Taux d'Intérêt Légal : le décret du 2 octobre 2014

Ainsi qu'évoqué sur ce blog, l'ordonnance n° 2014-947 du 20 août 2014 a réformé les modalités de calcul du Taux d'Intérêt Légal.

Le décret n° 2014-1115 du 2 octobre 2014 apporte des précisions sur les nouvelles modalités de calcul de ce Taux.

Désormais, le Taux d'Intérêt Légal sera calculé semestriellement dans les conditions suivantes :

1° Pour les créances des personnes physiques n'agissant pas pour des besoins professionnels :

Le taux d'intérêt légal est égal à la somme du taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur deux mois avant le début du semestre considéré et de 60 % de la moyenne, au cours de la période de 24 mois glissants s'achevant deux mois avant le début du semestre considéré, de l'écart constaté par la Banque de France entre, d'une part, le taux des nouveaux crédits amortissables à la consommation des particuliers dont la période de fixation initiale du taux est inférieure ou égale à un an et, d'autre part, le taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur simultanément. 

2° Pour tous les autres cas : 

Le taux d'intérêt légal est égal à la somme du taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur deux mois avant le début du semestre considéré et de 60 % de la moyenne, au cours de la période de 24 mois glissants s'achevant deux mois avant le début du semestre considéré, de l'écart constaté par la Banque de France entre, d'une part, le taux des nouveaux crédits aux sociétés non financières résidentes (hors découverts) dont la période de fixation initiale du taux est inférieure ou égale à un an et, d'autre part, le taux des opérations principales de refinancement de la Banque centrale européenne en vigueur simultanément. 

La Banque de France procède aux calculs précités et en communique les résultats à la direction générale du Trésor au plus tard quinze jours avant l'échéance de publication. Le ministre chargé de l'économie fait procéder à la publication par arrêté au Journal officiel de la République française des taux qui serviront de référence pour le semestre suivant.

Le texte complet de ce décret, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2015, peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le Taux Effectif Global (TEG) de votre prêt immobilier est-il régulier ?

Selon certains experts, le Taux Effectif Global (TEG) de près d’un crédit immobilier sur deux serait erroné.

L’article L 313-1 du Code de la Consommation précise que « pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ».

L’article L.313-2 du même code précise que « Le taux effectif global déterminé comme il est dit à l'article L. 313-1 doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt régi par la présente section.

Pour la Cour de Cassation, l’absence de mention du TEG sur l’offre de prêt entraîne la nullité de la clause d’intérêt conventionnel.

Les Tribunaux considèrent que la mention du TEG exact est une condition de validité de la stipulation des intérêts, de sorte que, lorsque le TEG mentionné sur l’offre de  prêt est erroné, la stipulation d’intérêt est nulle et il convient alors de lui substituer le taux d’intérêt légal pour chaque période annuelle concernée, ce qui implique, pour le Prêteur, la restitution de la différence entre le taux d’intérêt légal, qui est actuellement de 0,04 % et le taux conventionnel.

Sur la durée d’un prêt, cela représente plusieurs dizaines de milliers d’Euros et parfois même, plusieurs centaines de milliers d’Euros.

Or, en pratique, il existe de multiples erreurs possibles dans le calcul du TEG.

Selon l’article L. 313-1 du Code de la Consommation, pour calculer le TEG, il faut ajouter aux intérêts, « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels».

Ainsi à titre d’exemple, et de manière non limitative, les frais suivants doivent être pris en compte dans le calcul du TEG :

- Les sommes versées aux courtiers en prêts immobiliers ;

- Le coût des garanties qui conditionnent l’octroi du prêt immobilier (frais d’hypothèque, frais d’information des cautions, privilèges … ) ;

- Le coût de la souscription d’une assurance-incendie, lorsqu’elle constitue une condition d’octroi du prêt ;

- Le coût des assurances emprunteurs (décès, invalidité…) ;

- Le coût de souscription d’un contrat d'assurance-vie, lorsqu’il est imposé par la Banque ;

- Les impôts, taxes et droits divers mis contractuellement à la charge de l'emprunteur ;

- Le coût des parts sociales dont la souscription est imposée par l’établissement prêteur comme condition d’octroi du prêt ;

- Les frais de dossier ;

- Les frais de notaire, dès lors qu'à la date de rédaction de l’offre de prêt, ces frais étaient déterminables ;

- Les frais d'adhésion à un organisme de cautionnement mutuel, lorsque cette adhésion est imposée par la Banque ; 

- De manière plus générale, tous les frais mis à la charge de l’emprunteur dans le cadre de la souscription du prêt immobilier.

