivités et établissements afin de leur permettre de rembourser par anticipation les emprunts « les plus sensibles et des instruments de couverture qui leur sont liés » ; 

70. Considérant que les deuxième à sixième alinéas du 1. du paragraphe I de l'article 92 fixent les conditions et les modalités de versement des aides accordées par le fonds de soutien ; qu'en particulier, le deuxième alinéa prévoit que l'aide ne peut excéder 45 % du montant des indemnités de remboursement anticipé dues ; qu'en outre, le cinquième alinéa dispose que le versement de l'aide au titre d'un ou plusieurs emprunts souscrits auprès d'un même établissement de crédit est subordonné à la conclusion préalable avec cet établissement d'une transaction, au sens de l'article 2044 du code civil, portant sur ceux-ci ; 

71. Considérant qu'aux termes du paragraphe II de l'article 92 : « Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validés les contrats de prêt et les avenants à ces contrats conclus antérieurement à la publication de la présente loi entre un établissement de crédit et une personne morale, en tant que la validité de la stipulation d'intérêts serait contestée par le moyen tiré du défaut de mention du taux effectif global prescrite par l'article L. 313-2 du code de la consommation, dès lors que ces contrats et avenants indiquent de façon conjointe : « 1° Le montant ou le mode de détermination des échéances de remboursement du prêt en principal et intérêts ; « 2° La périodicité de ces échéances ; « 3° Le nombre de ces échéances ou la durée du prêt » ; 

72. Considérant que le paragraphe III complète la sous-section 1 de la section 1 du chapitre III du titre Ier du livre III du code de la consommation par un article L. 313-2-2 aux termes duquel : « Lorsqu'un contrat de prêt conclu entre un établissement de crédit et une personne morale mentionne un taux effectif global inférieur au taux effectif global déterminé conformément à l'article L. 313-1, l'intérêt conventionnel reste dû par l'emprunteur, mais celui-ci a droit au versement par le prêteur de la différence entre ces deux taux appliquée au capital restant dû à chaque échéance » ; que le 2. de ce paragraphe III précise que cet article s'applique aux contrats de prêt en cours à la date de la publication de la loi ; 

73. Considérant que, selon les requérants, en premier lieu, les dispositions combinées de l'article 92 portent atteinte à la libre administration et à l'autonomie financière des collectivités territoriales en ce qu'elles subordonnent le versement des aides par le fonds de soutien à une transaction conclue par la collectivité territoriale intéressée avec l'établissement financier prêteur et portant sur les modalités de remboursement anticipé du prêt, alors que, dans le même temps, elles privent ces mêmes collectivités de la faculté de se prévaloir du défaut de mention dans le contrat de prêt du taux effectif global ; qu'en deuxième lieu, les dispositions des paragraphes II et III de l'article 92 n'auraient pas leur place en loi de finances ; qu'en troisième lieu, ces paragraphes II et III procèderaient à une validation rétroactive de contrats de prêts en méconnaissance des exigences qui résultent de l'article 16 de la Déclaration de 1789 ; qu'ils font valoir, en quatrième lieu, que les paragraphes II et III de l'article 92 ne portent que sur les contrats de prêt souscrits par des personnes morales et instituent, par suite, une différence de traitement non justifiée entre personnes physiques et personnes morales ; que la différence entre le champ d'application du paragraphe I, qui institue un fonds au soutien de certaines personnes morales de droit public, et le champ d'application des paragraphes II et III, qui s'appliquent à toutes les personnes morales, n'est pas davantage justifiée ; qu'il en résulterait des différences de traitement contraires au principe d'égalité devant la loi et les charges publiques ; 

. En ce qui concerne le paragraphe I de l'article 92 : 

74. Considérant que l'article 34 de la Constitution réserve au législateur la détermination des principes fondamentaux de la libre administration des collectivités territoriales, de leurs compétences et de leurs ressources ; qu'en vertu du troisième alinéa de l'article 72 de la Constitution, les collectivités territoriales « s'administrent librement par des conseils élus » dans les conditions prévues par la loi ; que la première phrase de l'article 72-2 dispose en outre que les collectivités territoriales bénéficient de ressources dont elles peuvent disposer librement dans les conditions prévues par la loi ; 