En outre, pour la Cour de Cassation, les intérêts doivent être calculés selon l’année civile (365 ou 366 jours) et non selon une année bancaire fictive qualifiée d’ « année lombarde » de 360 jours.

Or, en pratique, les intérêts de très nombreux prêts sont calculés sur 360 jours.

En outre, beaucoup de contrats mentionnent en toutes lettres que ce calcul est effectué sur 360 jours.

C’est, notamment, le cas de TOUS les contrats de prêt immobilier qu’ont fait souscrire certaines banques à leurs clients pendant de nombreuses années.

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Dans toutes les hypothèses dans lesquelles le TEG est erroné ou les intérêts sont calculés sur 360 jours, les Tribunaux peuvent prononcer la nullité des clauses d’intérêt des prêts concernés, ce qui est susceptible de représenter une économie très importante pour l’emprunteur.

Si votre prêt est concerné, une négociation auprès de la Banque est possible.

A défaut d’accord et si toutes les conditions sont réunies, il est possible d’initier une action devant le Tribunal de Grande Instance, dont la durée prévisible sera d’environ un an, si tout se passe bien, étant rappelé qu’une action judiciaire est toujours, par nature, aléatoire.

Yann Gré, Avocat à la Cour

Surendettement : le recours exercé par une société pour le compte d’une autre est irrecevable.

Un jugement rendu le 21 juillet 2014 par le Tribunal d’Instance du 19^ème arrondissement de Paris, apporte des précisions importantes sur la recevabilités des recours formés par les organismes des crédit contre des décisions de la Commission de Surendettement.

Dans l’espèce qui était soumise au Tribunal d’Instance, un particulier avait déposé un dossier de surendettement devant la Commission de Surendettement de Paris.

Ce dossier avait été déclaré recevable par la Commission.

Un organisme dénommé SynerGIE avait cependant formé un recours contre cette décision, pour le compte de l’un des créanciers de la personne concernée, à savoir, la société COFIDIS.

A la suite de ce recours, les parties avaient été convoquées à une audience du Tribunal d’Instance.

Suivant l’argumentation de l’avocat du particulier surendetté, le Tribunal a déclaré irrecevable le recours formé par SynerGIE pour le compte de COFIDIS.

Le Tribunal a considéré que SynerGIE ne justifiait pas disposer d’un mandat pour représenter COFIDIS.

Dès lors, il apparaît, au vu de cette décision, que dans toutes les hypothèses dans lesquelles un recours contre une décision de la Commission de Surendettement serait formé par un organisme pour le compte d’un autre, ce recours devrait être déclaré irrecevable si l’organisme concerné ne justifie pas de l’existence d’un mandat.

Le Tribunal d’Instance du 19^ème arrondissement précise même que sa décision n’est susceptible d’aucun recours.

Le texte complet de ce jugement peut être consulté en cliquant sur les images suivantes :

Salon de la Copropriété 2014

Maître Yann Gré répondra à vos questions, dans le respect des règles déontologiques, au Salon de la Copropriété (Paris - Porte de Versailles, Pavillon 5), le 6 novembre 2014.

Emprunts toxiques consentis aux collectivités locales : publication d’une loi et d’un décret

De nombreuses collectivités ont contracté des prêts particulièrement couteux, qualifiés d’emprunts toxiques.

Ces prêts mentionnaient un Taux Effectif Global (TEG) très inférieur à leur taux réel.

Certaines de ces collectivités avaient saisi la Justice d’actions contre les Banques leur ayant octroyé ces prêts.

Toutefois, suite au prononcé de décisions de justice particulièrement favorables aux emprunteurs, une disposition insérée dans la loi de finances pour 2014 avait supprimé la possibilité pour ces collectivités de contester la régularité du Taux Effectif Global (TEG) des prêts qui leur avaient été consentis.