75. Considérant qu'en subordonnant le bénéfice de l'aide versée par le fonds de soutien à la conclusion d'une transaction entre l'emprunteur et l'établissement prêteur, le législateur a entendu favoriser le remboursement anticipé des emprunts en cause et mettre fin aux éventuels contentieux ; que ces dispositions ne portent pas atteinte aux exigences constitutionnelles précitées ; 

. En ce qui concerne le paragraphe II : 

76. Considérant qu'aux termes de l'article 16 de la Déclaration de 1789 : « Toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de Constitution » ; que, si le législateur peut modifier rétroactivement une règle de droit ou valider un acte administratif ou de droit privé, c'est à la condition de poursuivre un but d'intérêt général suffisant et de respecter tant les décisions de justice ayant force de chose jugée que le principe de non-rétroactivité des peines et des sanctions ; qu'en outre, l'acte modifié ou validé ne doit méconnaître aucune règle ni aucun principe de valeur constitutionnelle, sauf à ce que le but d'intérêt général visé soit lui-même de valeur constitutionnelle ; qu'enfin, la portée de la modification ou de la validation doit être strictement définie ; 

77. Considérant que l'article L. 313-2 du code de la consommation dispose que le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1, doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par ce même article ; que la mention du taux effectif global dans le contrat de prêt constitue un élément essentiel de l'information de l'emprunteur ; qu'il résulte de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que l'exigence d'un écrit mentionnant le taux effectif global est une condition de la validité de la stipulation d'intérêts et qu'en l'absence de stipulation conventionnelle d'intérêts, il convient de faire application du taux légal à compter du prêt ; 

78. Considérant qu'en validant les contrats de prêt et les avenants à ces contrats entre un établissement de crédit et une personne morale, en tant que la validité de la stipulation d'intérêts serait contestée par le moyen tiré du défaut de mention du taux effectif global, les dispositions du paragraphe II ont pour objet de valider, de façon rétroactive, les clauses des contrats méconnaissant les dispositions de l'article L. 313-2 du code de la consommation ; qu'il résulte des travaux parlementaires qu'en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu prévenir les conséquences financières susceptibles de résulter, pour certains établissements de crédit auxquels l'État a apporté sa garantie et qui ont accordé des emprunts « structurés » à des collectivités territoriales, à leurs groupements ou à des établissements publics locaux, de la généralisation des motifs d'un jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 février 2013 estimant, dans le cas d'espèce qui lui était soumis, qu'un échange de télécopies peut être regardé comme un contrat de prêt ; 

79. Considérant, toutefois, que la validation résultant du paragraphe II s'applique à toutes les personnes morales et à tous les contrats de prêts en tant que la validité de la stipulation d'intérêts serait contestée par le moyen tiré du défaut de mention du taux effectif global ; que, d'une part, ces critères ne sont pas en adéquation avec l'objectif poursuivi ; que, d'autre part, cette validation revêt une portée très large ; que, par suite, les dispositions contestées portent une atteinte injustifiée aux droits des personnes morales ayant souscrit un emprunt ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres griefs, le paragraphe II de l'article 92 méconnaît les exigences de l'article 16 de la Déclaration de 1789 ; 

. En ce qui concerne le paragraphe III : 

80. Considérant que les dispositions du paragraphe III modifient, dans le code de la consommation, la sanction applicable lorsque le taux effectif global mentionné dans le contrat de prêt est inférieur au taux effectif global déterminé conformément à l'article L. 313-1 de ce code ; que ces dispositions ne concernent ni les ressources, ni les charges, ni la trésorerie, ni les emprunts, ni la dette, ni les garanties ou la comptabilité de l'État ; qu'elles n'ont pas trait à des impositions de toutes natures affectées à des personnes morales autres que l'État ; qu'elles n'ont pas pour objet de répartir des dotations aux collectivités territoriales ou d'approuver des conventions financières ; qu'elles ne sont pas relatives au régime de la responsabilité pécuniaire des agents des services publics ou à l'information et au contrôle du Parlement sur la gestion des finances publiques ; qu'ainsi, elles sont étrangères au domaine des lois de finances tel qu'il résulte de la loi organique du 1er août 2001 ; 

81. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que les paragraphes II et III de l'article 92 doivent être déclarés contraires à la Constitution ; que le paragraphe I de cet article, qui ne méconnaît aucune autre exigence constitutionnelle, doit être déclaré conforme à la Constitution.

Il est par ailleurs à noter que cette décision censure un certain nombre d'autres articles de la Loi de Finances pour 2014.

TAUX EFFECTIF GLOBAL (TEG) : le calcul du taux sur 360 jours entraîne la déchéance du droit aux intérêts du prêteur.

 La décision rendue le 19 juin 2013 par la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n° 12-16.651) est particulièrement importante. 

Elle vient mettre un terme à un pratique ancienne des banques. 

Ces dernières ont, bien souvent, pris l’habitude de calculer les intérêts d’un prêt sur la base d’une année comptable de 360 jours et non sur l'année civile réelle de 365 ou 366 jours. 

Aux termes de sa décision, la Cour de Cassation indique, dans des termes de principe que « le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ». 

Ceci signifie que la déchéance du droit aux intérêts de la Banque devra être systématiquement prononcée lorsque l’étude de l’offre de prêt fera apparaître que le taux a été calculé sur 360 jours. 

De très nombreux prêts sont, vraisemblablement concernés par cette décision, dont la portée apparaît importable.

Le texte complet de cet arrêt est le suivant : 

« Vu l’article 1907, alinéa 2, du code civil, ensemble les articles L. 313-1, L. 313-2 et R. 313-1 du code de la consommation ; 

Attendu qu’en application combinée de ces textes, le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile ; 

Attendu, selon l’arrêt attaqué, qu’en vertu d’une offre de prêt acceptée le 15 février 2005, M. X... a contracté auprès d’une banque un « prêt relais habitat révisable » d’une durée de vingt-quatre mois, remboursable en une seule échéance différée, moyennant un taux effectif global et un taux de période variable « donnés à titre indicatif en fonction de l’indice Moy. arithm./15 j. Euribor douze mois », les conditions générales du prêt précisant que « le calcul des intérêts dus est effectué sur la base d’une année de trois cent soixante jours (soit douze mois de trente jours) » ; qu’en raison de la défaillance de l’emprunteur, la société Compagnie européenne de garanties et de cautions (la société CEGC), qui s’était portée caution solidaire de ce prêt, a désintéressé la banque puis exercé une action subrogatoire contre le débiteur principal, lequel a opposé à la caution subrogée la nullité de la stipulation de l’intérêt nominal, calculé d’après l’année dite « lombarde » de trois cent soixante jours ; 

Attendu que, pour rejeter cette exception et condamner M. X... à payer à la société CEGC la somme de 312 239,72 euros, l’arrêt retient que si le taux effectif global doit être calculé sur la base d’une année civile, rien n’interdit aux parties à un prêt de convenir d’un taux d’intérêt conventionnel conclu sur une autre base, que l’acte de prêt du 15 février 2005 stipulant expressément que les intérêts conventionnels seront calculés sur la base d’une année de trois cent soixante jours, c’est de manière inopérante que M. X... oppose à la caution, subrogée dans les droits de la banque créancière, la nullité de cette stipulation, s’agissant de modalités qui, librement convenues entre les parties, ne peuvent être remises en cause ; 

Qu’en statuant ainsi quand le prêt litigieux, visant expressément les articles L. 312-1 à L. 312-6 du code de la consommation, obéissait au régime du crédit immobilier consenti à un consommateur ou un non-professionnel, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : 

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 8 décembre 2011, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier ; » 

Publication du Décret du 30 juillet 2013 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail

Le Décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013 reconduit pour un an le dispositif d'encadrement des loyers dans les agglomérations dans lesquelles des tensions anormales du marché locatif ont été constatées.

Dans ces agglomérations, sauf cas particulier, il n'est pas possible d'augmenter le loyer, en cas de nouvelle location, au delà de l'indice de référence des loyers.

Le texte complet de ce décret, et la liste des agglomérations concernées, peuvent être consultés, en cliquant sur ce lien.

Publication de la loi de séparation et de régulation des activités bancaires

La loi n° 2013-672, du 26 juillet 2013, a été publiée au Journal Officiel du 27 juillet 2013.

Cette loi a pour objectif essentiel de séparer les activités des banques, afin de limiter les risques pour les déposants.

Les activités que les Banque mènent pour leur propre compte devront être traités séparément de celles menées pour le compte de leurs clients, dans le cadre de filiales spécifiques.

Cette loi comporte également des dispositions concernant l'Autorité de Contrôle Prudentiel, qui change de nom et devient l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution.

Le texte complet de cette loi peut être consulté en cliquant sur ce lien.