Cette disposition avait été annulée par le Conseil Constitutionnel.

Elle avait été toutefois partiellement reprise dans une loi ultérieure, non censurée par le Conseil Constitutionnel.

Cette loi n° 2014-844 du 29 juillet 2014, relative à la sécurisation des contrats de prêts structurés souscrits par les personnes morales de droit public, précise, notamment, que :

Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, est validée la stipulation d'intérêts prévue par tout écrit constatant un contrat de prêt ou un avenant conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la présente loi entre un établissement de crédit et une personne morale de droit public, en tant que la validité de cette stipulation serait contestée par le moyen tiré de la mention d'un taux effectif global, d'un taux de période ou d'une durée de période qui ne sont pas déterminés conformément à l'article L. 313-1 du code de la consommation, dès lors que cet écrit constatant un contrat de prêt ou un avenant indique de façon conjointe :

1° Le montant ou le mode de détermination des échéances de remboursement du prêt en principal et intérêts ;

2° La périodicité de ces échéances ;

3° Le nombre de ces échéances ou la durée du prêt.

Lorsqu'un écrit tel que celui mentionné au premier alinéa mentionne un taux effectif global inférieur au taux effectif global déterminé conformément au même article L. 313-1, l'emprunteur a droit au versement par le prêteur de la différence entre ces deux taux appliquée au capital restant dû à chaque échéance.

Un décret en date du 28 août 2014 donne des précisions sur les règles désormais applicables aux emprunts consentis aux collectivités locales.

Ce décret n° 2014-984, relatif à l'encadrement des conditions d'emprunt des collectivités territoriales, de leurs groupements et des services départementaux d'incendie et de secours, vise à préciser les conditions de souscription d'emprunt et de contrats structurés par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours afin de les protéger des emprunts structurés à fort risque. Pour ce faire, il énumère de façon limitative les indices sur lesquels ces emprunts peuvent être indexés et précise, concernant les formules d'indexation, les conditions dans lesquelles ces formules peuvent être considérées comme suffisamment simples ou prévisibles pour être conformes à la loi.

Ce décret ajoute les articles suivants au Code des Collectivités Territoriales :

Art. R. 1611-33.-I.-Les taux d'intérêt variables des emprunts souscrits par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours mentionnés au 2° du I de l'article L. 1611-3-1 auprès d'établissements de crédit sont indexés ou varient en fonction d'un des indices suivants :

1° Un taux usuel du marché interbancaire de la zone euro, du marché monétaire de la zone euro ou des emprunts émis par un Etat membre de l'Union européenne dont la monnaie est l'euro ;

2° L'indice du niveau général des prix ou l'indice harmonisé des prix à la consommation de la zone euro, mentionnés à l'article D. 112-1 du code monétaire et financier ;

3° Un indice représentatif du prix d'un échange de taux entre des taux usuels de maturités différentes du marché interbancaire ou monétaire de la zone euro ;

4° Les taux d'intérêt des livrets d'épargne définis aux articles L. 221-1, L. 221-13 et L. 221-27 du code monétaire et financier.

II.-La formule d'indexation des taux d'intérêt variables des emprunts souscrits par les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours auprès d'établissements de crédit mentionnée au 3° du I de l'article L. 1611-3-1 garantit que le taux d'intérêt exigible est conforme à une au moins des caractéristiques énoncées ci-dessous :

1° Le taux d'intérêt se définit, à chaque échéance, soit comme un taux fixe, soit comme la somme d'un indice mentionné au I et d'une marge fixe exprimée en points de pourcentage ;

2° Le taux d'intérêt ne peut, durant la vie de l'emprunt, devenir supérieur au double de celui le plus bas constaté dans les trois premières années de la vie de l'emprunt.

Art. R. 1611-34.-I.-Les collectivités territoriales, leurs groupements et les services départementaux d'incendie et de secours ne peuvent souscrire des contrats financiers qu'à condition qu'ils soient adossés à des emprunts et que le taux d'intérêt variable de la formule d'indexation qui résulte de la combinaison de l'emprunt et du contrat financier ne déroge pas aux conditions énoncées à l'article R. 1611-33.

II.-La délibération de l'assemblée délibérante ou, en cas de délégation de l'assemblée délibérante, la décision de l'exécutif de procéder à la souscription d'un contrat financier mentionne les caractéristiques essentielles du contrat financier ainsi que le contrat d'emprunt auquel il est adossé et constate que la combinaison des deux contrats respecte les conditions fixées au I du présent article.

Ce décret précise en outre que :

Ne peuvent notamment pas être regardés comme des contrats ou des avenants aux contrats entraînant une réduction du risque au sens du II de l'article 32 de la loi du 26 juillet 2013 susvisée les contrats ou avenants aux contrats qui comportent des stipulations prévoyant :

1° Que l'échéancier est allongé et l'amortissement est différé sans que le taux d'intérêt exigible à chaque échéance ajoutée soit un taux fixe ou un taux variable répondant à la condition fixée au 1° du II de l'article R. 1611-33 du code général des collectivités territoriales ; ou

2° Que le taux d'intérêt exigible est plafonné au titre d'un nombre limité d'échéances sans que le montant exigible à toutes les échéances postérieures à la renégociation soit égal ou inférieur au montant exigible en vertu des stipulations initiales du contrat.

Cette réforme s’applique aux contrats conclus à compter du 1^er octobre 2014.

Le texte complet du décret peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Crédit Immobilier et prescription : l’arrêt du 10 juillet 2014

L’article L 137-2 du Code de la Consommation précise que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Par un arrêt rendu le 28 novembre 2012, la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation (pourvoi n°11-26508) avait jugé que le délai de prescription de deux ans prévu par l’article L 137-2 du Code de la Consommation s’appliquait, notamment, aux crédits immobiliers consentis aux particuliers par des organismes de crédit.

Cet arrêt fondamental ne précisait cependant pas quel était le point de départ de ce délai de deux ans, ce qui donnait, en pratique, lieu à d’importantes difficultés devant les Tribunaux de Grande Instance et les Cours d’Appel.

Les Magistrats des juridictions de première instance et d’appel retenaient en effet souvent comme point de départ de la prescription la date de prononcé de la déchéance du terme par la Banque, c’est à dire la date à laquelle la Banque décide de réclamer le paiement de la totalité de sa créance à l’emprunteur.

Or, bien souvent, lorsque la déchéance du terme est prononcée, le premier incident non régularisé remonte à de nombreux mois, ou même à plusieurs années.

Dans le cadre des procédures de saisie immobilière initiée par les Banques, il était difficile de savoir si le point de départ à retenir était la date du premier incident non régularisé ou celle du prononcé de la déchéance du terme.

Un récent arrêt de la Cour de Cassation vient mettre un terme à cette controverse.

En effet, l’arrêt rendu le 10 juillet 2014 par la Première Chambre Civile de cette Cour (pourvoi n° 13-15511) précise que « le point de départ du délai de prescription biennale … se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ».

Au vu de cette décision, le délai de prescription devra désormais être calculé à compter de la date du premier incident non régularisé.

Si cette décision est critiquée par certains spécialistes, tels que le Professeur Marc MIGNOT, qui l’estime injuste pour les Banques (Cf. L’ESSENTIEL DROIT BANCAIRE, octobre 2014, n°9, 119), elle apparaît cependant conforme à l’esprit du Code de la Consommation et aux règles qui sont applicables aux crédits à la consommation.

Il est à noter que si cet arrêt avait été rendu plus tôt, de multiples saisies immobilières auraient vraisemblablement pu être évitées entre novembre 2012 et juillet 2014. (Il est à cet égard précisé qu’un pourvoi en cassation n’a pas pour effet de suspendre le déroulement de la procédure de saisie immobilière).

Cette décision a bien évidemment un effet négatif : les Banques risquent de ne plus accepter d’accorder amiablement des délais à leurs clients faisant face à des difficultés financières passagères, en raison de ce risque de prescription de leur créance.

Le texte complet de l’arrêt du 10 juillet 2014 est le suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article L. 137-2 du code de la consommation, ensemble l’article 2224 du code civil ;

Attendu que le point de départ du délai de prescription biennale prévu par le premier de ces textes se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur, à la date du premier incident de paiement non régularisé ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que s’étant montré défaillant dans le remboursement d’un prêt immobilier souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France Centre Est (la banque), M. X... a été vainement mis en demeure par celle-ci, par lettre du 22 juin 2009, de régulariser sa situation sous huit jours sous peine de déchéance du terme ; que, les 26 mai 2010 et 23 mai 2011, la banque a délivré à M. X... deux commandements de payer valant saisie immobilière ; que, le 28 février 2011, M. X... a saisi le juge de l’exécution afin d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque inscrite par la banque sur l’un de ses immeubles ; que, le 6 septembre 2011, la banque a assigné M. X... devant le même juge aux fins d’obtenir la vente judiciaire des biens saisis en vertu des commandements précités ;

Attendu que pour déclarer recevable l’action de la banque malgré l’annulation des commandements de payer ayant privé ceux-ci de tout effet interruptif de prescription, l’arrêt retient que le point de départ du délai de prescription biennale de l’article L. 137-2 du code de la consommation doit être fixé à la date de déchéance du terme du prêt immobilier, soit au 30 juin 2009, et que M. X... a ensuite reconnu sa dette dans l’assignation délivrée le 28 février 2011, en sorte qu’un délai inférieur à deux années s’est écoulé entre cette reconnaissance valant interruption de la prescription et la saisine de la banque tendant à la vente judiciaire des biens du débiteur ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé, par fausse application, les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette la demande de M. X... tendant à faire déclarer prescrite l’action de la société Crédit immobilier de France Centre Est résultant du prêt notarié du 6 octobre 2006, l’arrêt rendu le 4 février 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Nancy ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Metz.

Taux d’intérêt légal : un nouveau mode de calcul

L’ordonnance n° 2014-947 du 20 août 2014, relative au taux de l'intérêt légal, réforme les modalités de calcul du Taux d’Intérêt Légal.

Elle modifie totalement la méthode de calcul de ce taux.

Il y aura désormais deux Taux d’intérêt légal, calculés tous les semestres :

-  l’un, applicable de manière spécifique aux créances dues aux particuliers, qui présentent des coûts de refinancement en moyenne plus élevés que les autres catégories d’emprunteurs. Ce taux sera calculé semestriellement, en fonction des taux moyens des crédits consentis aux particuliers.

- l’autre, applicable à l’ensemble des autres cas et, notamment, aux banques. Ce taux sera calculé semestriellement, en fonction du taux directeur de la Banque centrale européenne sur les opérations principales de refinancement et des taux pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement.

Le Taux d’Intérêt Légal applicable aux créanciers particuliers sera vraisemblablement supérieur à celui applicable aux professionnels.

Cette réforme entrera en vigueur le 1^er janvier 2015.

Elle risque d’avoir une incidence sur les procédures tendant à contester le Taux Effectif Global (TEG) des prêts immobiliers.

Le texte de l’ordonnance peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Présentation des projets de loi réformant le droit des étrangers et le droit d'asile

Les projets de loi relatifs à la réforme du droit des étrangers et à la réforme du droit d’asile ont été présentés au Conseil des Ministres du 23 juillet 2014.

Ces textes étaient attendus de longue date.

Ces projets doivent être soumis à l’Assemblée Nationale et au Sénat.

Ils ne seront pas adoptés avant plusieurs mois.

Selon le Ministère de l’Intérieur, ces projets de loi visent à simplifier le droit au séjour des étrangers en France en favorisant leur intégration, et à réformer en profondeur le droit de l’asile, notamment en réduisant les délais.

Le premier projet de loi prévoit de généraliser la délivrance d’un titre de séjour pluriannuel pour l’ensemble des étrangers, après un an de séjour en France.

Il crée, en outre, un nouveau titre de séjour à destination des investisseurs, chercheurs, artistes et salariés qualifiés.

Ce titre, appelé « passeport talents », pourra être valable jusqu’à quatre ans pour l’étranger ainsi que pour sa famille.

Ces deux projets de loi font l’objet de critiques, notamment de la part de syndicats d’avocats et de magistrats, dans la mesure où ils prévoient de réduire certains délais de recours contre les décisions de l’administration.

Si ces projets sont adoptés en l’état, les personnes concernées devront se montrer très réactives et contacter immédiatement un avocat en cas de décision défavorable.

Le projet de loi relatif au droit des étrangers peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Le projet de loi relatif à la réforme de l’asile peut être consulté en cliquant ici.

La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises

La loi du 18 juin 2014, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été promulguée.

Elle a été publiée au Journal officiel du 19 juin 2014.

Elle a pour objectif de soutenir une offre commerciale et artisanale diversifiée en favorisant le développement des très petites entreprises.

Dans cette optique, quatre orientations ont été retenues :

-       Dynamiser les commerces de proximité, en rénovant le régime des baux commerciaux ;

-       Favoriser la diversité des commerces, notamment dans les territoires les plus fragiles, en renforçant les leviers des pouvoirs publics et en modernisant l’urbanisme commercial ;

-       Promouvoir la qualité et le savoir-faire des artisans, en clarifiant leur statut ;

-       Simplifier et harmoniser les régimes de l’entreprise individuelle.

L’un des aspects les plus importants de cette loi, également appelée loi « PINEL », est de réformer le statut des baux commerciaux, en les rapprochant des baux d’habitation.

Il s’agit d’une réforme qui se veut, avant tout, protectrice des locataires.

Elle vise à limiter l’augmentation des loyers commerciaux, à mieux encadrer la répartition des charges, ou encore à créer un droit de préemption du locataire.

Certains professionnels de l’immobilier d’entreprise se montrent cependant assez critiques concernant cette réforme.

Le texte complet de la loi du 18 juin 2014 peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Crédit immobilier : l’offre de prêt doit mentionner le coût des garanties exigées par le prêteur.

Aux termes d’un arrêt en date du 9 avril 2014 (pourvoi n° 12-28914), la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation a jugé que la déchéance du droit aux intérêts est encourue par le prêteur qui omet d'énoncer dans l'offre de prêt immobilier, en donnant une évaluation de son coût, la sûreté réelle exigée, qui conditionne la conclusion du prêt.

Dans cette affaire la Banque avait consenti à un emprunteur  un prêt immobilier garanti par ce que l’on appelle un « privilège de prêteur de deniers ».

L’emprunteur avait saisi la justice pour invoquer l’existence d’une erreur affectant le Taux Effectif Global (TEG), dans la mesure où le coût de cette garantie exigée par le prêteur n’était pas pris en compte dans le calcul de ce taux.

La Cour de Cassation relève que le contrat de prêt « se borne à énoncer que le coût approximatif de la garantie, qui conditionne la conclusion du prêt, est nul, quand l'inscription d'un privilège de prêteur de deniers entraîne nécessairement des frais susceptibles d'êtres évalués ».

Elle considère donc que la déchéance du droit aux intérêts du prêteur est encourue.

Cette décision signifie que chaque fois que le prêteur ne mentionnera pas, sur l’offre de prêt, le coût des garanties qu’il exige et qu’il n’intégrera pas le coût de ces garanties dans le calcul du TEG, la déchéance du droit aux intérêts du prêteur devra être prononcée.

Le texte complet de cet arrêt peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Immobilier : la loi ALUR

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Cette loi apporte ainsi d’importantes modifications au droit des baux d’habitation ainsi qu’au droit de la copropriété.

Toutefois, toutes ses dispositions ne sont pas encore entrées en vigueur.

De multiples décrets d’applications doivent encore être publiés, tandis que certaines des dispositions de cette loi sont déjà sur le point d’être modifiées.

Les objectifs de cette loi sont, notamment, les suivants :

-  encadrer durablement les loyers, dans les zones de forte tension ;

- simplifier et sécuriser la location ;

- donner des règles claires aux professionnels ;

- moderniser les règles d’urbanisme ;

- instituer une garantie universelle des loyers impayés ;

- lutter contre l’habitat indigne ;

- prévenir et prendre en charge la dégradation de la copropriété.

Certains aspects de cette loi (baux, copropriété) seront ultérieurement détaillés sur ce blog.

Un dossier de presse complet sur la loi ALUR peut être consulté en cliquant sur ce lien.

Maître Yann Gré dans la presse congolaise